Alojamento local está perto das 26 mil unidades

Estes novos espaços representam 130 mil camas, que concorrem com as cerca de 235 mil das unidades hoteleiras. O acelerado desenvolvimento das unidades de alojamento local (AL), nos últimos dois anos, está a suscitar pressões imobiliárias e até sociais nos principais centros urbanos do país, sobretudo nas zonas históricas de Lisboa e Porto. A elevada procura nestas localidades leva a um excesso de oferta que prejudica a vida quotidiana dos moradores (em Alfama e no Castelo, por exemplo), e inflaciona os preços do arrendamento permanente e da habitação própria.

Existem quase 26 mil unidades de AL inscritas no Registo Nacional de Turismo, que beneficiam de um regime especial de autorização para arrendamento de quartos a turistas. Lisboa é o concelho com mais registos, com 4489 espaços (17% do total), seguida de Portimão, Albufeira, Lagos e só depois o Porto, com 1.727 unidades.

“Em novembro de 2014 havia 9.729 AL, número que cresceu significativamente desde a criação da legislação em 2014, mas é impossível saber qual foi o incremento real, pois muitas destas unidades já funcionavam”, refere Eduardo Miranda, presidente da Associação do Alojamento Local em Portugal. Estas unidades não são uma inovação, mas antes uma legalização do que já acontecia há muitos anos, sobretudo nas zonas de praia, onde os proprietários rentabilizavam na época de verão as suas segundas habitações. E, se a legislação de 2014 veio abrir a porta à legalização de muitos destes alojamentos - apartamentos, moradias e hostels - que funcionavam à margem da declaração de impostos, facilitou também a entrada de investidores imobiliários que viram aqui uma fonte de rendimento.

A facilidade com que a lei permite a abertura de espaços de alojamento turístico, apenas com uma licença de habitação e um registo, feita a pensar nos pequenos proprietários, abriu caminho a um negócio que já faz concorrência aos operadores turísticos - com a entrada até de fundos imobiliários, que viram neste nicho uma oportunidade para fazer face à crise. Alexandra Torres, consultora da Worx na área de turismo e lazer, refere que há uma grande procura de imóveis para reabilitação nas zonas prime, sobretudo de investidores internacionais. Há mesmo fundos que reconverteram prédios inteiros para AL, pois a rentabilidade é mais alta, esclarece. 

Por exemplo, o Fundo de Investimento Imobiliário Five Stars é um dos que disponibilizam apartamentos reabilitados no centro histórico em sistema de AL, apesar de manter estes apartamentos à venda. Eduardo Miranda refere a que "apenas 3% dos inscritos exploram mais de seis unidades, pelo que este é um negócio de pequenos proprietários". Além disso, reforça que a rentabilidade não é assim tão elevada como se pensa, e que a partir de um certo número de apartamentos a sua gestão é entregue a empresas, o que reduz consideravelmente o rendimento. Os números apontam para que 80% dos proprietários apenas tenham um apartamento, mas ainda assim há negócios paralelos a florescer, com empresas especializadas na gestão destes imóveis e até na consultoria à sua abertura.

'Divertilândia' nos bairros 

Miguel Coelho, presidente da Junta de Freguesia de Santa Maria Maior, que abrange os bairros de Alfama, Baixa, Castelo, Chiado e Mouraria, menciona que em Lisboa "há muito quem queira ganhar dinheiro rapidamente e esta exploração intensiva está a desvirtuar as regras". Diz que o excesso de apartamentos em alojamento local nos bairros históricos está "a colocar em risco a sua autenticidade, tornando-os numa Divertilândia', e a perda de identidade acaba por afastar os próprios turistas". Barulho até altas horas, um entra e sai constante nos prédios e insegurança são algumas das queixas dos moradores. Além disso, fala numa pressão dos promotores para que as pessoas vendam as suas casas para depois as transformarem em alojamento local. Relembra, por exemplo, um caso, em que a renda anterior à reabilitação era de €150 e que o imóvel voltou para o mercado a mil euros, inflacionando a zona. Nuno Sampayo Ribeiro, advogado e morador na Costa do Castelo, afirma que a lei do alojamento local, que permite a instalação de um AL sem a concordância dos outros condóminos, é imoral e injusta. 

Por seu lado, Eduardo Miranda diz que não existe pressão na habitação, pois cerca de 30% destes imóveis estavam vagos ou devolutos. Além disso, fala numa microrreabilitação urbana em zonas que estão a perder população há já alguns anos e onde já ninguém queria habitar. Luís de Menezes Leitão, presidente da Associação Lisbonense de Proprietários, sustenta que "Lisboa precisa de cerca de €8 mil milhões para reabilitar os seus imóveis e os proprietários viram aqui uma forma de conseguir fazer essas obras". 

Concorrência aos hotéis 

Fazendo as contas por baixo, se cada unidade tiver cinco camas, então os cerca de 26 mil AL contribuem com cerca de 130 mil camas para o total da oferta turística no país. Ora, as unidades hoteleiras têm pouco mais de 235 mil, pelo que os AL registados representam mais de metade das camas da hotelaria. Ainda assim, as associações do setor dizem que não se sentem ameaçadas, e que veem a concorrência como positiva. No Algarve, onde existem mais de 50% dos AL, a situação é pacífica: os operadores, através da AHETA, associação dos hotéis do Algarve, referem que a oferta é complementar e não concorrente, até porque se destina a mercados distintos.

Cristina Siza Vieira, presidente da Associação da Hotelaria de Portugal, diz que no caso dos centros urbanos a situação já não é tão inócua como nas zonas de praia. "Estimamos que haja 25 mil camas nos AL registados, em Lisboa, contra as 36 mil da hotelaria, o que dá uma percentagem de 41% contra 59%", adianta. E acrescenta que a regulamentação é essencial e urgente, pois entende que há medidas que têm de ser tomadas, como a necessidade de aprovação dos condomínios e a distinção entre unidades individuais e coletivas - como os hostels, que deveriam ter requisitos e cargas fiscais idênticas às unidades hoteleiras.

Fonte: Expresso