Em 2017 os investidores nacionais atingiram recorde da última década com 440 milhões de euros investidos. A Cushman & Wakefield faz um resumo da atividade do mercado imobiliário nacional em 2017 e as perspetivas para 2018 de Eric van Leuven, diretor-geral da consultora em Portugal, estão “Em linha com a tendência a que vimos a assistir desde há dois anos, 2017 foi mais um ano excelente para o mercado do imobiliário comercial em Portugal. De uma forma transversal todos os sectores registaram um elevado dinamismo, tanto ao nível da atividade ocupacional como de investimento. Os valores de mercado, rendas e yields, repercutiram este bom momento e atingiram em muitos casos novos máximos históricos”.
Mercado de investimento imobiliário comercial
A atividade de investimento, em linha com o que se tem sentido a nível global e com particular ênfase na Europa, manteve-se extremamente dinâmica ao longo de 2017. Foram transacionados aproximadamente €1.800 milhões em ativos imobiliários comerciais, valor que traduz uma subida de 41% face ao ano anterior.
Os investidores estrangeiros mantiveram-se muito ativos, tendo sido responsáveis por 75% do volume total, mas os players nacionais assumem uma importância crescente, aumentando a sua quota de participação em mais de 10% face a 2016 e representando este ano 25% do capital investido (440 milhões de euros). O sector que maior capital atraiu foi o de retalho, que captou 43% do investimento num total de €730 milhões. Seguiram-se os escritórios que atraíram 37% dos capitais investidos, cerca de €630 milhões. O sector industrial acumulou em 2017 o valor de investimento mais alto de sempre, superior a €300 milhões, em grande parte resultado da mudança de mãos da empresa Logicor – detentora de um dos maiores portfólios de imobiliário logístico na Europa e com bastantes ativos em Portugal – que foi adquirida pela China Investment Corporation.
À semelhança de 2016, as transações de portfólios de grande dimensão continuaram a ter um peso muito significativo no total de investimento tendo representado 69% do volume transacionado. O portfólio da Logicor foi a operação com maior volume, destacando-se também a venda de um portfólio imobiliário da Tranquilidade. Outro reflexo da atratividade de que goza o mercado imobiliário nacional à escala global é a tendência crescente das operações de venda de carteiras de NPL’s (non-performing loans) com ativos imobiliários subjacentes que têm vindo a ser promovidas pelos principais bancos nacionais.
A Cushman & Wakefield foi responsável por algumas das mais importantes transações do mercado, destacando-se na área de escritórios a venda do edifício Entreposto, uma das maiores transações do ano, os edifícios Q60 e Q61 da Quinta da Fonte; na área de retalho dois portfólios de grande dimensão; na área industrial a maior operação de investimento imobiliário coma compra do portfólio da Logicor e a venda de plataforma logística Ecoparque II na Azambuja.
Escritórios
O mercado de escritórios da Grande Lisboa teve um dos seus melhores anos de sempre: entre janeiro e novembro foram arrendados cerca de 155 mil m2 de escritórios, refletindo um crescimento homólogo na ordem dos 30%. As estimativas de fecho de ano apontam para os 170 mil m2, valor que será o terceiro mais alto da história deste mercado.
No Top 4 dos maiores negócios de ocupação de escritórios na Grande Lisboa destaca-se o sector dos advogados: a VdA Vieira de Almeida ocupou a totalidade do Edifício Sorel com 12.000 m2 em Santos e a Abreu Advogados instalou a sua nova sede num espaço inaugurado no último semestre do ano com 5.800 m2 junto a Santa Apolónia. As operações protagonizadas pelo grupo de media WPP e a farmacêutica Janssen Cilag/ Johnson & Johnson também se incluem nas maiores transações do ano, correspondendo respetivamente à tomada de 9.200 m2 na Avenida 24 de Julho (Zona 4) e de 4.900 m2 no Lagoas Park.
No Porto o sector de escritórios atravessa também um bom momento, com uma procura cada vez mais impulsionada pelos ocupantes internacionais que reconhecem a atratividade da cidade para a instalação de centros de serviços partilhados. De entre os principais negócios destacam-se a ocupação de 4.000 m2 no Edifício Arrábida em Vila Nova de Gaia por parte da Teleperformance; o Centro Empresarial da Lionesa em Matosinhos onde a Vestas tomou 3.000 m2; ou a ocupação da Veniam Works de cerca de 1.500 m2 na baixa do Porto, no Trindade Domus.
