Já muita tinta correu sobre a venda dos terrenos da antiga Feira Popular, localizados em Entrecampos, Lisboa. Depois de duas hastas públicas falhadas, é preciso perceber como pode ser realmente vendido este terreno que, a ser concretizado, seria uma das maiores operações imobiliárias alguma vez realizadas em Portugal.
Em 2015 a Câmara Municipal de Lisboa (CML) avançou com a alienação dos terrenos da antiga Feira Popular pelo valor base de 135,7 milhões de euros, sendo que o espaço foi avaliado em 944,24 euros por metro quadrado, incluindo uma área de construção de 143 mil metros quadrados. Paro chegar a este valor a autarquia solicitou cinco avaliações externas, tendo apenas considerado a médio dos três valorizações mais elevadas e colocando de lado as duas com valores inferiores. Foi a hasta pública no dia 20 de Outubro de 2015 e apesar dos vários rumores de interessados, com nomes de empresas como IKEA ou Fidelidade, a realidade é que nenhum se chegou à frente e concretizou o negócio. Nova hasta público foi marcada para o dia 3 de Dezembro de 2015 mas igualmente sem sucesso.
Em reunião da Assembleia Municipal de Lisboa, o actual presidente Fernando Medina afirmou que não vai vender "o qualquer custo" estes terrenos e que "se não houver quem compre (...) também fico muito bem por o património da CML não desaparecer". Rindo assim, considerou que "estamos perante uma das maiores operações imobiliárias em curso por toda o Europa, não se trota só dos terrenos, trata-se de todo o processo de urbanização daquela área, um valor que, com Facilidade, poderá atingir cerca de 500 milhões de euros".
Face a este cenário, o que falta, então, para que este terreno seja verdadeiramente atractivo para os investidores e crie um processo de venda realmente competitivo maximizando o resultado da venda?
Para o Managing Director da Aguirre Newman, "o preço de venda é no nosso entendimento o menor dos problemas, afigurando-se-nos adequado". Para Paulo Silva a principal dificuldade "decorre da dimensão do projecto e, consequentemente, dos valores de investimento associados, num enquadramento em que a economia ainda não apresenta níveis de crescimento que proporcionem conforto e confiança aos investidores para o abraçarem".
Esta ideia é partilhada pelo Managing Partner da B. Prime, Jorge Bota, que salienta que "o valor apresentado pela CML, aparentemente elevado para as condições actuais de mercado, quer a falta de apoio por consultores que poderiam claramente valorizar esta venda, poderão ser as justificações mais óbvias do insucesso da operação".
Limitações ao investimento
Paulo Silva chama a atenção para o facto de que "deveria ter sido contemplada a possibilidade de se conferirem aos investidores alguns graus de liberdade na definição da distribuição dos usos funcionais envolvidos e, não menos importante, deveria ter sido dado mais tempo aos investidores, para benefício da redução de risco associado a este investimento, de modo a procurarem soluções parciais para o escoamento das áreas futuras a serem oferecidas".
Recorde-se que esta venda tem algumas recomendações como é o caso da preservação da memória do Teatro Vasco Santana (que funcionava dentro do espaço da antiga Feira Popular), um Plano de Acessibilidade Pedonal, a área de comércio não pode ser superior a 25%, o zona de habitação não pode ser inferior a 25% nem exceder 35% da superfície total e 30% do terreno tem de ser espaço verde.
Além do valor bastante elevado destes terrenos e das obrigações impostas ao potencial comprador, o mesmo deverá pagar 15% do valor no acto público, pagando mais 15% após ser notificado para adjudicação definitiva. O comprador poderá ainda optar por pagar através de cheque bancário "ou assumir, no todo ou em parte, as dívidas do município junto da Caixa Geral de Depósitos, Millenium BCP e Santander Totta", como se pode ler na proposta.
Como vender os terrenos?
A melhor via para estes terrenos poderem ser vendidos seria, de acordo com Jorge Bota, que a autarquia tivesse "seleccionado um consultor especializado neste tipo de activo imobiliário e com forte conhecimento dos mercados internacionais para lhe permitir estruturar a operação, para que a mesma fosse atractiva e, dessa forma, criar um processo verdadeiramente competitivo de mercado que valorizasse este projecto".
Paralelamente, é da opinião que se devia ter tido em conta outros factores de decisão, como "a qualidade do masterplan, do projecto e do mix proposto, visto que todos eles poderão ser fundamentais para um impacto positivo na cidade, não só urbanisticamente mas também em termos de impacto económico e de imagem para quem cá vive e nos visita".
Paulo Silva acrescente ainda que a edilidade deveria também ter permitido "uma maior participação dos investidores na definição dos usos e conferindo-lhes mais tempo para reduzirem o risco do projeto através da identificação de procuras que venham a tomar espaços nas áreas futuras a serem disponibilizadas".
'Procura' precisa-se!
Resta saber que investidores poderão estar interessados nestes terrenos ou neste tipo de investimento. "Muito provavelmente um investidor internacional, que dadas as especificidades e complexidades de um projeto com esta envergadura não deixará de se apoiar em empresas nacionais para a sua promoção", defende Paulo Silva.
Em sintonia está Jorge Bota que, pela dimensão do projeto, refere também os investidores estrangeiros, sobretudo, "com capacidade técnica e experiência em situações semelhantes em outras cidades europeias e mais importante, com capacidade financeira para levar avante um projeto desta envergadura". É que, como faz ressalva, "Lisboa não terá muitas oportunidades destas num futuro próximo, quer pela localização, quer pela dimensão do projecto".
Fonte: Magazine Imobiliário
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