Worx antecipa escassez de espaços de escritórios num cenário de retoma

A inexistência de oferta nova de escritórios no médio prazo poderá levar a escassez num cenário de retoma. O alerta foi lançado pela consultora Worx no WMarket Review 2011. 

Não existe oferta prevista no médio prazo, dada a maior contenção da promoção, dificuldade de financiamento bancário e menor dinâmica da procura, o que poderá criar um problema de escassez de espaços de escritórios qualificados num cenário de retoma", afirma-se no mais recente relatório da consultora imobiliária Worx.

A situação atual é, no entanto, muito diferente. A consultora frisa, no capítulo dedicado aos escritórios, que a nova oferta de espaços aliada à reduzida absorção de espaços "conduz ao aumento gradual da taxa de desocupação, uma vez que a maioria da nova oferta tem entrado no mercado devoluta e, deste modo, aumenta os espaços disponíveis existentes".

A taxa de desocupação de escritórios em Lisboa chegou aos 12% no final de 2011 e constituiu o pior resultado desde há oito anos. O Parque das Nações e o Corredor Oeste são as zonas onde se regista maior desequilíbrio entre a oferta e a procura, com valores de desocupação de 18,45% e 23,72%, respetivamente.

O stock de escritórios de Lisboa atingiu os 4,51 milhões de metros quadrados no final do ano, um aumento de 1,4% em termos homólogos. Em 2011, entraram no mercado 63 mil m2 de novos escritórios, o pior volume desde 2005. A consultora realça que a reabilitação de edifícios para escritórios "começa a ganhar algum protagonismo com intervenções muito qualificadas", e este foi o caso do República 25.

Os números já são conhecidos, mas vale sempre a pena revê-los a nível da procura. No total de 2011, a absorção de escritórios na região foi a mais reduzida desde que há registos, situando-se nos 87 650 m2, menos 17% do que no ano anterior. A procura concentrou-se sobretudo em áreas de dimensão inferior a 300 m2, num total de 145 negócios. Os volumes superiores a 1500 m2 representam apenas 4% do número de transações, embora tenham um peso de cerca de 40% na área absorvida. A Worx salienta que "este facto comprova a tendência para negócios de menos dimensão, sendo a área média por negócio de cerca de 430 m2".

Na análise da dinâmica deste segmento do imobiliário comercial é de realçar que a maioria das transações se deveu à mudança de instalações, cerca de 66%, aproveitando a atual conjuntura e os incentivos oferecidos pelos promotores numa ótica de eficiência e controlo de custos. Adiantam que cerca de um quarto da área absorvida se ficou a dever à expansão das empresas e apenas 9% esteve relacionada com a entrada de novas empresas na região de Lisboa.

Nas rendas, assistiu-se a uma pressão descendente, atingindo a renda prime, no final de 2011, o valor de 18,5 euros/m2/mês, o valor mais baixo dos últimos 10 anos e uma queda de 5% em termos homólogos.

Porto

No Grande Porto, a expectativa é de estagnação da oferta. A Worx diz que "o cenário vigente incentiva à prudência na promoção de novos edifícios". Acresce que, a penalizar o segmento dos escritórios no Porto, está a "deslocalização das empresas de maior dimensão que tendem a construir as próprias sedes e a estarem concentradas em Lisboa".

O stock de escritórios qualificados no Grande Porto ronda os 860 mil m2, com o mercado a revelar "uma dinâmica reduzida e um baixo grau de maturidade, sendo a oferta antiga pouco qualificada, maioritariamente obsoleta e adaptada da função residencial". Afirmam ainda que a oferta nova apresenta um "padrão qualitativo ajustado às exigências atuais", mas tem sido escoada de forma lenta, "com um período prolongado de exposição ao mercado". O exemplo dado pela Worx é a comercialização dos edifícios Burgo e Trindade Domus.

Os valores de mercado para as transações/arrendamento nos escritórios ao longo de 2011 mantiveram--se relativamente constantes. A Worx diz que, perante cenário sem retoma económica e o acentuar do clima recessivo, a par da manutenção da dificuldade na obtenção de financiamento, a previsão para 2012 é de que aquele seja "um ano de manutenção de um reduzido nível de procura e de não surgimento de novos projetos".

