O mercado das residências universitárias exploradas como ativos imobiliários é um fenómeno recente que está em crescendo a nível mundial, valendo já 200 mil milhões de dólares (cerca de €152 mil milhões). São contas do mais recente estudo da consultora Jones Lang LaSalle (JLL) e que revelam o potencial de um sector que está em contra- ciclo com o resto do sector imobiliário.
Em Portugal, o mercado é ainda dominado pelas residências geridas pelas próprias universidades e por uma imensa oferta desordenada assegurada por múltiplos particulares. Mas, também por cá, os grandes investidores privados já perceberam que este é um filão a explorar, dado os bons níveis de ocupação durante todo o ano: os estudantes a ocupar o espaço durante o inverno, os turistas low cost (baixo custo) no verão.
A fusão, para breve, da Universidade de Lisboa (UL) e da Técnica de Lisboa já está a fazer mexer o mercado, como confirma ao Expresso fonte oficial da reitoria da UL. "Muito recentemente fomos contactados por um grande grupo português — que atua em diversas áreas — que está muito interessado em partilhar connosco a gestão de uma grande residência com capacidade para 400 estudantes", adianta Luís de Carvalho, chefe de gabinete da reitoria da UL.
Uma proposta que está em análise mas que se enquadra, desde já, dentro dos novos moldes de gestão desejados pela UL, que atualmente gere 13 residências universitárias (instaladas em quatro edifícios propriedade da UL e os restantes arrendados) com um total de 710 camas. "A pulverização por pequenas residências é uma situação que se está a tornar ingerível. É consensual que a Universidade de Lisboa, mesmo na sua atual realidade (ainda sem a UTL) ou já como a nova Universidade de Lisboa, considera prioritário aumentar o número de oferta de alojamentos em residências para estudantes. A construção de uma nova residência, de maiores dimensões, que permita uma gestão mais integrada e sustentada tem várias alternativas e modelos. Consideramos que uma grande residência, com capacidade para 350 a 400 estudantes, é essencial no futuro próximo", reforça Luís Carvalho.
Investir, só com escala
Para Fernando Vasco Costa, responsável pelo departamento de consultoria estratégica da JLL, "as residências para estudantes, em Portugal, ao contrário do que já acontece no Reino Unido e nos Estados Unidos, são um nicho de mercado ainda muito pouco explorado pelos promotores e investidores. Isto porque existem vários fatores que limitam o interesse neste negócio, entre os quais a existência de diversas residências de estudantes organizadas e coparticipadas pelas respetivas universidades públicas e também algumas privadas e a subsistência de um mercado paralelo de subarrendamento que predomina em grandes polos universitários, como Lisboa, Porto e Coimbra".
Para que o investimento seja viável, defende, "é necessário que exista uma escala significativa".
Como já acontece, aliás, no Reino Unido, onde só este ano o investimento e transações implícitas neste mercado ultrapassaram os três mil milhões de dólares (€2,25 mil milhões), valor que duplicou os níveis transacionados em 2011. Já nos Estados Unidos, o volume de investimento nesta classe de ativos imobiliários está próximo dos dois mil milhões de dólares (€1,5 mil milhões). "A natureza de contraciclo deste sector, já que as matrículas nas universidades crescem de forma consistente durante períodos de baixa económica", e o aumento do número de estudantes universitários (ver caixa) explicam esta aposta imobiliária, remata Fernando Costa.
Para a sociedade imobiliária Garlea (empresa pertencente ao universo onde se insere a célebre fábrica de azulejaria Viúva Lamego), converter alguns dos seus imóveis em alojamento para estudantes do programa Erasmus acabou por ser uma forma de rentabilizar espaços difíceis de comercializar com a atual conjuntura.
As duas residências universitárias — com capacidade para 65 estudantes — que a Garlea gere na Almirante Reis têm uma ocupação média anual de 80%, com valores a variar entre os €280 e os €350. Só neste quarteirão, a empresa tem mais quatro edifícios, neste momento todos ocupados para outros fins.
"Foi uma opção estratégica. Este modelo é o adequado para o local. Até há bem pouco tempo, a zona da Almirante Reis tinha uma patologia social grande pois era muito frequentada por traficantes, proxenetas e prostitutas. Agora tem estudantes. Mas não podemos pensar que vai haver uma consolidação desta zona de um dia para o outro. É preciso dar tempo", diz Duarte Garcia, um dos sócios da Garlea.
Chineses dão empurrão
Tradicionalmente dominado por operadores-promotores, o sector das residências universitárias a nível mundial está a despertar um interesse crescente de fundos de capital, fundos soberanos e fundos de pensões que nos últimos anos têm vindo a integrar estes ativos nos seus portefólios, numa ótica de diversificação do risco, revela o mais recente estudo da consultora Jones Lang LaSalle. O interesse não é para menos: só entre 2009 e 2011 foram transacionados 10,2 mil milhões de dólares (€7,14 mil milhões), em todo mundo, com taxas de retorno na ordem dos 11% a 15%. O crescimento rápido do sector assenta no aumento exponencial do número de estudantes universitários em todo o mundo que necessitam de alojamento em épocas de contraciclo. Em 2000 existiam 98 milhões de estudantes, em 2011 eram já 165 milhões. Mais de metade são oriundos da Ásia, em especial China e Índia.
Fonte: crup.pt
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