A razão de ser desta iniciativa legislativa prendeu-se com a necessidade de conformar o regime jurídico da mediação imobiliária, existente até à data, à disciplina constante do Decreto-lei n.º 90/2010, de 26 de Julho, o qual, por sua vez, teve como fito a transposição, para a ordem jurídica interna, da Directiva n.º 2006/123/CE, do Parlamento Europeu e do Conselho, de 12 de Dezembro de 2006, relativa à prestação de serviços no mercado interno.
Cumpre conhecer as várias alterações efectuadas, por esta Lei, ao universo da mediação imobiliária – que de uma situação de exigência extrema, imposta aos processos de licenciamento, passa a simplificar largamente o acesso a esta actividade.
Atentemo-nos às referências feitas no preâmbulo do Decreto-lei n.º 90/2010. Diz o mesmo que se “estabelece como prioridade, para aumentar a competitividade do País, a simplificação e a agilização dos regimes de licenciamento e de condicionamentos prévios ao acesso e ao exercício de actividades”, isto é feito com o objectivo de “garantir a necessária celeridade dos procedimentos” e permitir-se “a redução dos custos administrativos que se revelem desproporcionados”, concluindo-se que “menos burocracia, procedimentos mais rápidos e acesso mais fácil ao exercício de actividades tornam o mercado de serviços mais competitivo, contribuindo para o crescimento económico e para a criação de emprego”.
Este novo regime propõe assim regras mais simplificadas para o acesso à actividade de serviços com contrapartida económica, entre eles, a mediação imobiliária.
De facto, o novo regime da Lei 15/2013, logo no seu Artigo 1.º, vem reduzir o seu âmbito de aplicação, excluindo a actividade de mediação imobiliária exercida fora do território nacional no momento da prestação de serviços, ainda que o destinatário dos serviços se encontre em território nacional no momento da prestação do serviço ou tenha aqui sede ou domicílio principal ou, ainda, mesmo que o serviço incida sobre imóvel localizado em território nacional quando anteriormente, o regime era considerado sempre aplicável tratando-se de um cliente (o promotor que contratava o mediador) português.
Do disposto neste artigo não resulta claro o que o legislador entende por “exercício da actividade de mediação” em território nacional – o que é de extrema importância, uma vez que seria, precisamente, esta determinação de conceito, que excluiria, ou não, a aplicação deste regime aos mediadores estrangeiros a actuar em Portugal.
De facto, para atrair investimento estrangeiro, um factor tão importante como a celeridade de acesso ao mercado é a segurança jurídica na actuação do mesmo. Assim, este Artigo 1.º (de extrema importância para a crescente promoção de vendas por estrangeiros a estrangeiros – veja-se a novidade legislativa relativa aos Golden Visa) será merecedor de revisão, o que muito beneficiaria a sua boa aplicação.
Sendo certo que, nos termos dos seus Artigos 3.º e 4.º, continua a ser necessário efectuar um pedido de licenciamento, apresentado num formulário disponibilizado pelo InCI I.P. e entregue electronicamente num balcão único criado para o efeito, através do Portal da Empresa, ou por via postal, deixa de ser necessária a revalidação da licença. Significa isto que, uma vez atribuída, a licença permanecerá válida até que ocorra uma das seguintes situações (i) o InCI I.P. determinar, oficiosamente, que a empresa deixou de observar os requisitos de licenciamento, nos termos do seu Artigo 9.º, ou (ii) a própria empresa a comunicar a sua pretensão de cessar a actividade.
Um dos elementos necessários para a obtenção da licença junto do InCI I.P., era, no regime agora revogado, a capacidade profissional.
Ora, capacidade profissional consistia, nos termos da anterior legislação, na posse, por pessoa singular, ou, tratando-se de pessoa colectiva, por um dos administradores, gerentes ou directores, de habilitação ao nível do ensino secundário completo ou equivalente, bem como de formação inicial e contínua, adequada. Esta formação ou verificação de formação passava pela realização de um exame, organizado pelo InCI I.P., no qual se verificava a formação na área imobiliária. Ora, se o objectivo aqui era a formação de prestadores de serviços com conhecimentos técnicos não só sobre o produto a promover, mas também sobre, por exemplo as formalidades tendentes à sua efectiva aquisição, este grau de exigência não deixava, por outro aldo, de afastar, por completo, operadores que podiam dar um grande impulso à promoção do imobiliário e que, por exemplo, não soubessem escrever português, estando, desta forma, incapacitados de fazer um exame.
De facto quando anteriormente eram exigidos apertados requisitos para obtenção da licença necessária para o exercício da actividade de mediação mobiliária, passa agora a ser exigido apenas que se tenha (i) idoneidade comercial e (ii) seguro de responsabilidade civil ou garantia financeira ou instrumento equivalente que o substitua no montante mínimo de € 150.000,00.
A idoneidade comercial, nos termos do Artigo 6.º, depende da não condenação em determinados tipos de crime ou da não aplicação de algumas coimas por força de um prévio exercício da actividade nos dois anos imediatamente anteriores. O seguro de responsabilidade civil deverá observar o disposto no seu Artigo 7.º.
O Artigo 21.º vem consagrar o princípio de “liberdade de estabelecimento”. De acordo com este, as entidades com domicílio ou sede num Estado do Espaço Económico Europeu consideram-se abrangidas pelo presente regime e estão sujeitas a um procedimento próprio. Tais empresas, quando pretendam estabelecer-se em Portugal deverão informar previamente o InCI I.P. dessa intenção, apresentar uma cópia da autorização do país de origem (ou um comprovativo de que operam legalmente, quando uma tal autorização não exista) e uma cópia da apólice de seguro de responsabilidade civil profissional ou um comprovativo de garantia financeira e efectuar o pagamento da devida taxa. Após este procedimento o InCI I.P. publica na sua página electrónica o registo da empresa como licenciada.
Finalmente, as empresas estabelecidas num Estado do Espaço Económico Europeu que pretendam apenas prestar serviços em território português com carácter ocasional ou esporádico são livres de o fazer, respeitando as condições de exercício da actividade, contando que o comuniquem ao InCI I.P. no prazo de 60 dias a contar da sua primeira prestação de serviços e passando, desde então, a estar registadas como prestadoras de serviços temporários em território nacional.
Quanto aos colaboradores das empresas de mediação imobiliária (novidade legislativa), refere o Artigo 23º que: “são designados por técnicos de mediação imobiliária os colaboradores destas empresas que desempenhem, em nome destas, as funções de mediação”. Por outro lado, são designados por angariadores imobiliários (figura, esta sim, já existente) os colaboradores das empresas de mediação imobiliária que coadjuvam os técnicos de mediação, executando tarefas necessárias à preparação e ao cumprimento dos contratos de mediação imobiliária celebrados pelas mesmas. Refira-se, neste âmbito, a revogação da prévia obrigação de as empresas de mediação imobiliária lidarem apenas com angariadores mobiliários inscritos no InCI I.P..
Por fim, quanto à competência para a inspecção e fiscalização das actividades de mediação imobiliária, o InCI I.P. continua a ser a entidade a quem a mesma está atribuída – Artigo 26º, podendo determinar a aplicação de sanções aos agentes que podem ir desde um limite mínimo de € 500 (a legislação anterior previa um limite mínimo de € 250) a € 30 000 – Artigo 32º.
Esta Analysis contém informação e opiniões de carácter geral, não substituindo o recurso a aconselhamento jurídico para a resolução de casos concretos. Para mais informações, por favor contacte-nos através do email apdi@abreuadvogados.com.
Fonte: Abreu Advogados
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