O imobiliário vai continuar a ser um excelente investimento para muitas pessoas e entidades, afirma o responsável da consultora imobiliária Worx, Pedro Rutkowski. Diz que o mercado encerra oportunidades e vai adaptar-se às circunstâncias atuais. A reconversão de imóveis e a criação de um novo paradigma a nível da ocupação vão permitir que a indústria continue sustentável e seja um grande negócio.
A Worx afirma estar a crescer em tempos que outros dizem ser de crise. O lançamento de projetos a nível de "hospitality and leisure industry" está na calha mas, por enquanto, ainda estão no "segredo dos deuses".
O gestor fala do suporte incondicional de toda a equipa, o que permitiu ganhar clientes e quota de mercado. A Worx tem obtido o reconhecimento do mercado em várias áreas, nomeadamente, ao nível das avaliações. Este setor tem apresentado forte dinâmica de serviços para a banca, que se encontra em recapitalização por imposição da Troika.
Quais as áreas de maior crescimento para a Worx e quais as áreas de maior dificuldade? E como é que a Worx se posiciona perante todo o atual cenário da economia nacional?
A Worx regista um crescimento mesmo neste momento de crise. Isso deve-se ao posicionamento e à capacidade de nos adaptarmos rapidamente às contingências do mercado. E, neste contexto é indispensável referir que contamos com uma grande equipa.
Uma das áreas que tem apresentado maior crescimento é a área das avaliações. Para além das avaliações do portfólio de diversos fundos de investimento, fundos de pensões e ativos de outros institucionais, participamos na avaliação do património do Estado, o que nos permitiu atingir um volume significativo de ativos imóveis avaliados.
Como está a evoluir a parte de agência?
Corre bem sobretudo porque temos de ter em conta que temos uma quota relevante no mercado. Temos feito trabalho com algum volume e isso é bem patente perante a opinião pública através de duas maneiras de estar no mercado. Por um lado, representamos os promotores imobiliários e os fundos nos ativos que estão envolvidos, com parte de negociação e parte de colocação no mercado. Por outro lado, temos entidades com as quais trabalhamos sob mandato, caso da PwC, Generalis, entre outros. Neste sentido, temos vindo a acompanhar clientes que pretendem renovar a atual situação ou mudar de instalações. Fruto da atual situação económica, este é um mercado que se encontra ativo e temos tido bastante procura para este tipo de serviços.
Considera que este é um momento de investimento ou de retração?
Concordo que se deve investir nos momentos de crise e é isso que temos feito. Perante grandes crises, há grandes oportunidades. A estrutura da Worx apresenta uma grande diversidade de serviços, com exceção da construção. Dispomos de uma área de urbanismo, uma área de arquitetura, uma área de estudos de mercado e uma área de research (área de consultadoria não transacional). Temos ainda uma associação com a Invescon, o que nos permite disponibilizar também serviços de project management, fiscalização, técnica e due diligence. Temos ainda uma outra área transacionável afecta ao mercado de escritórios, com serviços de representação de inquilinos ou outras entidades, assim como atuação a nível de aconselhamento na alocação de ativos por parte dos fundos. Mais recentemente, contratámos um colaborador para desenvolver a área de Turismo, departamento que nos encontramos a organizar: Assumimos no entanto que se trata de uma área fundamental que pretendemos desenvolver, quer no âmbito nacional, como no âmbito internacional, com especial enfoque para países de África.
A área do turismo em Lisboa está em crescimento?
Lisboa tem vindo a aumentar a sua notoriedade como destino turístico no âmbito das capitais europeias, resultante da crescente oferta hoteleira qualificada e da aposta em segmentos de mercado específicos. Lisboa é neste momento um destino de referência em nichos de mercado, tais como, hostels, boutique hotéis e hotéis design/arquitectura. Acreditamos no potencial do segmento do Turismo e por isso se trata de um departamento a apostar em 2013. Possuímos já um grande conhecimento do mercado hoteleiro, resultante da avaliação, durante o ano de 2012, de mais de 120 hotéis, o que nos permite ter um conhecimento profundo deste mercado e das suas necessidades.
Têm feito a ligação com as entidades novas que estão a aparecer ao nível da recuperação de edifícios?
