Os investidores já estão a reagir à alteração das condições económicas, canalizando um maior volume de capital para o imobiliário terciário, sobretudo na região da Ásia-Pacífico, de acordo com um relatório da Jones Lang LaSalle, que surge na sequência do Fórum Económico Mundial, em Davos, na Suíça.
No âmbito do estudo "The Advancement of Real Estate as a Global Asset Class" ("Evolução do imobiliário enquanto classe global de ativos"), a consultora estima que o mercado de investimento direto em imobiliário terciário possa superar o 1 millhão de milhões de dólares anuais (737 mil milhões de euros) até 2030, comparando com os cerca de 450 milhões de dólares (332 milhões de euros) transacionados em 2012.
Colin Dyer, presidente e CEO da Jones Lang LaSalle, afirma que "as ambições de valorização do capital que determinaram muitas decisões de investimento antes da crise financeira deram lugar a uma procura global de fluxos de retornos seguros num ambiente de baixas taxas de juro". O responsável adianta que, "apesar de os valores dos ativos imobiliários terem demonstrado não ser imunes aos choques financeiros nos anos mais recentes, o imobiliário emerge, ainda assim, como uma opção preferencial para muitos investidores".
Ásia-Pacífico e super-prime dominam
O relatório conclui que a Ásia-Pacífico ultrapassou as outras regiões em termos de atividade imobiliária desde a crise financeira global, atingindo, em 2012, um volume de investimento em imobiliário terciário equivalente a 77% do pico registado em 2007. O continente americano só obteve 62% do volume verificado no pico de 2007, enquanto na Europa o nível foi de apenas 46%.
A Ásia-Pacífico está assim a emergir como um vencedor de longo prazo na competição global para captar capital de investimento, impulsionada pelo despontar dos fundos de pensões domésticos e pelos capitais privados.
Desde 2008, o forte crescimento económico, que contrasta com a contração na Europa e na América do Norte, fez disparar a atividade imobiliária na região. No entanto, os desafios operacionais, os baixos níveis de liquidez e, em alguns casos, os mercados de investimento subdesenvolvidos, restringem atualmente o investimento institucional nesta área do globo. Tal explica, em parte, por que a maioria das entidades ocidentais está subrepresentada na Ásia-Pacífico, tendo em conta a dimensão dos seus mercados imobiliários.
Contudo, a longo prazo, a Jones Lang LaSalle espera que a distribuição da carteira possa alterar-se a favor da região, à medida que taxas mais elevadas de poupança, uma rápida urbanização, o crescimento da classe média e uma maior transparência do mercado vão aumentando a confiança do investidores e o interesse na zona.
Entretanto, o impacto do crescente volume de capital que procura exposição ao imobiliário pode ser substancial, considera a análise da consultora. Uma realocação de 1,2% dos 30 maiores fundos soberanos ao setor imobiliário pode aumentar a alocação de capital em cerca de 50 mil milhões de dólares (37 mil milhões de euros), valor que equivale ao total do mercado de escritórios do CBD de Sydney.
O documento acrescenta que os investidores estão a selecionar um número restrito de ativos super-prime, prioritariamente edifícios de escritórios e retalho nas principais cidades, que emergiram como os ativos mais atrativos para alguns investidores institucionais cuja intenção é serem proprietários dos ativos mais estáveis, melhor localizados e arrendados a 100% aos inquilinos mais cobiçados. A competitividade da procura impulsionou os preços desses imóveis para níveis acima dos registados antes da crise.
Portefólios deslocam-se para o imobiliário
Em 11 dos maiores mercados globais, a diferença entre as taxas obtidas nas obrigações e as yields atingidas no mercado de escritórios prime é, em média, 195 pontos-base mais alta que no último trimestre de 2007, conclui a Jones Lang LaSalle. Esses retornos mais elevados estão a convencer muitos investidores a aumentar a sua exposição ao mercado imobiliário.
Colin Dyer considera que, "com as yields das obrigações do Tesouro de muitos países em mínimos das últimas décadas e, em alguns casos, do último século, e as perspetivas de valorização de capital em baixa, as yields tornam-se um motor central dos retornos do investimento". O CEO da consultora acrescenta que "a diferença entre as yields do imobiliário e das obrigações do Tesouro continua elevada, oferecendo uma compensação considerável aos investidores para o risco adicional associado ao imobiliário".
Em menor escala, o crescimento da alocação ao imobiliário reflete ainda os esforços dos investidores para reduzir o risco através da diversificação do portefólio tradicional das ações e obrigações, conclui o relatório.
Das várias tendências emergentes identificadas pelo documento da Jones Lang LaSalle, destaque para os esforços no sentido de aumentar a transparência; a prática, em rápida expansão, do sale & leaseback na Ásia; e o crescimento do ritmo de renovação ou recuperação de ativos imobiliários obsoletos para ir ao encontro das exigências de inquilinos modernos.
Fonte: OJE
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