Entre abril e junho deste ano, a absorção de ativos logísticos na Europa acima de 5 mil m2 (mais de 10 mil m2 no Reino Unido) surpreendeu pela positiva, ainda que indicadores de referência do setor evidenciem uma tendência decrescente desde março. De acordo com a recente análise da Jones Lang La Salle, no total, foram absorvidos quase 3,3 milhões de m2 no segundo trimestre, mais 11% que o registado nos primeiros três meses de 2012.
A consultora imobiliária refere que, ainda que os volumes de absorção entre janeiro e junho deste ano - 6,2 milhões de m2 - se mantenham 17% abaixo dos registados no período homólogo devido a um fraco início de ano, continuam cerca de 20% acima da média da última década e apenas 5% abaixo da média dos últimos cinco anos. Este último período inclui quatro anos de atividade de ocupação em expansão, refletindo mudanças estruturais subjacentes que motivaram uma procura forte neste setor.
Decisões imobiliárias tomadas com cautela
A atividade de ocupação manteve-se desequilibrada na Europa e, em vez de movimentos num só sentido, foi registada atividade quer em sentido decrescente quer crescente entre abril e junho deste ano. Os volumes semestrais abrandaram em muitos mercados face aos primeiros seis meses de 2011, com exceção da França (+32%), Holanda (+40%) "e, surpreendentemente, da Itália (+7%) e da Espanha (+6%)", enumera a Jones Lang LaSalle.
Em termos absolutos, a Alemanha lidera de novo, com quase 2 milhões de m2 arrendados, ainda que o abrandamento da atividade no segundo trimestre (com uma descida de 27%) tenha levado a um declínio de 22% nos primeiros seis meses de 2012.
Paul Betts, head de logistics & industrial na região EMEA na Jones Lang LaSalle, declara que, "num período dominado pela turbulência na Zona Euro e a incerteza no crescimento económico global a atingir o volume de exportações, não é surpresa que os ocupantes logísticos tenham começado a adotar uma abordagem mais cautelosa". De qualquer modo, "a ainda forte atividade registada nos meses recentes sustenta a visão da Jones Lang LaSalle de que as mudanças estruturais no setor requerem que os realinhamentos da cadeia sejam encetados o mais cedo possível". O responsável acrescenta que "não faz sentido adiar as decisões imobiliárias quando isso implica perder competitividade devido a uma capacidade de resposta inadequada em termos da cadeia de distribuição". Ainda assim, "a crescente cautela dos ocupantes no contexto de um crescimento económico incerto irá caracterizar os mercados de ocupação nos próximos meses. Os ocupantes considerarão as suas opções de forma muito cuidadosa, e em muitos casos, podem preferir a renovação dos atuais contratos de arrendamento ou optar por espaço funcional usado e com contratos mais curtos - que lhes oferecem a flexibilidade de mudar de instalações mais rapidamente logo que a situação económica melhore", acrescenta.
Nova oferta abaixo da média
A nova oferta concluída alcançou os 1,4 milhões de m2 no segundo trimestre de 2012, menos 5% que nos três meses anteriores. Não obstante estarem 44% acima do período homólogo, os volumes semestrais continuam mais de 20% abaixo da média dos últimos cinco anos, refletindo a crescente cautela e a dificuldade em conseguir financiamento para a promoção. Ainda assim, a área logística em construção até final de junho continuou a crescer, para os 5,3 milhões de m2 - o volume mais elevado desde o final de 2008, motivada pela atividade transacional de projetos feitos à medida.
Numa análise mercado a mercado, a atividade de promoção manteve-se desigual. Os volumes foram, uma vez mais, liderados pela Alemanha, onde a área em construção superou os 1,8 milhões de m2 no final de junho, mais 67% que no trimestre anterior. Seguem-se a Rússia (750 mil m2, uma queda de 10% em termos trimestrais), França (715 mil m2, mais 43%) e Itália (520 mil m2, menos 3% em termos trimestrais).
Alexandra Tornow, head de logistics & industrial research para a região EMEA da Jones Lang LaSalle, afirma que, "com grande parte da nova promoção a ser desenvolvida em projetos feitos à medida, as taxas de disponibilidade atuais manter-se-ão baixas de forma geral. Isto deverá refrear a ocupação nos próximos meses devido ao maior tempo envolvido no desenvolvimento desses projetos comparativamente com a oferta especulativa ou a instalações usadas". Adianta, no entanto, que "isto pode gerar a oportunidade de reduzir os níveis de espaços usados de boa qualidade disponíveis em stock, se os proprietários estiverem preparados para rever as rendas em baixa para tais imóveis - apesar de os ocupantes considerarem arrendar este tipo de espaço apenas com contratos de curto-prazo".
Prime sob pressão
Com uma crescente cautela e uma pressão renovada sobre os custos, as rendas logísticas prime têm estado sob pressão desde o início do ano. A maioria dos mercados registou níveis de rendas estáveis no segundo trimestre de 2012, contudo, o índice pan-europeu da Jones Lang LaSalle exibiu o seu resultado menos impressionante em mais de 18 meses, com um declínio homólogo de 0,9%.
De acordo com Alexandra Tornow, "a maior cautela de ocupantes e promotores nos meses mais recentes significou que qualquer crescimento de rendas nos últimos 12 meses foi conduzido pela redução da oferta. O potencial para um novo crescimento no segundo semestre do ano é agora limitado - com a Alemanha e Moscovo a serem potenciais candidatos -, e as rendas deverão manter-se geralmente inalteradas na maioria dos mercados".
De abril e a junho deste ano, as rendas prime continuaram a mover-se em várias direções em termos anuais. Exibiram crescimento na Antuérpia (mais 2,1%), Berlim (4,4%), Bruxelas (9,8%), Dusseldorf (3,8%), Frankfurt (1,7%), Hamburgo (1,9%), Munique (5,0%) e Roterdão (1,6%). Decresceram, ao mesmo tempo, em Amesterdão (menos 2,7%), Barcelona (queda de 3,7%), Londres (descida de 3,6%), Madrid (quebra de 6,7%), Manchester (declínio de 4,5%) e Praga (deslize de 0,5%).
Assim, a consultora conclui que as alterações estruturais no setor logístico manterão a atividade de ocupação em níveis saudáveis nos próximos anos, mas a crescente cautela, quer de ocupantes, quer de promotores, deverá conduzir, em alguns casos, a um adiamento temporário das decisões imobiliárias.
Fonte: OJE
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