Os imóveis destinados a serem vendidos no decurso da atividade normal de uma empresa que, normalmente, se prevê de curto prazo, sendo essa atividade a compra e venda de imóveis, devem ser classificados como inventários.
Uma sociedade por quotas tem contabilizado na conta 32 um prédio que se destina à venda. Entretanto, neste exercício mandou fazer um projeto para este prédio no valor de sete milhões de euros, que foi contabilizado na conta 62 (Fornecimentos e serviços externos), mas a intenção é a de imputar este valor do projeto ao custo do prédio. Como imputar ao custo do prédio o valor de sete milhões de euros lançados na conta 62?
O tratamento contabilístico referente aos imóveis detidos pelas entidades pode variar em função do destino ou função na atividade. Estes tratamentos contabilísticos estão estreitamente ligados com o tipo de rendimento a reconhecer pela exploração desses imóveis.
A partir do exercício de 2010, com a entrada em vigor do SNC, há que atender às normas contabilísticas e de relato financeiro (NCRF) n.º 7 - Ativos fixos tangíveis, n.º 11 - Propriedades de investimento e n.º 18 - Inventários, que estabelecem o tratamento contabilístico dos imóveis, dentro da atividade das entidades.
Há, ainda, que atender às notas de enquadramento do Código de Contas do SNC, que estabelecem as contas a utilizar conforme o tipo de ativo estabelecido pelas NCRF.
Os imóveis destinados a serem vendidos no decurso da atividade normal da empresa que, normalmente, se prevê de curto prazo, sendo essa atividade a compra e venda de imóveis, devem ser classificados como inventários, nos termos da NCRF 18.
Se o imóvel, classificado como inventário, tiver como objetivo a venda no estado em que foi adquirido, este deve ser registado na conta 32 - Mercadorias.
A venda no estado em que está não significa que não se possam efetuar pequenas reparações (pinturas, arranjos de humidades, etc.), para colocar o imóvel nas condições necessárias para o colocar à venda.
De acordo com o parágrafo 10 da NCRF 18, a mensuração dos inventários (imóveis) pelo custo pode incluir os custos de compra, como o preço de aquisição e impostos e outros suportados na aquisição, e ainda, outros custos incorridos para colocar o imóvel no seu local e na sua condição atual.
Estes outros custos podem ser estas pequenas obras de reparação do imóvel para o colocar à venda no mercado imobiliário.
O valor destas pequenas obras subcontratadas e os materiais adquiridos podem ser incluídos no custo do imóvel, no valor contabilizado na conta 32 - Mercadorias.
Os custos subsequentes, tais como custos de manuseamento, de manutenção, de caráter comercial ou de detenção do imóvel (por exemplo o IMI) não deverão fazer parte do custo de aquisição, mas deverão ser reconhecidos como gastos do período.
Também quanto ao valor do projeto, embora esteja diretamente relacionado com determinado imóvel em concreto, somos da opinião que não deverá integrar a conta 32, devendo manter tal valor na conta 62. Um projeto de sete milhões indica que não se trata de meras reparações ou custos de manutenção.
Será que deixamos de ter um imóvel que se destina a ser vendido no estado em que foi adquirido (mercadorias) para passarmos a ter um bem que será objeto de transformação com vista à sua venda como produto acabado?
Se há uma transformação do imóvel, então além dos custos de compra (parágrafo 11 da NCRF 18) podem ser imputados os custos de conversão (parágrafos 12 a 14 da NCRF 18).
Quanto a esta relevação contabilística, o imóvel adquirido deixa de ser mercadorias para passar a constituir matéria-prima, pois será utilizado para obter o produto acabado.
O registo inicial na conta de matérias-primas deve ser efetuado pelo respetivo custo de aquisição, podendo incluir todos os custos diretamente suportados com essa aquisição.