Temos vindo a adaptar a área de urbanismo, assim como a área de project management para a reabilitação urbana. Temos insistido muito nestas áreas nos últimos anos e temos escrito muito sobre esta matéria. Acredito que existe capacidade de reconversão de alguns ativos que se encontram ocupados com determinadas funções que não são minimamente rentáveis e que necessitam de ser repensadas e sobretudo adequadas às necessidades atuais. Dou-lhe um exemplo comum de negócio imobiliário: a tentativa de venda de apartamentos de 300 m2 em Lisboa, ativo este que é cada vez mais difícil de colocar, porque o mercado não está nesse segmento, mas noutro tipo. Por outro lado, o segmento pode não ter resposta na venda, mas já o pode ter no arrendamento ou no arrendamento com opção de compra. É preciso criar soluções adequadas ao mercado. Estamos a trabalhar nesse sentido, temos ajudado várias entidades no reposicionamento desse produto. Queremos tirar o estigma de que o imobiliário é negativo, quando não o é. Continuo a afirmar que para muitas pessoas e entidades, o imobiliário é um excelente investimento.Agora é preciso ver a posição (no mercado imobiliário) em que nos encontramos e as pessoas precisam de ter flexibilidade, logo é preciso mobilidade e isso significa mais o arrendamento do que a compra. Mas, repito, a compra não deixa de ser essencialmente um investimento.
A Worx trabalha nesta vertente sobretudo para fundos de investimento?
Não apenas para fundos, mas muito para particulares que têm ativos, caso dos family offices, sendo que não sabem bem o que fazer com eles e o que fazemos é ajudá-los nesse processo.
São uma das entidades que tem feito mais avaliações no país. Pergunto como se consegue fazer uma avaliação onde é difícil saber os comparáveis, ou estabelecer um benchmark?
Temos de ter em conta que existe um valor de mercado e este não é muitas vez o valor no qual se encontra hoje, devido à depressão desse próprio mercado. Temos de ter bom senso e temos de saber avaliar os ativos de acordo com o valor de mercado, mas também com as circunstâncias que ele existe. Somos a primeira empresa regulada pelo RICS. Temos os parâmetros internacionais que obviamente cumprimos. Temos uma metodologia que nos dá a capacidade para esse tipo de avaliações. O valor de mercado não é aquilo que as pessoas pensam, nomeadamente que iremos desvalorizar ao máximo o ativo porque hoje o valor pelo m2 desceu dramaticamente. Nada disso. Há vários fatores que há que ter em conta.
Onde estão os comparativos para as avaliações?
As avaliações não são feitas apenas sobre valores comparativos. Há outros fatores nos quais se insere uma avaliação.
Quando diz que tem muito trabalho para aos bancos no âmbito dos processos de recapitalização, pergunto se essas avaliações têm permitido manter os valores ou tem-se registado uma degradação do valor patrimonial?
É difícil falar em termos genéricos, mas temos imóveis que se mantiveram e outros desvalorizaram. Globalmente é óbvio que o mercado tem desvalorizado. O que temos de conseguir entender é que um ativo poderá ter, hoje, perdido determinado valor mas não significa que amanhã não recupere esse valor. Temos de saber com o que estamos em mãos e em que condições estamos a avaliar. Temos em consideração as questões económicas, mas isso não significa que uma carteira se poderá ter depreciado significativamente. Há indicadores, caso dos valores de construção, que terão de ser tidos em conta.
Os fundos de investimento têm os ativos corretamente avaliados?
Na generalidade e no caso das carteiras que temos observado, posso dizer que os fundos têm os ativos bem avaliados. E digo isso porque recorre-se com alguma frequência à reavaliação dos ativos para irem ajustando ao mercado.
A nível de investimento qual a análise que faz às operações do retalho comercial?
Em termos de investimento a maior dificuldade está na captação de alguns investidores internacionais. Atuamos quer através do BNP Paribas Real Estate, como first providers, quer através da Knight Frank e somos a única empresa a ter duas bandeiras no mercado. Estas parcerias têm ajudado a dar força no mercado. Devo dizer que o mercado português não deixa de ser interessante para alguns investidores, mas está a ser difícil colocar os ativos. Eles estão à espera do momento mais adequado para investir, sendo que, friso, existem ativos interessantes.
No investimento externo quem são os principais atores?
Há alguns family offices ativos, mas o nosso trabalho é perceber o tipo de investidores que temos e o que é que procuram. Os investidores externos procuram diluir o risco, caso dos investidores brasileiros, caso de alguns africanos, via diversificação da moeda. Portugal é, por outro lado, uma excelente porta de entrada para a Europa.
Este tipo de investidores é significativo, ou não?
