Opinião: Um "motor de arranque"

Por Fernando Vasco da Costa *

Existe um consenso generalizado de que a reabilitação urbana é mais do que uma necessidade das cidades portuguesas, sendo claro tratar-se da única (e última) hipótese de salvar muitas empresas de construção civil e respetivos milhares de empregos. Por outro lado, existe também um consenso sobre a necessidade de dinamizar o mercado de arrendamento.

Concordamos todos ainda que a reabilitação urbana poderá ter um efeito multiplicador na economia nacional, criando emprego, racionalizando investimentos em infraestruturas e nos trajetos diários dos cidadãos, melhorando a qualidade de vida e fortalecendo argumentos de venda turística, etc. Temos até indicações no memorando de entendimento com a Troika para fomentar o desenvolvimento dos mercados de arrendamento e da reabilitação urbana.

Apesar das alterações preconizadas na Lei do Arrendamento irem no sentido certo, todos sabemos que são insuficientes para dinamizar os referidos mercados. E porquê? Porque os senhorios estão totalmente descapitalizados, os habituais promotores sem capacidade de investimento, os bancos avessos a financiar (mais) imobiliário e os novos investidores consideram este mercado pouco atrativo, considerando o risco e a possível rentabilidade no mesmo. Parece, então, que estamos num caminho sem saída...

Penso que a questão da taxa liberatória associada ao arrendamento, embora justa, só por si, não irá resolver este grave problema. O Governo terá, portanto, de ir mais fundo para criar um verdadeiro "motor de arranque" para a reabilitação urbana e o mercado de arrendamento.

Haverá que considerar a reabilitação urbana como verdadeiro desígnio nacional e caberá, por isso, ao Estado criar condições excecionais para a sua efetiva concretização. E quais são as armas que o Estado tem para incentivar esta atividade?

Considerando não ser possível, nem realista, exigir mais investimento público, as condições que preconizo têm que ver com a criação de um quadro fiscal que beneficie o investimento em reabilitação urbana. Estes benefícios poderão ser criados no modelo de mecenato, de créditos fiscais ou qualquer outro que vier a ser entendido como o mais adequado ao objetivo de atrair novos investidores, que são essenciais para dinamizar estes mercados.

Penso que poderão ainda definir-se algumas condições para que os investimentos em reabilitação urbana fiquem habilitados aos benefícios fiscais, tais como a criação de apartamentos para arrendamento a custos controlados, ou restringindo-os a certas zonas críticas de reabilitação. O importante, contudo, é que se comece por algum lado.

Esta ideia tem como inspiração uma iniciativa criada nos EUA para dinamizar o arrendamento de custos controlados, o low-income housing tax credit (LIHTC), que incentivou empresas como a Google, a Verizon ou seguradoras como a Liberty Mutual a investir neste mercado (1), mas existirão com certeza outros exemplos a serem estudados.

O interesse deste tipo de investidores neste mercado é essencialmente dirigido aos benefícios fiscais, mas, entretanto, ajudam a dinamizar a economia: são criadas e formadas equipas técnicas para o efeito; dinamizam-se os edifícios devolutos existentes nos centros das cidades e nos portefólios de ativos dos bancos, dos fundos de investimento e mesmo do Estado; beneficiam-se os bairros trazendo jovens para o centro, ajudando a criar a massa crítica necessária para o surgimento de novo comércio e serviços, tornando as cidades mais atrativas para os turistas que nos visitam, etc.

Teremos em breve empresas como a EDP, a Galp ou a Portugal Telecom a investir em reabilitação urbana? Ou os fundos de pensões e as seguradoras de volta a o mercado de arrendamento? Ou mesmo os diversos investidores que entraram recentemente no mercado energético a interessarem-se por estes mercados?

Acredito que, criando um enquadramento fiscal favorável, isso será possível, e que este poderá funcionar como verdadeira "ignição" para despertar um mercado com um potencial gigantesco e que trará benefícios reais a toda a sociedade portuguesa.

(1) Artigo http://urbanland.uli.org/Articles/2011/August/SheridanGoogle

*Consultoria estratégica na Jones Lang LaSalle

Fonte: OJE