Em 10 anos, a cidade do Porto perdeu 10% da população: entre 2001 e 2011, o número de residentes desceu de 263 mil para 238 mil habitantes, mostram os Censos. Ao mesmo tempo, o número de alojamentos subiu de 126 mil para 138 mil, o que criou uma pressão sobre o mercado imobiliário. Nos últimos 2 anos, o valor médio das avaliações ao abrigo de créditos à habitação na Área Metropolitana do Porto desceu quase 15 por cento. Para serem atrativos em termos de investimento, os preços médios dos apartamentos T1 e T2 ainda têm que descer entre 16% e 54%, consoante as zonas.
População a desaparecer
Algumas das maiores freguesias, como o Bonfim e a Campanhã, perderam 15% da população na primeira década do século XXI. As pequenas freguesias, como Miragaia, São Nicolau, Sé e Vitória, perderam mais de um quarto da população. Têm agora cerca de 2 mil residentes.
Paranhos e Ramalde são atualmente as freguesias mais populosas com 44 e 38 mil habitantes, respetivamente. É previsível que a desertificação se acentue nos próximos anos, pois quase um quarto da população tem mais de 65 anos. Se isso acontecer, a pressão negativa sobre o preço das casas cresce através da degradação das casas e do aumento do número de casas para venda.
Uma parte da população da cidade do Porto migrou para as cidades contíguas: Maia (mais 15 mil habitantes em 10 anos), Vila Nova de Gaia (14 mil), Matosinhos (8 mil) e Valongo (8 mil) receberam o maior número de habitantes. No entanto, estas cidades assistiram a um crescimento desmesurado do seu parque habitacional. Com exceção de Gaia (que cresceu 15%), todas elas viram crescer em mais de 20% o número de alojamento numa década.
Como a nova procura não foi suficiente para absorver a totalidade das novas construções, assiste-se a uma pressão no preço das casas, tanto das novas como nas antigas. A juntar à pressão demográfica, o elevado endividamento das famílias, o aumento da carga fiscal e a restrição da concessão de crédito hipotecário por parte das entidades financeiras conjugam-se para perpetuar a desvalorização dos imóveis.
Desvalorizações até 54%
À exceção dos T1 na zona nobre da Foz, todos os valores justos calculados pela metodologia da Proteste Investe são inferiores ao valor médio da avaliação bancária compilado pelo Instituto Nacional de Estatística (959 euros por metro quadrado na Área Metropolitana do Porto).
A nossa metodologia é utilizada numa perspetiva de investimento de longo prazo (pelo menos 10 anos). É feita a comparação de preços de venda e de arrendamento a um conjunto de imóveis com características homogéneas de forma a determinar a partir de que valor faz sentido comprar para investir.
Nas zonas do Grande Porto avaliadas pela nossa equipa, os preços de venda dos T1 deveriam registar uma redução média de 30% para se atingir o valor em que o investimento começa a ser atrativo. Nos T2, a descida média deveria ser 39 por cento.
É em Aldoar que existem as maiores distorções: a redução de preços deveria ser de 54% para os T2 da freguesia e de 40% para os T1. Os preços de venda dos T1 de Valongo e dos T2 de Matosinhos são os que mais próximo estão dos valores justos calculados pelos analistas da Proteste Investe.
Cada negócio é específico
Os valores justos calculados pela nossa equipa (que se refletem em preços máximos a pagar em caso de compra) não têm em consideração as especificidades de cada apartamento. Alguns fatores, como o local em que o imóvel esta inserido, a qualidade da construção do apartamento, a idade e o estado de conservação, elementos de qualidade, conforto e lazer ou, mesmo, a urgência do vendedor em alienar o imóvel, são elementos que têm impacto no preço final e que não podem ser modelizados pela nossa metodologia. Cada negócio deve ser analisado caso a caso e os nossos preços justos devem ser assumidos como uma referência.
Fonte: Negócios
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