As obrigações dos proprietários na venda de prédios rústicos

Se é dono de um prédio rústico e o pretende transmitir, deverá ter noção que essa transmissão poderá estar condicionada ao direito de preferência dos confinantes, estando esta condição dependente quer da localização do imóvel quer da área do imóvel.

O Regime Jurídico da Reserva Agrícola Nacional (RAN), aprovado pelo Decreto-Lei n.º 73/2009, de 31 de março, corresponde ao conjunto de áreas que apresentam – em termos agroclimáticos, geomorfológicos e pedopedagógicos – maior aptidão para a atividade agrícola, tratando-se assim de uma restrição de utilidade pública à utilização não agrícola dos solos. 

Este diploma estipula, no artigo 26º, um direito legal de preferência que incide sobre a transmissão (por venda ou por dação em cumprimento) de prédios rústicos ou mistos incluídos numa área RAN. No âmbito desta transmissão, todos os proprietários de prédios rústicos ou mistos que sejam confinantes são titulares do direito de preferência, qualquer que seja a área do imóvel a transmitir ou do imóvel dos proprietários dos imóveis confinantes. 

Contudo, este direito de preferência não prejudica outros que legalmente sejam atribuídos aos proprietários de imóveis rústicos confinantes, tais como o previsto no artigo 1380.º do Código Civil, que determina que haverá direito de preferência se algum dos terrenos (o terreno objeto de venda ou o terreno confinante) for de área inferior à unidade de cultura. 

A unidade de cultura corresponde à superfície fundiária variável consoante as regiões que se considera oferecer condições técnicas e económicas conducentes a uma produtividade e rentabilidade compensadora. 

Como referência para verificar se existe direito de preferência, a unidade de cultura encontra-se estabelecida para as várias regiões do país através da Portaria 202/70, de 21 de abril, que continua em vigor, a título transitório, por força do artigo 53º do DL 103/90, de 22 de março, e que é a seguinte (em hectares): 

• Viana do Castelo, Braga, Porto, Aveiro, Viseu, Coimbra e Leiria: 2 hct em terrenos arvenses e de sequeiro e 0,50 hct para terrenos hortícolas; 
• Vila Real, Bragança, Guarda e Castelo Branco: 2 hct em terrenos arvenses, 3 hct para terrenos de sequeiro e 0,50 hct para terrenos hortícolas; 
• Lisboa e Santarém: 2 hct em terrenos arvenses, 4 hct para terrenos de sequeiro e 0,50 hct para terrenos hortícolas; 
• Portalegre, Évora, Beja e Setúbal: 2,5 hct em terrenos arvenses, 7,5 hct para terrenos de sequeiro e 0,50 hct para terrenos hortícolas; 
• Faro: 2,5 hct em terrenos arvenses, 5 hct para terrenos de sequeiro e 0,50 hct para terrenos hortícolas. 

Assim, se vai vender ou entregar o seu terreno a título de dação e o seu prédio tem uma área inferior à unidade de cultura ou se algum prédio rústico confinante com o seu tem uma área inferior à unidade de cultura, então terá de dar ao proprietário do mesmo o direito de preferência, ou este poderá impugnar a venda e exigir judicialmente haver para si o prédio alienado.

Por Lora Soares Seita Associada, Imobiliário e Veículos de Investimento, PRA-Raposo, Sá Miranda & Associados, Sociedade de Advogados RL

Fonte: Suplemento Imobiliário da edição Vida Económica 1647 de 15 de julho de 2016