JLL: Mercado imobiliário português pouco dinâmico no 1.º trimestre

O setor registou menores níveis de atividade no arrendamento de escritórios e nas operações de investimento no início do ano, avança a Jones Lang LaSalle. No retalho, a nota é de estagnação nos novos empreendimentos, exceto no comércio de rua, que tem vindo a emergir como uma alternativa.
O mercado imobiliário português revelou um desempenho pouco dinâmico no primeiro trimestre de 2012, performance que foi transversal aos segmentos de escritórios, retalho e investimento, revela o "Portugal Market Pulse", relatório trimestral onde a Jones Lang LaSalle Portugal analisa os resultados do setor imobiliário nacional.

O decréscimo do PIB e do consumo privado, bem como o aumento do desemprego, que continuaram a agravar-se nos primeiros três meses deste ano, são fatores que estão a influenciar de forma negativa o mercado imobiliário, afirma a consultora no documento.

Acrescenta que o setor registou menores níveis de atividade quer no arrendamento de escritórios quer nas operações de investimento, destacando-se ainda o retalho, no qual a nota é de estagnação em termos de abertura de novos empreendimentos. A Jones Lang LaSalle refere que o segmento "estrela" parece ser o comércio de rua que, nos últimos dois anos, tem vindo a emergir como uma alternativa sustentável no mercado de retalho e, entre janeiro e março, registou a abertura de novas lojas em Lisboa, além de prosseguir a tendência de crescimento das rendas.

Pedro Lancastre, diretor-geral da Jones Lang LaSalle Portugal, afirma que, "conforme previmos no nosso relatório anual, os níveis de atividade do mercado imobiliário iniciaram o ano em baixa, sendo que, por norma e historicamente, o primeiro trimestre é quase sempre o período menos dinâmico do ano". O responsável refere que, "com os indicadores económicos a manterem a tendência de agravamento, obviamente que o setor imobiliário acusa o impacto de forma negativa, especialmente nos mercados de ocupação de escritórios e de retalho, com as vendas em muitos centros comerciais a decaírem, influenciadas pelas baixas no consumo e no poder de compra". Acrescenta que "o investimento continua a sofrer com a ausência de investidores estrangeiros, que aguardam sinais de retoma para voltar ao mercado".

Pedro Lancastre declara que, "apesar da certeza de que 2012 será um ano especialmente difícil para o imobiliário e, aliás, para todos os setores da economia portuguesa, é importante extrair oportunidades de um momento como o atual". Para o executivo, "este poderá ser um ano de bons negócios para players que disponham de capitais próprios, já que existem no mercado ativos imobiliários de grande qualidade e com preços muito competitivos, quer estejamos a falar de compras para investimento, onde os preços caíram pelo menos 30% e o ajuste tem sido muito notório no decorrer do ano, quer estejamos a falar de operações de arrendamento".

Escritórios sobem pouco
O relatório da Jones Lang LaSalle indica que o mercado de escritórios de Lisboa registou um volume de absorção de 13 208 m2 no início do ano, evidenciando uma quebra trimestral de 85% e homóloga de 6%. No entanto, a tendência ao longo do período foi de crescimento, com os meses de fevereiro e março a apresentarem subidas na absorção. Ao longo do trimestre, a zona 6 (Corredor Oeste) foi a mais dinâmica, concentrando 5201 m2 dos arrendamentos realizados, sendo o Lagoas Park, localizado nesta zona, palco de duas das três maiores transações ocorridas no mercado. Estas duas operações (no total de 1755 m2) foram assessoradas pela Jones Lang LaSalle, refere a consultora em comunicado, onde adianta que interveio nas três maiores operações realizadas no trimestre, incluindo, além das duas referidas, um arrendamento de 1010 m2 na Torre Ocidente.

