09 julho 2017

Franchising. A galinha dos ovos de ouro está de volta


O mercado imobiliário português está a regressar lentamente à vida, embalado pela maior facilidade de acesso ao crédito e pelo investimento estrangeiro. Mas, é esta uma boa altura para abrir uma agência? Masters e franchisados deixam a sua opinião.


Depois de alguns anos tortuosos em que o mercado imobiliário esteve praticamente estagnado, no ano passado foram vendidas 127.106 casas em Portugal, um aumento de 18,5% em comparação a 2015. O número aproxima-se muito dos valores de 2010, ano em que foram transacionadas 129.950 propriedades, segundo dados da Associação dos Profissionais e Empresas de mediação Imobiliária de Portugal. 

Não é, por isso, de estranhar o otimismo dos profissionais do setor "Esta é a melhor altura para se abrir uma agência. O mercado está cada vez mais aquecido e com perspetivas de continuar a crescer fortemente nos próximos anos. Este é o momento de fazer negócio e crescer (...), e é para isso que a nossa equipa trabalha todos os dias", garante Cândido Mesquita, CEO da NBrand, detentora da rede de agências imobiliárias UNU.

Com uma previsão de crescimento para a rede de 60% este ano, o CEO da NBrand tem motivos para ser positivo. Depois de um ano de 2016 que carateriza como "espetacular" e em que, diz, "todos os operadores de mercado bateram recordes de crescimento", o ano de 2017 será novamente de expansão. "Esperamos um crescimento do mercado total a rondar os 40% e esperamos crescer acima do mesmo, aumentando a nossa quota de mercado."

Mas, que imobiliário é este? Segundo Cândido Mesquita, as tendências apontam para um "mercado mais moderado e racional, com uma consequente necessidade de aumento da qualidade do serviço". O CEO menciona ainda a estabilização do investimento estrangeiro em Portugal, com compradores que ainda procuram oportunidades de rentabilidade no mercado de arrendamento turístico e de longa duração. Destaca ainda a maior preferência dos clientes em fazer negócio com empresas portuguesas, "contrariamente ao passado".

Guida Sousa, diretora coordenadora regional da Decisões e Soluções, tem expetativas igualmente otimistas, prevendo um crescimento de 30% do mercado imobiliário, impulsionado pela descida das taxas de juro no crédito à habitação e pelo aumento do investimento estrangeiro, em particular do mercado francês. Investimento este que é mais sólido nas zonas de Lisboa, Porto e Algarve.

A responsável da Decisões e Soluções, afirma, tal como Cândido Mesquita, que esta não é apenas uma boa altura para abrir uma agência imobiliária, é a melhor. Porquê? "A conjuntura económica é extremamente favorável em todas as nossas áreas de negócio: mediação imobiliária, mediação de obras, construção de imóveis, consultoria financeira e mediação de seguros." Devido à falta de oferta, acrescenta, o ramo da construção vai estar em destaque nos próximos anos: "Uma vez que não existe oferta suficiente para a procura, prevemos crescer bastante na área da construção. Temos disponível uma oferta integrada de terreno, construção e financiamento que é muito valorizada pelas famílias portuguesas." 

Para Ricardo Sousa, administrador da Century 21 Portugal, "Mais que o momento do mercado imobiliário, a grande oportunidade, está." na profissionalização da mediação imobiliária em Portugal e na perceção do valor do serviço prestado pelo mediador e consultor imobiliário. O ano imobiliário de 2016 foi um ano sem precedentes no passado recente em Portugal no turismo, investimento e transações imobiliárias. Uma dinâmica que claramente voltou a colocar o mercado imobiliário no radar de investidores nacionais e internacionais e das famílias portuguesas. Foi um ano abalado por eleições em Portugal, Reino Unido (BREXIT) e EUA que nos fizeram tremer", contudo o mercado absorveu as ondas de choque", indica este responsável que, por essa razão, refere que este é o ano dos proprietários" e que é imprescindível aumentar a oferta de imóveis, ajustados às reais necessidades da procura, acrescentando: "Atualmente, são as famílias portuguesas e os mercados periféricos que estão a dominar as transações imobiliárias, e os valores médios de aquisição situam-se abaixo da fasquia dos 200 mil euros. Os portugueses não estão a conseguir soluções de habitação no centro das cidades, quer de arrendamento, e estão a ser obrigados a procurar casa nas periferias dos grandes centros urbanos".