O departamento de escritórios da Cushman & Wakefield esteve envolvido em algumas operações de relevo, destacando-se o já referido arrendamento da totalidade do edifício Lagoas 9 à Janssen Cilag/Johnson & Johnson, os novos escritórios da Bose e da Triumph em Lisboa e várias expansões de área para empresas como a Arvato, José de Mello Saúde e Wizink Bank.
Para 2018 para além da comercialização de diversos mandatos exclusivos, que totalizam perto de 20.000m2 construídos, e alguns projetos à procura de pré arrendamentos para iniciarem a construção, está ainda envolvida numa fase avançada de negociações com diversas entidades para operações de novas sedes com grande dimensão.
2017 foi também o ano em que um profissional dedicado em exclusivo aos escritórios se juntou à equipa da Cushman & Wakefield no Porto onde detém já alguns imóveis exclusivos para comercialização.
Retalho
O setor de retalho demonstrou-se igualmente ativo. De acordo com a análise desenvolvida pela Cushman & Wakefield - que acompanha a grande maioria dos conjuntos comerciais em Portugal e o comércio de rua em Lisboa e Porto - foram arrendadas mais de 700 lojas em 2017, totalizando uma área superior aos 200.000 m2, em linha com o valor transacionado em 2016. Os conjuntos comerciais captaram mais de metade dos negócios analisados, mas o comércio de rua manteve-se também muito dinâmico, com a cidade de Lisboa a registar uma procura na ordem dos 27.000 m2 e o Porto cerca de 7.000 m2.
Esta área de negócio, na qual desde há muito a Cushman & Wakefield se destaca, teve também um ano muito positivo. Foram concretizadas mais de 80 operações de arrendamento, num espectro diversificado de atuação, dando resposta a uma procura constante de soluções inovadoras por parte de promotores e retalhistas, retratando um mercado em disrupção, mais exigente e profissionalizado. A consultoria de retalho e a assessoria a investidores e promotores foram por isso áreas de grande destaque.
O serviço de representação de retalhistas registou um forte crescimento, não só por parte de players internacionais, mas também de retalhistas nacionais que percecionaram a mais valia que o mesmo representa.
Industrial & Terrenos
O mercado industrial também esteve muito dinâmico em 2017, com cerca de 295.000 m2 ocupados maioritariamente na Grande Lisboa e Grande Porto e refletindo um crescimento exponencial de 212% face a 2016. De entre os principais negócios destacam-se a inauguração da plataforma logística da Jerónimo Martins em Alfena (Valongo) com 70.000 m2, a ocupação do Grupo Sonae de 14.000 m2 no Cartaxo e várias ocupações do Grupo Luis Simões, num total de cerca de 65.000 m2 em Palmela e na Azambuja.
A equipa da Cushman & Wakefield esteve ativamente envolvida na venda do EIPA II na Azambuja, uma das plataformas logísticas ocupadas pela Sonae – um edifício de referência no mercado logístico em Portugal.
Este departamento foi também responsável por uma das maiores transações de terrenos para construção em Portugal. A antiga fábrica do Amial, no Porto, foi vendida à Roundhill Capital Partners para a promoção de um dos maiores projetos de residências para estudantes no norte do país com cerca de 1.200 quartos. Durante 2017, a equipa também reforçou a sua presença no Porto com a transferência de um elemento que passou a trabalhar em exclusivo o mercado industrial e logístico da região norte do país.
Hotelaria
O sector hoteleiro, cada vez mais considerado pelos investidores imobiliários como uma excelente alternativa de investimento, teve em 2017 mais um ótimo ano em termos operacionais, com crescimentos na procura na ordem dos 7% e dos proveitos de 16%.
A Cushman & Wakefield criou em 2017 um departamento dedicado ao setor e foi responsável pela venda do Hotel Vintage Lisboa à Mornington Capital.
Valores de mercado
Os valores de arrendamento evoluíram em linha com a forte atividade sentida no mercado ocupacional. Os escritórios da Grande Lisboa registaram uma subida de 5% no valor prime do CBD, passando para os 20€/m2/mês, mas foi o Corredor Oeste que verificou a maior subida ao longo de 2017, na ordem dos 8%, fechando o ano nos 14€/m2/mês para os melhores edifícios. Na cidade do Porto os espaços de escritórios prime registaram no final do ano um valor de referência de 16,5€/m2/mês, que se traduz num crescimento anual de 3%.
O setor de retalho verificou também subidas acentuadas nos valores de arrendamento, com o comércio de rua a encabeçar o crescimento. O Chiado registou um aumento nas rendas prime ao longo do ano de 14%, com uma renda de 120 €/m2/mês; na cidade do Porto a Rua de Santa Catarina viu as suas rendas subirem em 13%, com um valor de fecho em 2017 de 62,5€/m2/mês. Os conjuntos comerciais verificaram também aumentos nos valores de referência - os centros comerciais atingiram no final do ano 100 €/m2/mês e os retail parks 10€/m2/mês.
