O financiamento colaborativo ('Crowdfunding') é um mecanismo que, por intermédio de contribuições de valor reduzido (ao alcance da generalidade do população) e com promoção online, permite o financiamento de projetos filantrópicos (mero donativo, sem contrapartida) ou de projetos com fins lucrativos [investimento remunerado mediante (i) pagamento de juros, (ii) entrega de brinde relacionado com o projeto ou (iii) participação nos lucros, eventualmente convertível em participação social na empresa].
Pese embora o Crowdfunding seja normalmente associado a atividades típicas de start-up (p.e., novas tecnologias ou produção cultural), o impacte desta 'nova' modalidade de financiamento começa a fazer-se sentir no sector imobiliário, por intermédio de campanhas de Real Estale Crowdfunding ('REC').
De acordo com os últimos dados, estima-se que, em 2015, o volume de investimento em REC, a nível mundial, tenha atingido os $2.570M, dos quais $1.400M nos EUA e $1.000M, na Europa - em Espanha, onde o REC deu os primeiros passos no ano passado, serão angariados em 2016, por esta via, €37,501 (15% do volume total de investimento em Crowdfunding nesse país).
Uma análise comparativa permite concluir que existem diversos modelos de estruturação do REC, quanto a limites de investimento por projeto ('LP') e por categoria de investidor ('LCI'): nos EUA, LP de $110/ano, com LCI diferenciados para investidores não-qualificados (rendimento anual inferior a $100K, taxa de esforço de 5%) e qualificados (rendimento anual superior a $100K, taxa de esforço de 10%, máximo $100K); na Alemanha, LP de €2,5111, sem LCI para investidores profissionais; em Espanha, LP de €201 (investidores não-profissionais) ou de €501 (investidores profissionais).
Em Portugal, entrou em vigor, em Outubro de 2015, o regime jurídico do Crowdfunding ('RJC'), nos termos do qual podem ser titulares de plataformas quaisquer pessoas coletivas ou estabelecimentos individuais de responsabilidade, fixando-se, em relação às mesmas, os respetivos deveres, modo de adesão e regras aplicáveis aos contratos celebrados (a par do regime sancionatário e de supervisão - quando esteja em causa atividade de intermediação de financiamento através de capital ou por empréstimo, é necessário registo prévio junto da CMVM). Mais recentemente foi colocado em discussão público pela CMVM o projeto de Regulamento previsto no RJC, o qual propõe a fixação de um LP geral de €1M (passível de ser aumentado até €5M, nas ofertas destinadas exclusivamente a investidores que sejam pessoas singulares com rendimento anual superior a €100K), bem como uma proteção acrescida para os "pequenos" investidores (rendimento anual inferior a €100K) - €3.000/ por oferta disponível, €10.000 para o total dos investimentos em Crowdfunding/ano.
O futuro ditará o lugar, entre nós, do REC enquanto fonte de financiamento do investimento imobiliário - para já, o próximo passo será a aprovação (e publicação) da regulamentação necessária.
Por Hugo Nunes, Sócio Partner, Sofia Galvão Advogados
Artigo publicado na revista Magazine Imobiliário n.º 16 de Março/Abril de 2016
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