Há custos que o Fisco não aceita, mas há outros, que podem ter sido elevados, que não deverá esquecer-se de inscrever na declaração de IRS. Em caso de prejuízo, este pode ser reportado nos anos seguintes.
Tributação pela categoria F
A Categoria F, dos rendimentos prediais, é a regra geral, com uma taxa especial de 28%. Isso significa que o rendimento do agregado ao longo do ano é dividido: as rendas pagam 28% e os outros rendimentos pagam a taxa que lhes corresponda, nos escalões normais do imposto. No entanto, o contribuinte pode optar pelo englobamento, assinalando essa opção na declaração de IRS. Se o fizer, todos os rendimentos serão somados e tributados à correspondente taxa de IRS, que será mais alta quanto maior for o rendimento total.
Quando é que vale a pena optar pelo englobamento?
Se da soma de rendimentos resultar uma taxa de IRS inferior a 28%. Caso contrário, se os rendimentos do trabalho ou pensões que existirem pagarem já mais de 28%, então não vale a pena. Para saber o que deverá fazer, nada melhor do que simular uma e outra situações na página pessoal do Portal das Finanças.
Gastos que podem ser deduzidos
Há um campo específico para indicar os gastos com os imóveis no período do arrendamento: despesas com a conservação e manutenção, condomínio, IMI do ano a que respeita o IRS e demais taxas autárquicas e, ainda, o imposto do selo dos contratos de arrendamento. São também aceites "outros" gastos, como elevadores, porteiros, limpeza, prémios de seguro do prédio, gastos com imobiliárias ou com advogados, entre outras.
E que gastos não são aceites pelo Fisco?
De fora ficam, expressamente, os gastos financeiros (por exemplo os juros, se o prédio tiver sido adquirido com um empréstimo da banca), depreciações (o desgaste do prédio), mobiliário, electrodomésticos e artigos de conforto ou decoração.
Despesas de dois anos antes podem servir
O Fisco permite ainda deduzir despesas realizadas nos 24 meses anteriores ao arrendamento e que respeitem a obras de conservação e manutenção do prédio. Exige-se, contudo, que entre o fim das obras e o início do arrendamento o prédio não tenha sido usado para outro fim que não o do arrendamento – é preciso, por isso, indicar na declaração a data de início do arrendamento e data de início das despesas em causa. Só são aceites os gastos posteriores a 1 de Janeiro de 2015 (entrada em vigor da nova lei).
Tributação pela categoria B
Desde o ano passado que os senhorios podem optar por ser tributados como empresários em nome individual. Se assim se tiverem inscrito nas Finanças, terão agora de preencher o anexo B, para os rendimentos empresariais e profissionais. Relembra-se que, neste caso, o englobamento com os outros rendimentos do trabalho ou pensões é obrigatório, aplicando-se as taxas progressivas de IRS.
Regime simplificado...
No regime simplificado da categoria B, os rendimentos prediais são inscritos no campo "Resultado positivo de rendimentos prediais". Este resultado positivo correspondente ao valor bruto das rendas menos os encargos com os imóveis, os quais devem ser inscritos no campo "gastos previstos no artº 41 do CIRS ) deduções de rendimentos prediais)". Os gastos são os mesmos aceites para a categoria F.
... ou contabilidade organizada
Neste caso, o contribuinte é tratado como uma empresa e terá de ter um técnico oficial de contas. O anexo a preencher é o C. As regras são as mesmas do IRC, pelo que tudo o que contribui para os lucros pode ser aceite como custo, sem as restrições da categoria F e do regime simplificado e com um tecto de 30% do resultado líquido
Que fazer se houver prejuízos?
Na categoria F, se no ano as despesas forem superiores ao valor das rendas, esse rendimento negativo poderá ser reportado nos seis anos seguintes, excepto se o prédio a que diga respeito não estiver arrendado em pelo menos 36 meses dos cinco anos seguintes (meses seguidos ou interpolados). No regime simplificado o reporte não é possível e na contabilidade organizada estende-se por 12 anos.
Fonte: Negócios
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