O sector industrial manteve os valores de renda do ano anterior, na ordem dos 3,5€/m2/mês para os melhores ativos da Grande Lisboa e Grande Porto.
As taxas de rentabilidade dos ativos refletiram também a valorização do sector imobiliário, com compressões significativas ao longo dos últimos 12 meses. No fecho do ano as yields prime situaram-se nos 4,50% para escritórios, 4,90% para centros comerciais, 4,50% para comércio de rua e 6,25% para industrial.
Áreas não-transacionais
Em relação às áreas não transacionais, também as várias equipas da consultora registaram muito bons resultados, reflexo da boa performance do mercado de investimento e ocupacional.
Avaliação e Advisory
Relativamente ao departamento de a avaliação imobiliária, a equipa reforçou a sua liderança de mercado, com uma quota de mercado de cerca de 30% no índice IPD global, totalizando 70% no sector de centros comerciais. No ano de 2017 atingiu-se um aumento da quota de mercado, tanto na área de avaliação como de Advisory, tendo-se prestado aconselhamento na aquisição dos principais portefólios colocados no mercado, reforçando a presença em todos os sectores do imobiliário.
Por fim, salienta-se que o crescimento do turismo em Portugal catalisou a nossa presença neste sector de atividade reforçando-se a estreita ligação com o grupo internacional de Hospitality da Cushman & Wakefield.
A conjugação destes fatores resultou num montante global avaliado superior a 20 mil milhões de euros. Foram ainda lançadas as bases para análises de usos alternativos cada vez mais procurados pelos investidores, tais como residências de estudantes e séniores, data centres, e self-storage.
Gestão de Projetos
A atividade do departamento foi muito diversificada, destacando-se projetos como a fiscalização e coordenação de obra de reabilitação urbana do edifício Rossio 62, Lisboa; a gestão de projeto de remodelação do edifício de escritórios Malhoa 27, na Avenida José Malhoa; a gestão de projeto da loja Adidas no Porto; e arquitetura e gestão de projeto de novos escritórios para Arvato Services, Bose, Triumph e Whitestar.
Gestão de Imóveis
A equipa de gestão de imóveis teve um ano muito positivo, tendo atualmente, 37 edifícios de escritórios, 4 centros comerciais, 13 unidades de retalho e 4 logística sob gestão, totalizando cerca de 387.000 m2 de área e um volume anual de rendas superior a 52 milhões de euros.
Research e Consultoria
O departamento de Research & Consultoria, na área de estudos de mercado, concentrou a sua atividade em projetos interdisciplinares, trabalhando com as equipas de Investimento, Avaliações e de Agência. Em termos de research a equipa manteve as suas publicações regulares e lançou novos estudos incluindo sobre o mercado de escritórios no Porto, hotelaria, centros comerciais e o guia ibérico de investimento.
Perspetivas 2018
No que diz respeito a previsões para 2018, Eric van Leuven comenta, “as perspetivas para 2018 são otimistas. No mercado ocupacional o bom comportamento da economia e em particular as previsões de evolução positiva do emprego e do consumo privado, bem como do investimento, sugerem um bom ano para os sectores de escritórios e retalho. No caso dos escritórios mantém-se o problema da escassez de oferta de qualidade que poderá limitar um maior crescimento da procura, sendo que a atividade de promoção só agora começa a arrancar nas cidades de Lisboa e Porto, colmatando esta limitação no futuro”.
“A atividade de investimento, tendo em conta a expetativa de manutenção de um ambiente de baixas taxas de juro e a redução muito gradual da política monetária expansionista do Banco Central Europeu, deverá manter em 2018 o dinamismo dos últimos anos, ajudada ainda pela recente revisão dos ratings da dívida soberana de Portugal por parte da Standard & Poors e da Fitch. O capital estrangeiro continua a considerar Portugal como uma excelente alternativa de investimento, oferecendo níveis de risco controlado a taxas atrativas face à maioria dos mercados europeus. Os negócios de investimento atualmente em curso com estimativa de fecho prevista ao longo de 2018 ultrapassam já hoje os €2.500 milhões - um indicador muito significativo da atratividade do mercado português”.
“2018 será também um ano de crescente inovação no mercado imobiliário. Espera-se que sectores alternativos até à data pouco explorados, como são os hotéis, os espaços de co-working, as residências de estudantes ou as residências seniores comecem a surgir em força, captando o interesse de ocupantes e investidores”, conclui.
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