“O seguro de condomínio deve ser visto como uma forma de proteção do património pessoal”

Na opinião de Pedro Moura Ferreira, responsável da área de Technical & Placement da MDS, um seguro bem contratado, com coberturas corretamente avaliadas e valores estabelecidos com critério e conhecimento, garante não apenas o cumprimento da legislação, mas também que, em caso de eventuais sinistros, sempre haverá a reposição dos bens seguros.

Embora seja uma obrigação legal, o seguro de condomínio multirrisco é ou não encarado como uma forma de proteção do património pessoal e de toda a coletividade formada pelos condóminos? 

Em primeiro lugar, importa ter presente que os seguros têm uma importância social e económica, sendo uma fonte de equilíbrio e tranquilidade e contribuindo para eliminar a ansiedade decorrente da insegurança face às incertezas do futuro, diminuindo desta forma o risco de perdas patrimoniais a que se está sujeito. 

São muitas as causas que podem conduzir a um acontecimento desagradável: incêndio, explosão, tempestade, inundação, etc. Estas e muitas outras ocorrências poderão atingir os imóveis, causando danos muito elevados. Para o proprietário, contratar um seguro para o seu imóvel com as coberturas essenciais é por isso uma das soluções para evitar desagradáveis surpresas. 

O seguro de condomínio, ao invés de ser encarado como mais uma obrigação legal, deve ser visto como uma forma de proteção do património pessoal e de toda a coletividade formada pelos próprios condóminos. 

Um seguro bem contratado, com coberturas corretamente avaliadas e valores estabelecidos com critério e conhecimento, garante não apenas o cumprimento da legislação, mas também que, em caso de eventuais sinistros, sempre haverá a reposição dos bens seguros. 

Mas, para celebrar um seguro do imóvel em regime de propriedade horizontal, importa desde logo que o proprietário da fração (coproprietário do edifício) tenha perfeito conhecimento da legislação aplicável sobre o regime de condomínio e respetivos seguros. 

A legislação de condomínios encontra-se devidamente expressa na lei, a saber: 

• Código Civil
• Decreto-Lei nº 268/94, de 25 de Outubro
• Decreto-Lei nº 269/94, de 25 de Outubro

Aquilo que a lei determina como obrigatório é o seguro contra o risco de incêndio do imóvel em regime de propriedade horizontal, quer quanto às frações autónomas, quer relativamente às partes comuns. 

No que diz respeito às frações autónomas (de uso/domínio exclusivo do condómino), cada condómino é proprietário exclusivo da fração que lhe pertence. Já quanto às partes comuns, cada condómino é coproprietário destas, na medida da percentagem/permilagem da sua fração, daí que tenha, igualmente, direitos e obrigações relativamente às mesmas, embora num regime de propriedade partilhada. 

Partindo deste princípio obrigatório no regime da propriedade horizontal, define-se de seguida quem está então obrigado a celebrar o seguro obrigatório. 

Nesse prisma, estão obrigados a celebrar o contrato de seguro os proprietários individualmente, segurando assim a estrutura da sua casa e a percentagem das partes comuns (telhado, paredes, escadas) que lhes pertence, porém, pode celebrar o contrato de seguro qualquer pessoa que tenha um interesse no que respeita à conservação ou à integridade do imóvel. 

A determinação do capital a segurar é sempre da responsabilidade do tomador do seguro quer no início quer durante toda a vigência do contrato, no entanto, esse valor a segurar deverá ser sempre validado pela assembleia de condóminos, assim como o prazo para que cada condómino contrate o mesmo. 

O valor a segurar deverá corresponder ao custo de mercado da respetiva reconstrução do imóvel, tendo em conta o tipo de construção ou outros fatores que possam influenciar esse custo, ou ao valor matricial no caso de edifícios para expropriação ou demolição. Com exceção do valor dos terrenos, todos os elementos devem ser tomados em consideração para a determinação do capital seguro, incluindo o valor proporcional das partes comuns, e ainda, canalizações, instalações elétricas, equipamentos de suporte, muros, vedações, portões, etc. 

O cálculo do capital seguro poderá ser efetuado por um técnico avaliador, ou, quando tal não seja possível, com o apoio de um consultor de seguros. 

