Em causa estão os valores utilizados pelos avaliadores que determinam o Valor Patrimonial Tributário (Vt) e que resultam de diversos fatores que devem ser levados em conta os quais irão resultar na fórmula que irá determinar o imposto a pagar. Para determinar o Vt os avaliadores utilizam uma fórmula com base nos seguintes fatores: valor base dos prédios edificados (Vc), área bruta de construção mais a área excedente à área de implantação (A), coeficiente de afetação (Ca), coeficiente de localização (CI), coeficiente de qualidade e conforto (Cq) e coeficiente de vetustez (Cv). Pela multiplicação de todos estes fatores é que é determinado o valor patrimonial tributário e daí o imposto a pagar.
Se a sua habitação foi incluída na avaliação geral ordenada pelo Governo em 2012 e recebeu nos últimos tempos um aviso com a avaliação que foi determinada significa que todos estes valores estão atualizados. Mas se a sua habitação não foi alvo da avaliação geral, mas apenas de uma atualização que o fisco faz em cada três anos, isso significa que os valores que servem para determinar o valor patrimonial tributário (Vt) e o respetivo IMI a pagar podem não estar atualizados e, com isso, estar a pagar um valor de imposto muito superior ao que deveria.
Olhando para um caso prático pode ser mais fácil de entender como tal é possível. Vejamos o exemplo de dois vizinhos, moradores no mesmo prédio, um no segundo andar e o outro no terceiro, cujas habitações são precisamente iguais em número de divisões, em metros quadrados, tanto das divisões como do total da fração, e, como não podia deixar de ser, também iguais na vetustez, ou seja, na antiguidade do prédio em causa.
Perante estes fatores seria normal que o valor patrimonial tributário fosse igual, mas na verdade assim não acontece e a razão está na data da avaliação. Um dos andares foi alvo da avaliação geral de 2012, enquanto o outro foi alvo de uma avaliação feita em 2005 e de uma atualização realizada em 2012. Como resultado temos que o andar avaliado em 2012 tem como valor patrimonial tributário 88.040,00 euros, enquanto o andar avaliado em 2005 surge com o valor patrimonial tributário de 117.080,00 euros com uma atualização regular determinada em 2012 que aumenta o valor para 121.470,50 euros.
Valor base dos prédios edificados baixou, mas não foi alterado para quem não pediu
A razão para esta diferença tem uma explicação simples e como base os valores utilizados para encontrar o já referido valor patrimonial tributário. E dois fatores são determinantes: primeiro o valor base dos prédios edificados e segundo a antiguidade dos andares. No caso do andar avaliado em 2012, o valor base dos prédios edificados aplicado é de 603,00 euros por metro quadrado, um valor muito inferior ao que foi utilizado na avaliação do andar feito em 2005 e que era na altura de 612,50 euros.
A verdade é que esse valor não é atualizado automaticamente pelos serviços competentes e assim o proprietário do andar avaliado em 2005 terá sempre os 612,50 euros na equação que determina o IMI a pagar, enquanto avaliação de 2012 já utiliza o valor de 603,00 euros que o Estado determinou para 2013 e que é anunciado no início de cada ano civil.
Avaliação em 2012
Outro fator determinante é o da antiguidade já que o andar avaliado em 2012 terá como base os anos de construção reais, o que não acontece com o andar avaliado em 2005 em que o coeficiente de vetustez (Cv) utilizado todos os anos é sempre o mesmo em relação ao ano em que foi avaliado, isto apesar dos andares serem, como não podia deixar de ser, do mesmo ano de construção.
Tudo isto resulta em valores de IMI muito diferentes com o proprietário do andar que foi avaliado em 2005 a ter de pagar em 2013 montantes muito superiores, que podem chegar às centenas de euros, ao do seu vizinho que viu o seu andar ser avaliado no ano passado.
Avaliação em 2005
Confrontados os respetivos serviços da Autoridade Tributária e Aduaneira com a situação, a resposta foi clara: “Tudo está dentro da lei” e apenas “um pedido de uma nova avaliação” poderá repor a verdade dos factos, mas apenas com efeitos no pagamento em 2014 já que para 2013 nada há a fazer.
Recorde-se que os avisos para pagamento do IMI relativamente ao ano de 2013 já começaram a chegar com as contas até 250 euros a poderem ser pagas de um só vez, já em Abril, enquanto os valores superiores podem ser pagos em duas prestações ou até mesmo em três dependendo dos valores em causa.
Fonte: RTP
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