Subida de preços

A fraca oferta vai também causa, segundo a diretora coordenadora regional, uma subida de preços no mercado residencial que poderá chegar aos 7% este ano. Já no setor comercial, prevê-se que o valor do investimento atinja os dois mil milhões de euros, ultrapassando o montante total de investimento realizado em 2016. Guida Sousa é também mais ambiciosa quanto às metas para a sua rede, afirmando que o objetivo da Decisões e Soluções é crescer 100% em 2017. "Nos dois primeiros meses do ano já registámos um grande crescimento e a tendência é continuarmos a crescer. As nossas agências têm sentido um aumento significativo do número de contactos. Há uma procura crescente nos mercados periféricos, fora dos centros das grandes cidades, e nos segmentos médio e médio baixo."

A Keller Williams Portugal é outra das redes imobiliárias com previsões positivas para 2017. Segundo Eduardo Garcia e Costa, regional owner da rede, a KW Portugal vai mais do que duplicar os resultados obtidos em 2016: "Acreditamos que iremos superar os valores de 2016 em termos de crescimento, pelo que apontamos para uma previsão de crescimento, quer de consultores, quer de faturação, superior a 100%." 

Atualmente com 19 agências no país e cerca de 1.200 consultores, a KW Portugal foi considerada a melhor "delegação" da Keller Williams fora do seu país de origem, a América do Norte, motivo pelo qual recebeu quatro prémios de desempenho no ano passado.

Para Eduardo Garcia e Costa, uma das tendências visíveis no mercado imobiliário é o surgimento de consultores imobiliários mais qualificados. "Esta tendência é consequência de uma limitação crescente das oportunidades de carreira para recursos humanos mais qualificados, devido à recomposição a que se tem assistido no tecido económico em Portugal em diferentes setores de atividade, e de uma crescente sofisticação das oportunidades de carreira e de negócio no setor de mediação, com modelos de negócio sólidos, com escala e com uma forte componente na formação de recursos humanos qualificados", justifica.

José Ribeiro, responsável de franchising da Charib Imobiliária, tem outro argumento de peso para o sucesso dos novos negócios imobiliários: "Não pode haver melhor momento, pois estando as vendas em alta, isso acelera a recuperação do investimento por parte do franchisado." Ou seja, esta é talvez a altura de menor risco para os potenciais franchisados.

O responsável da Charib Imobiliária acredita que 2017 vai ser o melhor ano de sempre para a rede. Na verdade, melhor até que 2016, "que já foi excelente". E isto, afirma, por dois motivos: primeiro, porque a banca voltou a apostar no crédito à. habitação (algo mencionado por praticamente todos os entrevistados); e segundo, porque o governo tem criado medidas, como o regime fiscal para Residentes Não Habituais ou os Golden Visa, que estimulam a compra de imóveis em Portugal por cidadãos estrangeiros.

Luís Mário Nunes, diretor-geral da rede ComprarCasa diz que estes aspectos já influenciaram o aumento do mercado imobiliário em 2016 e prevê um crescimento de mercado na ordem dos 30% para 2017. Este é, igualmente, o valor que a ComprarCasa quer crescer este ano, depois de, em 2016, a marca ter passado por um processo de reposicionamento estratégico e de lançamento de nova imagem.

Para a Century 21, a expetativa é que o mercado volte a crescer a dois dígitos: "O nosso objetivo é crescer mais que o mercado, ou seja, no mínimo um crescimento de 20% em volume de negócio. Os resultados operacionais de 2016 demonstram que este foi o ano de maior crescimento, de sempre, na Century 21 Portugal. Entre janeiro e dezembro de 2016 a faturação da rede imobiliária subiu para os 25 milhões de euros, o que representa um aumento de 36 % face aos 20 milhões de euros registados no mesmo período do ano anterior", revela Ricardo Sousa.

Alterações ao alojamento local

Luís Mário Nunes acrescenta ainda que as alterações legislativas previstas para o alojamento local (alterações na tributação dos rendimentos) vão alterar o impacto que este regime tem tido no mercado imobiliário nacional, especialmente na Grande Lisboa e Porto, diminuindo o ritmo de novas aberturas e fechando mesmo algumas atualmente em operação.

