Depois de vários anos em queda livre, o imobiliário está novamente em alta. A procura de habitação continua a aumentar, com uma forte componente de capitais estrangeiros. As baixas taxas de juro praticadas na banca estão a 'empurrar' as poupanças para a compra de casa. Também a área não residencial bate recordes de investimento - dois mil milhões de euros em 2015. Lisboa está no radar dos grandes investidores internacionais e já começam a rarear edifícios de escritórios, sobretudo no eixo central da capital.
Há mais de dois anos que a palavra 'crise' começou a cair em desuso no sector imobiliárío. Depois de ter batido no fundo em 2012 o sector iniciou a recuperação em número de vendas, em volume de negócios e também em volume de construção.
Quanto às casas vendidas, caíram de mais de 120 mil em 2009 para 76 mil em 2012. A trajetória de queda inverteu-se em 2013, com perto de 80 mil, e a retoma consolidou-se no ano passado, com 107 mil transacionadas.
No caso da construção, a recuperação tem sido mais lenta. O ciclo foi descendente e prolongado entre as 114 mil casas construídas em 2001 até às 6785 edificadas em 2014. A situação só se inverteu no ano passado, com uma subida de 20% no total de fogos construídos, para mais de oito mil.
Na verdade, e de acordo com vários agentes do setor imobiliário, no auge da se económica e financeira, sensivelmente entre 2010 e 2012, o mercado dispunha de meio milhão de casas para vender. O que tem acontecido nos últimos três anos é que se está a escoar o stock acumulado. Mas atualmente ainda há entre 90 mil a 100 mil casas à venda, a maioria das quais novas, prontas a estrear.
O que é que está a impulsionar o mercado habitacional? Sobretudo três fatores: a disseminação do chamado 'alojamento local', nomeadamente através do site Airbnb, o que tem feito com que bairros tradicionais de Lisboa e Porto estejam a reganhar uma dinâmica depois de décadas de abandono. Face à crescente procura turística daquelas cidades por parte de estrangeiros, há cada vez mais gente a reabilitar prédios ou apartamentos antigos para os colocarem nesta nova modalidade de alojamento.
Por outro lado, a criação da figura dos 'vistos Gold' fez disparar a procura de casas no segmento mais caro (ou de luxo). Pela simples razão de que uma das condições para atribuição do visto dourado é que o seu beneficiário invista pelo menos 500 mil euros em Portugal. Para onde é que tem ido a maioria desse tipo de investimento? Compra de casas de luxo, fazendo rarear a oferta face à crescente procura dos últimos dois anos. Há mesmo quem garanta que em locais de topo, como a Avenida da Liberdade. em Lisboa, já se atingiram preços da ordem dos 10 mil euros por metro quadrado, valores nunca vistos anteriormente na capital.
Um terceiro fator desbloqueados do mercado imobiliário, no seu segmento habitacional, foi a instituição do Estatuto de Residente Não Habitual. Destina-se a estrangeiros que comprem casa em Portugal e que demonstrem passar metade do ano em terras lusas. Se assim fizerem, beneficiam de um regime fiscal mais favorável. Esta modalidade tem atraído sobretudo compradores de casas vindos da Holanda, Finlândia, Alemanha, Reino Unido e França, países onde Portugal passou a ser visto quase como um paraíso fiscal para reformados, com um clima acolhedor praticamente todo o ano, seguro e, não menos importante, com casas bastante mais baratas que noutros destinos concorrentes.
Luís Lima, presidente da Associação dos Profissionais e Empresas de Mediação Imobiliária de Portugal (APEMIP) , estima que 25% das transações imobiliárias feitas ao abrigo daquele regime tenham origem em França. No entanto, recorda, "se aquele país quiser, acaba com esse regime de um dia para o outro", ou seja, há uma certa incerteza quanto à continuidade do mesmo. Certo é que muito do edificado que havia para venda sobretudo no Algarve, mas também na Região de Lisboa, desapareceu do mercado, e já se começa a ouvir falar em escassez de oferta em algumas zonas e em determinados segmentos.
O que não se ouve seguramente, segundo aquele responsável, é falar de risco de uma 'bolha especulativa' de preços na habitação. "Pode haver, isso sim, em zonas muito concretas de Lisboa, uma subida de preços inusitada, por não haver mais nada igual nesse local, mas é completamente despropositado querer colar essa tendência localizada à generalidade do mercado. Aliás, convém lembrar que os preços das casas em Portugal são um quarto do que se pratica em Espanha e um oitavo do que vigora em França."
Além destes três fenómenos, que têm sobretudo a ver com a procura estrangeira, há ainda a ter em conta que, com a incerteza que hoje se vive no sector financeiro, há cada vez mais portugueses a aplicar as suas poupanças no imobiliário. "As taxas de juro historicamente baixas na banca estão claramente a 'empurrar' a poupança para este sector", nota Reis Campos, presidente da Confederação Portuguesa da Construção e do Imobiliário (CPCI).
Este dirigente sublinha ainda que se está a verificar um fenómeno "impensável" há várias décadas. "As pessoas já estão a querer comprar para arrendar. Algo que não se via desde o tempo dos nossos avós."
Tal como Luís Lima, o presidente da CPCI rejeita a existência de um efeito especulativo nos preços, e acrescenta que estão abaixo do que estiveram há alguns anos. O que significa que o mercado ainda está a ajustar”.
Agora, "este é, sem dúvida, um bom momento para comprar, pois o imobiliário vai continuar a valorizar, sem que isso signifique especulação. Repito: estamos, isso sim, numa fase de ajustamento de preços", conclui Reis Campos.
O boom do alojamento local
O potencial é grande, pois, apesar do boom do alojamento local no centro histórico de Lisboa, o valor médio cobrado por uma noite, em maio, ainda é de 82 euros, quando em Barcelona já vai em 153. Outros números da CI mostram que o segmento que mais está a valorizar no mercado habitacional da capital é o de luxo. Mesmo nas zonas mais exclusivas da Avenida da Liberdade e do Chiado, os valores ainda estão abaixo da maioria das capitais europeias. Nos últimos dois anos, as casas valorizaram 23% na gama de luxo e 9,5% na gama média. Contudo, é preciso notar que de 2010 a 2013 ambos os segmentos desvalorizaram 14%.
artigo publicado na revista EXAME de maio de 2016
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