Não são significativos por enquanto. Penso que o ambiente geral tenderá a mudar para algo bastante mais positivo. Aliás, um investidor brasileiro está acostumado, desde há muito tempo a ter crises e consegue viver bem com essas mesmas crises. Aliás, costumam ver situações como a atual numa ótica de oportunidade.
A nível de investimento o que pode acontecer em 2013/2014 no imobiliário comercial português?
O próximo ano vai permitir a concretização de algumas grandes operações no mercado nacional. As entidades portuguesas estão mais abertas a um valor de transação que seja mais adequado, ou seja, a ir mais ao encontro dos institucionais. Por outro lado, considero que os investidores internacionais começam a olhar para Portugal como um polo interessante de investimento e que estão, lentamente, a retomar a confiança no país. Existe uma maior garantia face ao euro e o receio de investimento na Comunidade Europeia, e, até mesmo em Portugal, tem vindo a decair.
Mas há uma exigência de yields mais elevados?
Claro, pois estou a falar de operações com um certo volume de investimento e de reposicionamento no mercado.
O que poderá acontecer a nível de retalho? Que tendências podem surgir para contrariar a questão da quebra de consumo? Como vê a questão do retalho de rua?
Serão dois anos de reinvenção. Temos hoje ativos solidificados e que têm um potencial de desenvolvimento contínuo, enquanto há outros que vão ter de ser repensados. Isso torna o mercado imobiliário interessante porque é uma continua evolução e não modelo falhado, porque não é essa a questão. Vai existir algumas diferenças e irão acontecer novos conceitos, novos "in-users", caso da área da saúde dentro de centros comerciais. Vai haver inovação porque o mercado assim o pede e indica. O mercado da rua é diferente é onde tem havido o maior investimento. Na Avenida da Liberdade as grandes marcas estão a posicionar-se, sendo que isso foi sempre um gap que Portugal tinha. Tinha ainda a questão do arrendamento o que tornava difícil reformular a zona, dado mexer com muitos inquilinos e muitos lojistas que funcionavam com reduzida rentabilidade. Atualmente estamos a viver uma reconversão e o comércio de rua tenderá a novos desenvolvimentos.
A nível de escritórios mantém a afirmação recente que fez de que a dois ou três anos poderá colocar-se um problema devido à escassez de nova oferta?
Confirmo essa visão porque em primeiro lugar um projeto a ser desenvolvido desde a compra do terreno, depois licenciamento e construção leva-nos para um período mínimo de dois/três anos. Uma economia quando cresce vai criar necessidades, e hoje como a promoção praticamente parou, não existe obra nova, exceto os casos que já tinham arrancado ou já estavam comprometidos com o financiamento, mas de resto não há novos projetos. Acredito que na altura em que a economia voltar a crescer e em que os promotores terão maior acesso ao financiamento, terão condições para investir, promover e desenvolver, haverá um gap de dois, três anos durante os quais os preços irão subir. Por enquanto, os preços continuam a descer, mas vai ser necessário readaptarem-se num contexto diferente.
No setor de escritórios não prime têm caído com alguma velocidade e as rendas prime também sofreram alguns ajustamentos? A queda já estancou ou o deslize vai continuar em 2013?
As rendas prime não apresentam uma queda substancial. Considero é que os novos ativos que existem são bastante mais rentáveis, nomeadamente na capitalização do próprio espaço, na área em si, para além de usarem modelos mais ajustados à procura atual.
Como estão a desenvolver a vossa atividade a nível externo?
Estamos focalizados na captação de investimento externo para Portugal, porque acreditamos que se encontram agora reunidas condições para concretizar negócios. Temos apostado igualmente na nossa parceria com a Invescon e, para além disso, trabalhamos com todos os project managers. A nossa função é reforçar a Invescon a nível nacional e internacional, sendo que por enquanto estamos apenas presentes em Angola., mas estamos a olhar para outros mercados em África.
Por outro lado, estamos a apostar no desenvolvimento de modelos de negócio assentes em parcerias estratégicas. De acordo com as novas realidades de mercado, verifica-se uma tendência de "back to basis" nos modelos de desenvolvimento imobiliário, ou seja, aposta no estabelecimento de parcerias entre entidades que se complementam, ao invés, de modelos de negócios assentes na alavancagem financeira. A Worx está, por seu lado, a posicionar-se para ter condições futuras de gerar mais-valias apreciáveis.
Fonte: OJE
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