Por enquanto, no Algarve, um mercado em que muitos estrangeiros querem comprar uma casa de férias ou para a reforma, o negócio parece correr bem, especialmente para a Engel&Völkers. "A abertura de três novas agências no Algarve (Lagos, Albufeira e Vilamoura) reforçou a força da marca no Algarve, sendo que 90% dos clientes são estrangeiros", explica Vera Tavares Kendall, responsável de expansão da zona sul da Engel&Völkers. "Vários fatores, como os incentivos fiscais, a segurança e qualidade de vida do nosso país, fazem com que o investimento estrangeiro não seja passageiro", acrescenta. Com 11 agências em Portugal, a marca espera abrir mais quatro lojas até ao final de 2017. O sul do país é também foco da Veigas Imobiliária. De acordo com o fundador, Paulo Veigas, Faro, Setúbal e a zona da Grande Lisboa são os principais mercados para a rede, que pretende chegar ao final de 2017 com 65 agências. O ano de 2016 tinha também já sido um ano de crescimento para a rede, que "teve mais procura no mercado, mais imóveis angariados e mais colaboradores recrutados".

Também com maior enfoque na margem sul do Tejo a rede Hall prevê faturar mais de um milhão e meio de euros em 2017. Apostando no mercado residencial, Pedro Aboim, administrador e também franchisado, diz que a rede se vai concentrar no segmento das moradias, onde tem tido mais procura.

"Com as taxas de juro em mínimos históricos e spreads competitivos, a banca comercial necessita de fidelizar clientes e voltar aos lucros, para além de ter de escoar as chamadas 'imparidades' (imóveis que têm em carteira por incumprimento dos proprietários). Paralelamente, surgem alguns sinais macro-económicos motivadores, assim como algum sentimento de bonança na vida pública portuguesa", sintetiza o administrador, falando do crescimento do mercado imobiliário. Por outro lado, sublinha ainda a elevada procura no mercado de arrendamento, "pois o binómio preço/qualidade é desajustado dos padrões de vencimento da classe média, o que provoca uma procura constante por melhores rácios preço/qualidade/localização.

Em resumo, para o administrador, "ainda que muito longe dos anos dourados do início do século, 2016 e 2017 são anos que podem vir a ser considerados muito positivos para o mercado imobiliário. 

A opinião dos franchisados

Este sentimento geral de satisfação com o crescimento do mercado imobiliário é partilhado com os franchisados das redes imobiliárias, mais habituados a lidar com o cliente final. João Pedro, detentor de uma unidade Charib Imobiliária em Rio de Mouro desde 2015, afirma que "as tendências são nitidamente de subida e franca expansão". 

O franchisado, que abriu a sua unidade após converter a empresa de gestão e administração de condomínios que detinha, sublinha também que o mercado é hoje mais exigente: "Os principais desafios no setor serão acompanhar e dar resposta às exigências de mercado nos dias de hoje. O mercado evoluiu. Os clientes estão melhor informados e conscientes daquilo que querem e não querem comparativamente com o que sucedia há uns anos atrás." É também por isto que o recrutamento de pessoal acaba por ser um desafio para os empreendedores do mercado imobiliário, como explica Nuno Lopes, franchisado da UNU no Lumiar: "É o nosso principal foco, queremos ter pessoas dedicadas e motivadas a prestar o melhor e mais inovador serviço que oferecemos aos nossos clientes".

O empresário que abriu a sua primeira unidade UNU em 2016, tem já planos para abrir uma segunda agência esta ano, e afirma que esta é "a altura ideal" para o fazer. "É um negócio bastante atrativo, com baixa estrutura de custos e faturação interessante."

Carlos Gouveia, que detém uma unidade da Decisões e Soluções em Oeiras, no Parque dos Poetas, também pondera abrir uma segunda agência. O franchisado, que abriu a sua unidade em abril de 2015 após um cuidadoso processo de seleção entre diversas marcas, diz ter iniciado a sua operação numa altura em que o mercado ainda só mostrava ténues sinais de recuperação. "Mas decorridos dois anos de sucesso e crescimento do negócio, tenho atualmente a certeza que entrei na altura certa", afirma, acrescentando ainda que é essencial escolher bem a localização do negócio.

O franchisado da Decisões e Soluções explica que a crise económica e a consequente baixa de preços dos imóveis originaram uma procura crescente da parte de investidores. Embora os preços tenham subido - em consequência da maior procura que a oferta -, "Portugal está na moda e continua a ter um preço médio por metro quadrado dos mais baixos da Europa, fomentando também o aparecimento de fundos de investimento imobiliário interessados no nosso país".
Por outro lado, refere, este é também o principal desafio do mercado imobiliário - voltar a encontrar o equilíbrio entre a procura e a oferta. "Este dificilmente se alcançará nos próximos anos se não houver um incremento de construção nova ou de reabilitação".

