Avaliar o valor de um imóvel pode parecer um processo simples, no entanto, o calculo desse valor vai depender de inúmeros fatores que apenas alguém com vasta experiência e conhecimentos multidisciplinares consegue ter em consideração.
Inserida na N Engenharia e Arquitetura, os conhecimentos nestas duas áreas, dotam os profissionais da N Avaliações de uma forte experiência ao nível da construção e do urbanismo, que conciliam com os conhecimentos jurídicos que têm.
“Por termos na nossa equipa engenheiros, juristas, arquitetos, avaliadores e já uma notável experiência neste ramo, conseguimos aferir de uma forma correta o que está licenciado, o que pode vir a ser licenciado, a aptidão à utilização, entre outras coisas”, explica Nuno Oliveira, Administrador da empresa.
Para o mesmo, esta multidisciplinaridade é de fato o mais importante no acto de avaliar, principalmente numa altura como a atual, em que o mercado está repleto de incertezas e variáveis que é preciso quantificar muito bem. Para Nuno Oliveira, “um avaliador comum que não tem essa sensibilidade e visão sistémica, não é capaz de aferir, o valor arquitetónico, a intemporalidade de um imóvel, a sua polivalência, bem como a forma como o imóvel se consegue adaptar a outros sectores, quando à partida está vocacionado para um que já não tenha crescimento. Como nós fazemos as avaliações em equipa e a equipa é constituída por pessoas de diferentes áreas, conseguimos analisar esses vários pontos e validar situações que são importante para a avaliação”.
“Temos uma forte aptidão para essas avaliações especiais”
É de referir que muitas vezes falamos em processos de milhões de euros, como é o caso da avaliação do património da Singer, feito pela N Avaliações, entre muitos outros dos 420 processos a que a empresa já deu resposta. Processos esses geralmente relacionados com insolvências, sejam elas de empresas, ou particulares.
“Temos uma forte aptidão para essas avaliações especiais e um portfólio considerável nessa área, o que faz com que sejamos a opção para muitos administradores de insolvência e instituições bancárias. É uma vertente um pouco especializada ao nível das avaliações imobiliárias”, afirma o nosso entrevistado.
Imaginemos esta situação. Ao dar resposta ao processo de insolvência de uma empresa, o avaliador depara-se com uma indústria que, à partida, é composta por dez mil metros quadrados. No entanto, durante o processo avaliativo constata-se que, desse valor, apenas parte do imóvel está licenciado. Um avaliador menos experiente possivelmente faria a avaliação por metro quadrado. Resultado? Na altura do investidor licenciar a área que adquiriu, constataria que apenas parte dessa área pode efectivamente ser licenciada, porque a restante encontra-se, por exemplo, numa reserva ecológica. Um mau negócio que resultaria de uma má avaliação!
Na N Avaliações situações como esta não acontecem porque todos os fatores são aferidos com o maior rigor de forma que não haja uma sobrestimação do valor do património, algo que aconteceu durante muito tempo e que ajudou a levar o mercado imobiliário ao estado quase caótico em que se encontra.
O mercado atual
“Eu estimo que o mercado tenha decrescido 30 a 40 por cento, o que era uma coisa impensável há uns anos atrás, em que se julgava que os bens imóveis tinham um valor sólido. No meu entender, isso nunca mais se vai voltar a verificar porque estes estavam altamente especulados. Acredito, de fato, que se vá assistir a uma valorização dos imóveis que estão bem executados, que têm valor arquitetónico e que estão bem localizados. Esses terão valor permanente. Mas muitos imóveis, filhos do mau urbanismo, da má construção e da especulação nunca irão recuperar o seu valor. Falo principalmente dos imóveis que foram construídos nas periferias do centro, por pessoas que nada tinham a ver com a área. No entanto, o que se verificava é que qualquer pessoa com um negócio lucrativo se lançava à construção. Com isto, houve pessoas a comprar apartamentos por 70 ou 80 mil euros que, na realidade, valem 30 mil”, explica.
Nuno Oliveira acredita também que, fruto desta especulação e má construção, iremos assistir, nos próximos anos, a situações de abandono de edifícios e alguma poluição urbanística.
Para além disso, a falta de um regime jurídico estável, a par da ausência de meios de investimento e de acesso ao financiamento, vai ditar que, nos próximos anos, se continue a investir no arrendamento, ao invés da compra de habitação. “As inúmeras incertezas com que os investidores se deparam contribuem para esta quebra. O mercado de arrendamento tem procura e tenho alguns barómetros que me permitem dizer isso com confiança, mas mesmo a este nível, tendo em conta os valores que se estabelecem e se analisarmos do ponto de vista do investidor, atualmente o arrendamento só é um bom negócio para aquele que já tenha o investimento feito ou que, consiga adquirir um imóvel com preços e condições de oportunidade, gerados por exemplo em leilões. Construir uma casa para arrendar é, nos dias que correm, um mau investimento. Talvez compense no centro das grandes cidades, de resto não”, conclui o nosso entrevistado.
Como aferir o valor de um imóvel?
Há várias metodologias que permitem chegar ao valor de um imóvel. No entanto, Nuno Oliveira afirma que o mercado funciona essencialmente por comparação e, por isso, na maior parte das avaliações feitas pela empresa, é seguido o método de mercado com homogeneização da amostra. As técnicas de homogeneização, ao ajustarem os dados recolhidos, permitem comparar propriedades com determinadas características, como a idade, o estado de conservação, o valor arquitetónico, a área, a localização geográfica, a data de transação, os acabamentos, entre outros fatores.
Basicamente, o método baseia-se no princípio de que a substituição é aplicável a toda uma classe de imóveis, como tal, o valor do imóvel é estimado tendo por base dados de propriedade análogas.
No caso das insolvências, a esse valor é depois aplicado o valor de liquidação imediata, que corresponde a 70 por cento do valor da avaliação, para que a venda seja feita com a maior brevidade possível.
Para Nuno Oliveira, o maior desafio desta área passa pela “criação de sistemas que de fato possam aferir o valor dos imóveis no mercado atual, que está muito diferente de há uns anos atrás, em que o mercado suportava as más avaliações e as pessoas compravam tudo o que existia. Atualmente, as transações que se fazem são aquelas que, de fato, constituem oportunidades e valores seguros e, como tal, o avaliador tem de ter sensores para aferir polivalência, utilização, manutenção eficiência, valor arquitetónico, localização, perspetiva de crescimento… Assim sendo, é preciso criar sistemas matemáticos que permitam aferir o novo paradigma da habitação”.
Fonte: Revista Pontos de Vista
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