A estimativa vai no sentido de uma dinâmica semelhante à de 2011, e que o nível de absorção fique em linha com o de 2011. A Worx estima ainda que a taxa de desocupação permaneça elevada, embora o menor volume de edifícios em pipeline possa contribuir de algum modelo para a estabilização da mesma. Adianta, que "a retração dos investidores na promoção de novos edifícios pode conduzir à carência de stock qualificado já a partir de 2013, o que condicionará a performance futura do mercado".

Sobre os espaços a reabilitar, a consultora afirma que os espaços usados são, na larga maioria, "incompatíveis com as exigências atuais das empresas pelo que se acredita que a reabilitação de edifícios obsoletos nas principais artérias da cidade seja uma tendência que (já) se tem vindo a verificar mas que ganhará força nos próximos anos".

Retalho

O comércio de rua tem vindo a ganhar atratividade e cresce em contraciclo com a generalização da retração do mercado de retalho, nomeadamente com os centros comerciais. A Worx realça que a evolução daquele tipo de comércio tem passado pela "sofisticação e dinamismo, dando uma resposta concreta a uma procura específica e cada vez mais exigente que prefere o comércio tradicional e exclusivo à massificação da oferta das superfícies comerciais".

Os consultores afirmam ainda que a diversidade e a especialização do comércio, bem como a atenção ao cliente são trunfos importantes numa época em que os padrões de consumo se estão a alterar e a sofisticar, após uma época marcada pelo generalizado acesso a um conjunto de marcas e produtos.

A nível de novos espaços comerciais, entraram no mercado, em 2011, 107 611 m2 de nova Área Bruta Locável (ABL), sendo que o stock passou para os 3,6 mil milhões de metros quadrados. A Worx diz que, embora o volume de m2 para negócios em pipeline seja elevado, a expectativa é de que não se concretizem todos. A oferta futura está estimada em 317 mil m2 em 2012 e 2013, o que é um valor abaixo das estimativas passadas.

Pouco crescimento

A margem para crescimento é escassa, não apenas pela conjuntura desfavorável, mas também pela oferta existente, a análise ABL por 1000 habitantes revela uma média de 339 m2/1000 habitantes no total, com as regiões de Lisboa e do Algarve a registar valores acima dos 450 m2/1000 habitantes.

A Worx assinala que se se considerar a média europeia, que está nos 240 m2/1000 habitantes, constata-se o sobredimensionamento da oferta em Portugal. Adianta: "Se cruzarmos esta realidade com um poder de compra abaixo da média europeias, esta conclusão tende a agravar-se".

Afirma ainda que "o futuro deste segmento não deverá passar pela manutenção da tendência expansionista do passado, mas sim pela remodelação, modernização e diferenciação das superfícies comerciais menos competitivas no sentido de as adequar aos atuais padrões de consumo, bem como à gestão orientada para o cliente final no sentido da sua fidelização. Uma maior flexibilidade do espaço será igualmente um forte impulsionador dessa recuperação".

Aqueles analistas acreditam ainda que os outlets poderão ter algum potencial de crescimento, "uma vez que o preço, ao representar um dos fatores chave no momento da compra, possibilita o acesso dos consumidores a produtos de mercado com descontos significativos".

Em termos genéricos, tem-se assistido a um posicionamento distinto dos retalhistas, que passa pela localização ou relocalização em lojas de maior dimensão nas melhores localizações, em detrimento de uma cobertura total do mercado, como acontecia até agora.

Em termos de valores, a Worx conclui que as superfícies comerciais prime tendem a manter alguma estabilidade ao nível das rendas, enquanto as secundárias enfrentam algumas dificuldades, tendo-se registado uma revisão em baixa do valor das rendas, na ordem dos 20%.

Tendências

Para o retalho, a situação não é boa, tendo em conta que se trata de um mercado que vive do consumo e este é afetado pelas medidas de austeridade e pelo crescimento do desemprego. Também se assiste a escassez de liquidez e dificuldade de financiamento para novos projetos.

Tendo em conta os dados anteriores e ainda o excesso de ABL em comparação com a média europeia, "acredita-se que a renovação e o reposicionamento das superfícies comerciais mais antigas seja o caminho futuro deste mercado, uma vez que permite a criação de valor e, simultaneamente, minimiza o risco associado a estas operações face ao da construção de novas superfícies comerciais".

Fonte: OJE