E acrescenta: "Se continuarmos a assistir a uma diminuição dos imóveis disponíveis para venda no mercado, o investimento estrangeiro tenderá a baixar e quase estagnar", conclui. Neste momento, grande parte deste investimento estrangeiro feito na sua agência vem não só de França, mas também da Bélgica e Brasil. João Pedro, franchisado da Charib Imobiliária, destaca também o mercado alemão.

Investimento estrangeiro

Para Manuel Neto, franchisado Engel&Völkers e detentor de cinco agências da rede (abriu a primeira em Lisboa a em 2009, seguindo-se Restelo, Comporta, Cascais e Estoril), mais de 70% das suas vendas na Grande Lisboa são feitas a cidadãos estrangeiros, nomeadamente franceses, belgas, chineses, escandinavos, brasileiros, americanos e também do Médio Oriente, um fenómeno que o franchisado diz ser mais recente.

Em Lisboa, Neto afirma que a procura se está a estender a bairros menos nobres da cidade, enquanto no Algarve e zona norte do país - com especial incidência para o Porto - a procura aumentou em todos os segmentos. Este aumento generalizado da procura, incluindo no setor do arrendamento, faz com que o franchisado defenda tal como os seus colegas, a necessidade de construção nova para dar resposta ao mercado. "Apesar das limitações provocadas pela falta de produto, pensamos que diversificação do mercado e das localizações mais procuradas vai ser um fator que vai permitir que se continue a verificar um crescimento do setor."

O único dos franchisados entrevistados a, declarar que a maioria das suas vendas é feita a estrangeiros, Manuel Neto nota que uma das principais tendências "é a procura de imóveis bem localizados, de preferência com vista e espaços exteriores".
"Já não é novidade, nem é um fenómeno de 2017 que os estrangeiros estejam a investir no nosso imobiliário. O surpreendente é que existe uma tendência no sentido do crescimento dessa procura", salienta Pedro Gonçalves, franchisado da ComprarCasa, em Évora.

Pedro Gonçalves abriu a sua agência em 2008, numa altura em que, nas suas próprias palavras, era jovem, com pouca experiência profissional e ainda não tinha formação superior na área de gestão. "A ideia de trabalhar com uma marca estabelecida que me fornecesse know-how e serviços nas várias áreas da gestão pareceu-me ser a melhor opção", conta.

Os desafios

Apesar de afirmar que o mercado imobiliário está em crescimento e que esta é urna boa altura para se aventurar neste ramo de negócio, o franchisado da ComprarCasa também salienta que este setor não é para todos. "Os números não mentem, e o que se constata é que apesar de terem aberto muitas imobiliárias no último ano, também se verificou o encerramento de várias agências. Creio ser crucial ganhar-se primeiro experiência como consultor numa imobiliária de referência e só depois se deve dar o passo de abrir uma agência própria", aconselha. Habituado a trabalhar o mercado residencial, com especial enfoque para imóveis rústicos, nomeadamente quintas e herdades de segmento médio/alto, Pedro Gonçalves afirma que o imobiliário enfrenta os mesmos desafios que outros setores, especialmente a nível da revolução e "lógica: "A ‘uberização' dos serviços ganhou moda e neste momento temos o mundo inteiro a tentar criar novas aplicações que reinventem os negócios estabelecidos. Quem não acompanhar a evolução e quem não inovar por certo que terá dificuldades no futuro."

Manuel Mira Godinho, franchisado da KW Portugal em Lisboa desde setembro do ano passado, também tem as suas reservas, apesar de, com a ajuda do estado atual do mercado imobiliário, ter conseguido atingir cash-flow positivo depois de três meses em operação. "No meu caso a opção pela rede de franchising Keller Wlliams está a revelar-se mais do que acertada", confessa o franchisado, que já está a pensar em abrir mais uma unidade. Tal como os seus colegas, revela ter dificuldades a nível de recrutamento "apesar do elevado nível da taxa de desemprego que se verifica em Portugal". Embora sublinhe o crescimento acentuado do mercado, diz que este não vai durar para sempre. "Embora o mercado esteja em franco crescimento, o que facilita a abertura de uma nova agência, não irá manter-se assim para sempre, e a aposta na rede errada pode revelar-se ruinosa. No meu entender, o verdadeiro desafio não está em abrir uma agência em 2017 e ser rentável no primeiro ano. O verdadeiro desafio está em criar um negócio que, mesmo num mercado com condições mais adversas, mantenha um bom ritmo de crescimento."

Fonte: Revista Negócios & Franchising de Fevereiro/Março 2017

1 comentário:

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