O total das operações registadas nos primeiros nove meses de 2013 foi de 133, correspondendo a menos 11 transações de arrendamento do que em igual período do ano anterior. O maior número de operações verificou-se no Corredor Oeste (Zona 6) e no Parque das Nações (Zona 5), com respectivamente 34% e 24% da área transacionada. A Zona Emergente (Zona 3) registou apenas dez operações.
Numa análise geográfica do número de transações registadas nos primeiros nove meses de 2013, destaca-se o crescimento do Parque das Nações (Zona 5) e da Zona Secundária (Zona 4), com respectivamente mais 14 e 12 transações, que em igual período de 2012, e o decréscimo do Corredor Oeste (Zona 6) e da Prime CBD (zona 2), com menos 12 e 13 transações.
Analisando a distribuição geográfica dos m² colocados, a Zona 4 (Zona Secundária) e a Zona 5 (Parque das Nações) registaram os únicos crescimentos da área contratada nos primeiros nove meses de 2013 face a igual período de 2012. A Zona 3 (Zona Emergente) e a Zona 1 (Prime CBD), por outro lado, registaram as maiores quebras da área contratada, com uma redução de respectivamente 13.119 m2 e 4.230 m2.
Take Up Médio por Transação – Setembro de 2013
A superfície média contratada por transação, nos primeiros nove meses, decresceu cerca de 23%, de 436 m2 em 2012 para 338 m2 em 2013.
As Zonas Emergente (Zona 3) e Secundária (Zona 4), com variações negativas de respectivamente, 64% e 62%, foram as que registaram maior variação na superfície média contratada por transação, nos primeiros nove meses do ano, face a igual período de 2012.
Avaliando a absorção por intervalo de área contratada nos primeiros nove meses do ano em curso, na totalidade das Zonas, mais de 50% das transacções registaram uma superfície inferior a 300 m2.
Do total da área contratada nos primeiros nove meses de 2013, 13% são em edifícios novos e os restantes 87% em edifícios usados, denotando uma preferência por instalações usadas.
Relativamente à absorção por intervalo de área contratada, apenas 47 transacções (cerca de 35% do total) registaram uma superfície superior a 300 m2 e as restantes 86 (cerca de 65% do total) registaram uma superfície inferior a 300 m2.
No mês de Setembro de 2013, os sectores “TMT’s & Utilities”, “Produtos de Consumo”, “Construção & Imobiliário” e “Outros Serviços” registaram variações positivas face a Setembro de 2012. O sector “Farmacêuticas e Saúde” não registou qualquer área contratada.
Perspectivas para 2013
Se tivermos em linha de conta o comportamento do mercado de escritórios nos últimos dez anos, os anos de 2011 e 2012 registaram um 3º trimestre com o nível de desempenho acumulado mais baixo da série (respectivamente 44.891 m² e 62.758 m2). Já o ano em curso registou um nível de desempenho acumulado no 3º trimestre ligeiramente superior ao de 2011 e inferior ao de 2012.
Comparando a Absorção Anual vs Absorção Acumulada 3º Trimestre, encontramos em 2008 o seu valor mais alto (90%) e em 2011 o seu valor mais baixo (51%), traduzindo respectivamente o melhor e o pior desempenho relativo do acumulado do terceiro trimestre nesse ano. Utilizando este indicador para estimarmos um número final para a colocação de escritórios em Lisboa, em 2013, apuramos três valores: de 68.000 m² (projeção I), traduzindo a média do período 2003/2012 para o valor da Absorção Acumulado 3º Trimestre na Absorção Anual; 88.000 m2 (projecção II), traduzindo o valor mais baixo, e 50.000 m2 (projeção III), traduzindo valor mais alto.
Note-se que apesar de nos meses de Fevereiro, Março, Junho e Julho de 2013, a área de escritórios contratada ter sofrido um acréscimo face ao ano transacto, a absorção acumulada no 3º trimestre do ano em curso aponta para um menor dinamismo do mercado de escritórios em 2013.
De acordo com Eduardo Fonseca, Director do Departamento de Escritórios da Aguirre Newman Portugal, “Os números globais apresentados, revelam-nos a dura realidade do nosso mercado de escritórios, reflexo também das dificuldades que o nosso tecido empresarial atravessa".
Com um acumulado de 44.905 m², apenas 14 m² acima de igual período do pior ano que tivemos até à actualidade (2011), necessitaríamos de concretizar nos últimos tês meses do ano, uma absorção igual ou superior ao acumulado dos primeiros 9 meses, o que será muito improvável de ser alcançado, para superar a performance de 2011. Assim sendo, avizinha-se o pior ano do nosso mercado, em que analisando os negócios que estão em pipeline, prevemos uma absorção final em torno dos 70.000m².
De salientar e louvar, a postura proativa de grande parte dos proprietários neste último semestre, que nos tem possibilitado criar condições favoráveis à realização de negócios.
Zonamento do mercado de escritórios em Lisboa
Zona 1 (Prime CBD): Eixo da Av. da Liberdade à Praça Duque de Saldanha.
Zona 2 (CBD): Eixo da Av. da República, Av. Duque de Loulé e zona das Amoreiras.
Zona 3 (Zona Emergente): Eixo do Campo Grande à 2.ª Circular, zona de Benfica, Praça de Espanha e Sete Rios.
Zona 4 (Zona Secundária): Eixo da Av. Infante Santo e Av. 24 de Julho.
Zona 5 (Parque das Nações): Parque das Nações.
Zona 6 (Corredor Oeste): Eixo A5 até Porto Salvo e Alfragide.
Zona 7: Todos os escritórios situados fora das zonas estabelecidas são englobados numa designada zona 7, que geograficamente corresponde a toda a área de Lisboa não considerada nas zonas 1 a 6.
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