Porém, na eventualidade de os condóminos não contratarem o seguro por sua livre e espontânea vontade, o administrador deverá efetuá-lo, ficando os proprietários obrigados a pagar ao condomínio o respetivo prémio - compete ao administrador do condomínio verificar a existência do seguro obrigatório contra o risco de incêndio do edifício, quer quanto às frações autónomas, quer relativamente às partes comuns.

Na sua opinião, que característica deve ter a solução de seguro de condomínio para responder às necessidades sentidas pelos proprietários, condóminos e administradores dos condomínios. 

Tratando-se de um seguro que garante um ativo muito importante e que é parte integrante do nosso património, não devemos generalizar sobre aquilo que é de facto importante segurar. Cada caso é um caso – aquilo que é importante segurar para mim pode não ser tão importante para outros. 

A capacidade de reposição/reconstrução de uma fração ou de um edifício sem auxílio destes mecanismos da apólice de seguro (mitigação do risco) assume na grande maioria das vezes um papel primordial, porque, como facilmente se compreenderá, poucos serão os proprietários que têm capacidade financeira autónoma para o fazer. 

A reconstrução de um imóvel é sem dúvida algo que acarreta valores elevados, que não estão ao alcance do comum dos proprietários.

Daí a vantagem do seguro multirriscos, em detrimento do seguro isolado de incêndio – é evidente que o seguro multirriscos garante uma maior proteção face ao seu leque alargado de coberturas. Na grande maioria das situações, e em complemento do seguro obrigatório de incêndio, o condomínio (ou os proprietários das frações individualmente) optam pelo seguro facultativo - a saber:

• O seguro de Incêndio e Elementos da Natureza;
• O chamado seguro Multirriscos (denominação de uso corrente no sector segurador, embora sem correspondência legal, que garante um maior número de riscos). 

O seguro multirriscos é de facto a forma mais usual de contratação no seguro de condomínio - garantindo, em acréscimo do risco de incêndio: tempestades; inundações; fenómenos sísmicos; aluimentos de terra; demolição e remoção de escombros; priva- ção temporária de uso da habitação; responsabilidade civil emergente de incêndio e/ou explosão; riscos elétricos; atos de vandalismo; danos por água; pesquisa de avarias; desenhos e documentos; greves, tumultos e alterações da ordem pública; queda de aeronaves; responsabilidade civil extracontratual na qualidade de proprietário; choque ou impactos de veículos terrestres; danos por furto ou roubo; quebra de vidros, espelhos, pedras mármore ou louças sanitárias; quebra ou queda de antenas e de painéis solares e assistência (ao condomínio e/ou ao lar). 

No mercado estão disponíveis, em alguns seguradores, seguros de incêndio visando garantir apenas as partes comuns do edifício (é um seguro possível de celebrar mas não substitui a obrigação de segurar cada uma das frações autónomas). 

Por princípio, a contratação do seguro de condomínio (seguro de grupo que engloba todas as frações a segurar e partes comuns do edifício) é economicamente mais vantajosa que o seguro individual feito fração-por-fração, e da mesma forma, a vantagem de ter uma única apólice para fazer face a um sinistro é incomparavelmente mais simples e facilitadora na resolução e regularização desse mesmo sinistro. 

Acima de tudo, é necessário garantir que face a uma situação anormal, súbita e imprevista será possível repor/reconstruir uma fração ou edifício, pelo que é necessário ter também em atenção os capitais cobertos.

O capital seguro deve corresponder ao custo da reconstrução do bem a preços de mercado, e não ao seu valor comercial. Esse valor deve ter em conta todos os elementos constituintes ou incorporados na construção do imóvel, excluindo o valor do terreno. Por último, importa ter bem presente que o seguro tem por finalidade cobrir o custo de perdas decorrentes de eventos cobertos: não cobre o desgaste natural, cabendo aos proprietários manterem o edifício em bom estado de conservação, efetuando as operações de manutenção regulares ou ocasionais que se revelem necessárias.

entrevista publicada no caderno Seguros do jornal Vida Económica de 6 de janeiro de 2017