Ao contrário do que se verifica noutros países como a Alemanha, os EUA, a Holanda e o Reino Unido, onde o mercado de habitação é alvo de grandes fundos de investimento, em Portugal o investimento institucional tem sido historicamente mais direcionado para o imobiliário comercial, em detrimento do segmento residencial, mais procurado por pequenos investidores particulares.
O início da crise do crédito hipotecário em 2007 conduziu a uma gradual penalização da compra e venda de habitação, fruto de critérios mais limitativos de concessão de crédito, custos de financiamento mais elevados e restrições orçamentais dos consumidores, resultantes da crise económica e financeira do País.
De acordo com dados do Instituto Nacional de Estatística (INE) o número de contratos de mútuo com hipoteca voluntária em Portugal caiu cerca de 80% entre 2007 e 2011, de 301 564 para 66 604, o que representa um mínimo histórico desde o ano 2000. Este cenário abriu portas a um ressurgimento do mercado de arrendamento habitacional, que se apresentou como uma solução de recurso não só para as famílias que não conseguem vender as suas casas, mas também para as que não conseguem assegurar um crédito para a compra de casa. Para os promotores, o arrendamento revelou-se também uma das poucas alternativas no sentido de garantir fluxos de caixa para assegurar o pagamento das suas obrigações e enfrentar períodos de colocação das casas cada vez maiores, através de contratos de arrendamento com opção de compra.
A quase paralisação do mercado de compra e venda de imóveis, aliada à crescente dificuldade de cumprimento das obrigações no crédito bancário, levou à criação de uma nova realidade no setor residencial em virtude de mecanismos como os Fundos de Investimento Imobiliário de Arrendamento Habitacional (FIIAH), a dação em cumprimento e a permuta de imóveis.
Lançados em 2008, os FIIAH são o espelho das dificuldades que o setor atravessa e uma nova realidade no crédito à habitação. Foram criados pelo Governo para que as instituições financeiras absorvessem ativos imobiliários de clientes com dificuldades em cumprir as suas obrigações no crédito à habitação. Em cerca de três anos e meio o volume sob gestão deste tipo de fundos mais que quadruplicou, de acordo com dados da Associação Portuguesa de Fundos de Investimento, Pensões e Patrimónios (APFIPP), passando de cerca de 160 milhões de euros no final de 2009 para perto de 700 milhões em agosto de 2013.
Para além dos FIIAH, a banca representa atualmente um dos grandes proprietários de ativos de habitação, resultante da receção de um número significativo de imóveis sob a forma de dação em cumprimento ou permuta de imóveis. Esta situação conduziu à criação de um mercado de compra e venda de habitação "a duas velocidades". Por um lado, o setor bancário tenta escoar o mais rapidamente possível este tipo de produto, recorrendo muitas vezes a leilões e concedendo condições de financiamento francamente atrativas. A outra face da mesma moeda é representada pelo segmento particular de compra e venda, que enfrenta uma forte pressão de valores e condições de financiamento muito mais restritivas.
Por Sílvia Vicente, Departamento de avaliações da Cushman & Wakefield
Fonte: OJE
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