A compra de casas para remodelar e colocar no mercado do arrendamento ou voltar a vender, por parte de investidores ou de clientes finais, é, na opinião de alguns dos mediadores, uma das atividades que permite alguma dinâmica ao mercado imobiliário da Maia. A par desta atividade existe, em algumas zonas, uma procura significativa de casas novas, destinadas a uma gama média alta de clientes, cuja concretização é difícil porque a oferta deste tipo de imóveis é escassa, ou devido a dificuldades de financiamento junto da banca. A procura para arrendamento é grande, no entanto, os valores de renda pedidos, da ordem dos 500 a 600 euros, no T2, inviabilizam muitas das operações.
Na opinião de Andrey Kondrashin, da imobiliária Gaiphedra, “a compra de casas para remodelação, por clientes finais ou investidores, é o que, neste momento, traz mais movimento ao mercado”. Uma procura que incide sobre casas de valores baixos e com boas localizações, com acessos facilitados aos transportes públicos, especialmente ao Metro.
No caso do arrendamento, de acordo com a sua opinião, os clientes procuram imóveis com valores de renda inferiores a 400 euros e com o condomínio incluído. A concretização dos arrendamentos é, por isso, complicada, tendo em conta que proprietários pedem valores bastante superiores.
Para Amílcar Bagão, da Imoproposta, a procura de imóveis incide, especialmente, sobre o arrendamento. “Neste momento há mais imóveis disponíveis no mercado e, por isso, os valores baixam”, esclarece.
Na opinião de Vasco Gomes, gerente da Mérida, imobiliária que atua num segmento médio-alto, “há uma grande procura de casas novas, em certas zonas, mas há pouca oferta e muitas das operações não se realizam devido à dificuldade em concretizar o financiamento”. Na sua opinião, a Maia começa a apresentar uma escassez de empreendimentos novos, de casas com construção de qualidade, para clientes particulares que querem mudar de casa, ou mesmo para jovens casais”. Para Vasco Gomes, nos últimos seis a sete anos, foram construídos empreendimentos de muita qualidade, depois da saída da legislação da certificação energética dos edifícios. Contudo, na sua opinião, estes imóveis recentes tem a oferta esgotada.
Fogos usados dominam
O concelho da Maia apresenta um número de fogos em oferta bastante significativo, sendo que cerca de 65%, são frações usadas. De acordo com a Confidencial Imobiliário (CI), atualmente, a Maia apresenta um número de fogos em oferta significativo, de cerca de sete mil frações, sendo que só na freguesia de Águas Santas localizam-se 1.454 do total das frações. Curiosamente, nesta freguesia, o peso do imobiliário usado é superior, sendo que perto de 70% das frações são usadas e só 30% é imobiliário novo.
De acordo com os dados da CI, verifica-se que a procura de imobiliário usado é superior ao novo, sendo, contudo, maior (74%) em Águas Santas, que na média das restantes freguesias do concelho (68%).
Assim, o tempo médio de absorção dos fogos é de 14 meses, e o tempo previsto para o escoamento da oferta residencial é muito significativo. Ou seja, a atual oferta de casas na Maia poderá demorar 16 anos para escoar.
A situação imobiliária do concelho da Maia é mesmo uma das mais complexas quando comparadas com os outros concelhos do Porto, já analisados no Público Imobiliário, cujo período de escoamento – apesar de muito longo – é ainda, assim, inferior. É o caso do Porto e Matosinhos, com 12 anos, Vila Nova de Gaia, com 13 anos, e Gondomar com 14 anos.
No mercado de arrendamento residencial o número de fogos em oferta no concelho é de 614, sendo que a renda média ronda os cinco euros o metro quadrado (m2).
Habitação nova de qualidade continua a ter procura
Dois dos empreendimentos de construção recente que se caraterizam por uma construção de qualidade são a Quinta do Montelinho e as Casas do Parque, os dois promovidos pela Lucios, grupo Azevedos.
O empreendimento Quinta de Montelinho, localizado nas Guardeiras, é um projeto que se diferencia sobretudo pela aposta na qualidade e pela segurança. “É um nicho de mercado em que há clientes, mesmo na atual conjuntura de crise para o sector imobiliário, sendo um produto único, com preços competitivos”, destaca Filipe Azevedo, administrador da Lucios. O responsável salienta que os aspetos técnicos e energéticos representam mais de 6% no investimento global de seis milhões de euros, que representam o investimento total no empreendimento. O condomínio fechado apostou também na domótica que permite reduzir os custos de energia de forma significativa.
Destacam-se equipamentos como a piscina aquecida por via de painéis solares e com um ginásio, bem como vários espaços verdes. Outro projeto interessante do promotor situase também na Maia, em Águas Santas. O empreendimento Casas do Parque é constituído por 24 moradias, com o mesmo tipo de construção. Neste caso, o investimento ascendeu a cerca de 5,5 milhões de euros. “Este projeto também obedece às mais rígidas normas energéticas e de qualidade dos materiais”, garante aquele responsável.
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