No final do trimestre, o stock de escritórios situou-se nos 4,5 milhões de m2, sofrendo um aumento de 1,26% resultante da conclusão de um único edifício: o 50 Office, com 2830 m2 de ABL. Este crescimento refletiu-se na taxa de disponibilidade, que aumentou, ainda que ligeiramente, para 12,15%. As rendas, por seu turno, mantiveram-se estáveis em termos trimestrais, com a renda prime da zona 1, a referência do mercado, a situar-se abaixo dos 20 euros/m2/mês.

Retalho estagna
No retalho, a nota é de estagnação, de acordo com o documento. Não se registou a abertura de novos centros comerciais, tendência que deverá perdurar ao longo do ano. A maturidade do próprio mercado, a conjuntura económico-financeira recessiva e as quebras do consumo privado são os principais fatores a influenciarem esta estagnação, visível, sobretudo, nos centros comerciais secundários. No segmento dos centros comerciais, a procura por parte dos retalhistas continua a ser maioritariamente direcionada para os shoppings prime.

O segmento de comércio de rua encontra-se em contraciclo, com a abertura de novas lojas e uma procura ativa quer por parte dos retalhistas, quer por parte do consumidor final. No primeiro trimestre de 2012, a Gucci e a Stivali, esta última assessorada pela Jones Lang LaSalle, abriram lojas na Avenida da Liberdade, uma artéria cada vez mais procurada por insígnias nacionais e internacionais de luxo e com uma importante representatividade dos países dos BRIC (Brasil, Rússia, Índia, China) e PALOP - Países Africanos de Língua Oficial Portuguesa entre os consumidores. O Chiado continua a registar grande procura, com as aberturas da Skinlife e da Tartine durante o período em análise. A Baixa foi a zona com a abertura de maior número de lojas no trimestre, acolhendo agora novos espaços da CAT Merrell, da Boulangerie by Stef e da Padaria Portuguesa, que abriu ainda outra loja na Avenida Duque D'Ávila. Sem grandes surpresas, as rendas no comércio de rua têm vindo a percorrer um caminho ascendente: neste trimestre, rondavam, em média, os 90 euros/m2/mês, alcançando assim o mesmo nível praticado nos centros comerciais, que se tem mantido estável. Já no caso dos retail parks, as rendas têm vindo a decrescer, ficando abaixo dos 10 euros/m2/mês.

Investimento menor
O investimento é igualmente pautado por uma atividade reduzida. Entre janeiro e março de 2012, foram transacionados 42 milhões de euros no mercado nacional, repartidos em três operações e como resultado de compras realizadas apenas por investidores portugueses. Este nível situa-se abaixo do trimestre homólogo (em torno dos 70 milhões de euros) e do anterior (em torno dos 50 milhões de euros). De acordo com o relatório da Jones Lang LaSalle, os investidores privados - particularmente os family offices e os investidores oportunísticos - continuam a ser uma força importante da procura. Contudo, para os investidores internacionais, em especial os alemães, a economia nacional permanece o principal indicador e não será expectável que estes regressem antes de um maior grau de certeza quanto à retoma da mesma. Relativamente à oferta, a consultora afirma que existe, no mercado, uma panóplia de ativos prime, com excelentes condições de atividade, sendo os setores de escritórios, retalho e logística os preferidos pelos investidores, que elegem as operações de sale & leaseback. As áreas de saúde e hotelaria são também analisadas por alguns investidores especializados.

Pedro Lancastre diz que "os family offices, bem como os investidores oportunísticos, vão continuar a crescer como franja da procura de investimento". Os family offices "consideram que o atual risco do País pode constituir uma boa oportunidade, demonstram interesse por ativos prime, bem localizados com ocupantes com baixo grau de risco e contratos de arrendamento longos, sem opções de denúncia". Por outro lado, adianta, "existe no mercado um conjunto de ativos considerados secundários, com algum grau de risco, mas com potencial de valorização a médio/longo prazo, que poderão ser interessantes para determinados investidores de caráter oportunístico, a um preço ajustado".

Fonte: OJE