À primeira vista, a resposta parece óbvia, mas, nos tempos que correm, não é bem assim. Temos feito esta pergunta a vários intervenientes do imobiliário nacional, nomeadamente proprietários de edifícios e, enquanto alguns são perentórios em responder que preferem ter os espaços arrendados e a gerar cash flow, outros mostram-se reticentes e alguns optam mesmo pela primeira opção, isto é, preferem ter parte dos seus edifícios devolutos. E porquê?
Se, há alguns anos, o mercado de arrendamento comercial, sobretudo de escritórios, evidenciava uma dinâmica muito positiva, com valores de arrendamento elevados e estáveis ao longo do tempo e contratos de média/longa duração e sem opções de denúncia, na atual conjuntura económica, tal não se verifica.
A crescente proliferação de políticas de downsizing e controlo de custos por parte das empresas conduziu a um novo mercado de arrendamento. Ou seja, cada vez mais se verifica uma acentuada tendência para a descida dos valores das rendas praticadas, contratos de arrendamento de curta duração (um a dois anos) e com opções de denúncia, comparticipação dos custos de fit out por parte do proprietário e renegociação de rendas. Neste contexto, um dos grandes dilemas estratégicos dos proprietários é: valerá a pena arrendar um edifício com contratos curtos, rendas baixas e inquilinos com covenants frágeis ou manter o mesmo edifício com áreas devolutas e com poucos, mas bons, contratos de arrendamento que permitam esperar por melhores ocupantes na expectativa de uma valorização futura das rendas de mercado?
Do ponto de vista da avaliação imobiliária do ativo, além de fatores como a localização, estado de conservação, funcionalidade do edifício e envolvente exterior, um imóvel é tanto mais valorizado quanto maior for a taxa de ocupação e quanto mais favoráveis forem as condições contratuais, isto é, quanto maior for a aproximação das rendas contratadas às de mercado, quanto maior for a duração do contrato e quanto melhor for a idoneidade do inquilino. Estes fatores contribuem para a diminuição do risco e, consequentemente, para um aumento do valor do imóvel, que resulta essencialmente da combinação de duas variáveis: uma taxa de rendibilidade (yield) e uma renda (atual e/ou potencial). Neste sentido, um imóvel com áreas devolutas tem maior risco e, à partida, valerá menos que um com uma taxa de ocupação superior, uma vez que a taxa de rendibilidade exigida será mais elevada. Além disso, importa desmistificar a expectativa muitas vezes criada pelos proprietários de poderem vir a alcançar no futuro uma renda de mercado/potencial superior à renda atualmente oferecida e, nesta ótica, optarem por manter áreas devolutas. Ora, a renda potencial considerada numa avaliação imobiliária resulta do mercado nas atuais condições e, em circunstâncias normais, será muito similar à renda contratada. Idealmente, as duas serão coincidentes. Neste sentido, será preferível, na nossa opinião, manter o imóvel com o máximo de áreas arrendadas, ainda que as condições contratuais alcançadas sejam menos favoráveis, dado que se assegura que o mesmo vai gerando rendimento para o proprietário.*Consultora Senior Departamento Avaliações Jones Lang LaSalle
Fonte: OJE
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