Pela entrada desses materiais em armazém, há que proceder ao reconhecimento do inventário, conforme se segue:
- Débito da conta 33 - Matérias-primas, subsidiárias e de consumo, por contrapartida a crédito da conta 312 - Compras - Matérias-primas, subsidiárias e de consumo, pelo custo de aquisição.
Assim que os materiais entrarem em produção, o custo dessas matérias-primas e outros materiais deve ser imputado ao custo de produção, em função das respetivas quantidades consumidas.
O registo contabilístico do consumo desses materiais pode ser:
- Débito da conta 612 - Custo das mercadorias vendidas e das matérias consumidas - Matérias-primas, subsidiárias e de consumo por contrapartida a crédito da conta 33 - Matérias-primas, subsidiárias e de consumo, pelo custo dos inventários determinado pela fórmula de custeio utilizada pela entidade (custo específico, custo médio ponderado ou FIFO).
Os custos incorridos que estejam direta ou indiretamente relacionados com a produção devem ser reconhecidos como gastos (conta 62, 63, 64, ...) de acordo com a respetiva natureza (por exemplo, mão-de-obra do pessoal da produção, depreciações de equipamentos da fábrica, rendas de instalações fabris, etc.).
Tratando-se de atividades em que há que determinar o custo de produção, é na prática indispensável a utilização de um sistema de contabilidade analítica para efetuar a imputação dos custos incorridos no período ao custo de produção dos produtos a fabricados, em especial os custos indiretos.
De referir que, nos termos do parágrafo 13 da norma contabilística e de relato financeiro (NCRF) n.º 18 - Inventários, a imputação de custos indiretos à produção deve ser efetuada pelo método de custeio racional, tendo em conta a capacidade normal das instalações da fábrica.
Durante o período contabilístico, os produtos que forem sendo produzidos devem ser reconhecidos como produtos acabados, pelo respetivo custo de produção (custo de aquisição das matérias e custos de conversão).
O registo contabilístico pode ser:
Débito da conta 34 - Produtos acabados e intermédios, por contrapartida a crédito da conta 731 - Variação dos inventários da produção, pelo custo de produção (custo de aquisição das matérias e custos de conversão) determinado pelo sistema de contabilidade analítica.
No final do período contabilístico, se existir produção que ainda estiver em curso, o somatório de todos estes custos de produção até essa data, incluindo o custo de aquisição das matérias, deve ser objeto de capitalização, com o respetivo reconhecimento como ativo na conta 36 - Produtos e trabalhos em curso por contrapartida a crédito da conta 733 - Variação nos inventários da produção - Custo de produção das obras em curso.
No início do período seguinte, o custo de produção em curso do período anterior deve ser retirado da conta 36 - Produtos e trabalhos em curso, pelo débito da conta 733 - Variação nos inventários da produção - Custo de produção das obras em curso.
No final da produção (nesse(s) período(s) seguinte(s)), a totalidade do custo de produção relacionado com a produção desses bens, incluindo os custos do período corrente e dos períodos anteriores, devem ser registados na conta 34 - Produtos acabados e intermédios por contrapartida da conta 731 - Variação nos inventários da produção - Custo de produção das obras acabadas.
No momento da venda da produção acabada, para além do registo da venda na conta 712 - Produtos acabados e intermédios (pelo preço de venda), há que retirar os bens do ativo da empresa, e reconhecer o respetivo gasto de vendas, pelo débito da conta 731 - Variação nos inventários da produção - Custo de produção das obras vendidas, por contrapartida a crédito da conta 34 - Produtos acabados e intermédios, pelo custo de produção dos bens, determinado de acordo com a fórmula de custeio utilizada pela empresa (custo específico, custo médio ponderado ou FIFO).
Se estiver a utilizar o sistema de inventário intermitente, os registos contabilísticos de movimentos de inventários apenas devem ser efetuados no final do período.
Informação elaborada pela Ordem dos Contabilistas Certificados, em conformidade com o Novo Acordo Ortográfico
Fonte: Vida Económica
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