A lei 153/2015 que regula a atividade dos peritos avaliadores entrou em vigor em novembro passado e tem sido tudo menos pacífica. De vários quadrantes se ouvem protestos e pedidos de esclarecimento sobre o conteúdo da polémica legislação, que apesar de ser desejada por todos os intervenientes, parece não agradar a muitos. Mas mais grave do que isso é que esta lei vai contra os princípios que lhe deram origem.
A primeira vez que tive acesso à lei em causa, li e reli várias vezes o artigo 19 g) por incredulidade. Este artigo refere que “está interdita a prestação de serviços de avaliação em acumulação de serviços de consultoria ou de mediação imobiliária, incluindo nos dois anos anteriores, de forma direta ou indireta, à entidade contratante, aos organismos de investimento coletivo ou aos fundos de pensões em causa”. Ou seja, se um agente imobiliário da minha empresa arrendar para o Fundo de Investimento Y um espaço comercial de 40m2, por exemplo, em Portalegre, eu como avaliador estou automaticamente inibido de avaliar durante dois anos, qualquer imóvel para o Fundo Y, para a Sociedade Gestora que atuou como parte contratante e ainda para qualquer outro fundo gerido por essa sociedade, supostamente por estar sujeito a imparcialidade de análise devido às relações comerciais estabelecidas… Será possível? Mais curioso é que o impedimento de dois anos cinge-se apenas à mediação e consultoria, pois todas as restantes atividades caem noutra categoria sem indicação temporal da limitação. Imagino que seja pelo facto dos avaliadores que trabalham em empresas de mediação imobiliária sejam de uma raça diferente e tenham melhor memória do que os restantes profissionais…
Como não consegui compreender o raciocínio deste ponto, imaginei que a resposta fosse alguma imposição comunitária ou alguma tendência internacional e decidi então contactar todos os meus colegas da CBRE Europa e Américas. A resposta foi unânime: Não. O caso mais parecido é Espanha, onde a situação é ultrapassada com consentimento do Banco de Espanha, desde que sejam criadas duas empresas com propósitos distintos, uma de mediação e outra de avaliação e ainda que estas estejam separadas. Mas houve um comentário geral e unânime dos meus colegas, todos profissionais de peso nos seus mercados, e esse comentário foi que o Mercado Financeiro Português iria passar a contar com avaliações piores e isso não seria positivo. Mas porquê avaliações piores?
Antes disso voltemos a 2013 onde logo no 1º parágrafo da consulta pública lançada pelo Banco de Portugal, CMVM e ISP, aquela que deu origem à lei, pode-se ler o seguinte: .…“a evolução dos preços nos “mercados” imobiliários, suscitam preocupações acrescidas do ponto de vista da supervisão quanto à correta avaliação e consequente valorização dos imóveis.”
Pois bem, há então que dizer que as principais empresas afetadas com o ponto 19 g), são precisamente as empresas internacionais como a CBRE, que curiosamente, são aquelas que têm mais informação sobre o que se passa no mercado e que têm mais capacidade para avaliar corretamente, principalmente os ativos mais complexos.
São essas empresas também, aquelas que prestam um enorme serviço com a publicação de informação privilegiada, que torna o mercado mais transparente e são também essas empresas, aquelas que têm grandes equipas de avaliadores, internacionalmente qualificados, e que a lei agora considera como de julgamento imparcial por razões verdadeiramente insensatas.
Saber avaliar não é saber executar fórmulas, mas sim, conhecer bem o mercado. Se excluem quem o conhece, que tipo de resultado estão à espera de ter? Eu diria que são avaliações piores no sistema financeiro português, precisamente aquilo que a lei pretendia combater.
Por Frederico Borges de Castro, diretor do Departamento de Avaliações da CBRE
Fonte: CBRE
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