Promotores chineses querem vender casas diretamente a compatriotas

Do pequeno investidor que compra um ou mais apartamentos de valor igual ou superior a €500 mil para conseguir o tão desejado passaporte para o Espaço Schengen, está a transitar-se para um outro patamar bem mais ambicioso: o dos promotores chineses que querem eles próprios satisfazer em Portugal a procura imobiliária dos compatriotas. 

Este aumento de dimensão dos efeitos da atribuição dos golden visa no sector imobiliário é apontado por Pedro Lancastre, diretor-geral da consultora imobiliária Jones Lang LaSalle (JLL), como uma tendência que "deverá ter uma grande relevância e que começará a notar-se claramente já em 2014".

"Há promotores imobiliários chineses que passam semanas a analisar o mercado português e que estão a fazer ofertas para comprarem projetos que estavam completamente na prateleira - por falta de mercado ou de capacidade financeira - e que podem renascer com esse objetivo em mente: aproveitar os preços em baixa, desenvolver o projeto e depois vender os apartamentos ou os espaços comerciais aos pequenos investidores dos vistos gold". 

Destacando a força destes promotores - que têm capacidade financeira e trazem já o cliente final com eles -, aquele responsável aponta mesmo alguns negócios efetuados ainda este ano e que apresentaram já contornos similares, nomeadamente "dois edifícios localizados na zona do Marquês de Pombal, em Lisboa, que pertenciam à Estamo e foram vendidos a um investidor chinês", sendo objetivo do promotor em causa converter os referidos imóveis, de escritórios, em habitação, para posterior venda a pequenos investidores.

Paulo Silva, diretor-geral da Aguirre Newman, confirma a tendência, acrescentando que existem outros negócios em vias de se concretizar, na ordem dos largos milhões de euros, e que envolvem fundos institucionais. 

"Ainda durante o primeiro semestre de 2014 iremos ouvir falar de uma grande transação na Avenida da Liberdade assegurada por uma sociedade de gestão de ativos chinesa, muito poderosa, e que na China gere mais de €30 mil milhões. E está já muito ativa no nosso mercado", diz o responsável da Aguirre, que preferiu não adiantar para já mais pormenores. 

Final do ano em grande 

Mas não são só os chineses que estão a comprar ativos imobiliários portugueses a bom preço. O ano a findar trouxe estatísticas à medida de quem prefere ver o copo meio cheio... Segundo a consultora JLL, até ao final do terceiro trimestre o volume de investimento foi de €235 mihões, quase o dobro das transações verificadas durante todo o ano de 2012. 

"Não é só a importância dos números em si, é também perceber que quem investiu são players que estiveram de costas voltadas para Portugal e que voltaram a confiar no nosso país. É o caso dos investidores alemães ou suíços, que são sempre muito conservadores, só investem em países onde encontram uma segurança muito significativa", enfatiza Pedro Lancastre, lembrando as recentes operações de compra dos edifícios Báltico e Espace&Explorer. 

O comércio de rua e o investimento em ativos para reabilitação nas zonas centrais e tradicionais de Lisboa e Porto são outras fontes de boas notícias em 2013 e de boas expectativas para 2014. 

"Já começam a ser evidentes os sinais da lei do arrendamento. Acredito que, dentro de uma década, 80% a 90% da Baixa pombalina estará reabilitada. Hoje há espaços disponíveis que há dois anos era impensável que estivessem livres, e tudo por força das alterações da nova lei", sublinha Paulo Silva, da Aguirre Newman. 

Só na Avenida da Liberdade instalaram-se 12 novas marcas nacionais e internacionais em 2013, com cinco aberturas só no 4Q trimestre (entre as quais Michael Kors e a Aristocrasy Joyas), depois da Max Mara, Cartier e da Rimowa no trimestre anterior. 

Estado desocupa edifícios 

Em plano inverso, o mercado de escritórios tarda em recuperar. A absorção de escritórios no terceiro trimestre de 2013 foi de 19.011 m2, menos 29% que em igual período do ano passado. Em termos acumulados, encontravam-se apenas 44.905 m2 de escritórios ocupados, "perspetivando-se assim que 2013 seja um dos anos menos dinâmicos da última década" (2003/13), refere Pedro Lancastre, da JLL. 

As empresas privadas mantiveram-se em contenção económica, sem deslocalizações, e o Estado não só não contribuiu como até agravou a situação de desocupação de espaços. Como salienta o responsável da Aguirre, só na chamada zona 1, que abrange o eixo da Avenida da Liberdade à Praça do Saldanha, dos 25.000 m2 de área de escritório que ficaram disponíveis nos últimos tempos, 15.000 m2 resultaram da saída de empresas do Estado que estavam instaladas em edifícios privados. 

Fruto de uma gestão de espaços mais cuidada e poupada, o Estado passou serviços para os seus próprios edifícios. "O Instituto Português da Juventude que estava na Avenida da Liberdade num edifício que não pertencia ao Estado passou para um estatal situado na Rodrigo da Fonseca e a Comissão do Mercado de Valores Mobiliários também estava na Avenida da Liberdade e saiu para um edifício próprio, só para citar dois exemplos", aponta Paulo Silva. 

Já com os olhos postos no novo ano e para que este possa correr pelo melhor, Pedro Lancastre aponta duas condições essenciais: "Primeiro, claramente, que haja estabilidade política; em segundo, que os bancos portugueses comecem a ter mais capacidade de financiar o investimento internacional, nomeadamente os investidores imobiliários, pois estão bastante longe do satisfatório nesse aspeto".

Vistos gold e dações de imóveis 
O ano de 2013 termina com uma nota de otimismo no mercado residencial que vai (novamente) para a dinâmica gerada pelos vistos gold e ainda para o estancar das dações de imóveis à banca por parte das famílias endividadas. Estes são os fatores positivos destacados por Luís Lima, presidente da Associação dos Profissionais e Empresas de Mediação Imobiliária de Portugal (APEMIP). No entanto, "apesar deste esforço e dos resultados que obteve, o mercado imobiliário continuou, em 2013, a refletir o diminuto poder de compra e o escasso rendimento disponível das famílias, bem como o crescente nível de desemprego e as restrições ao nível do financiamento bancário", sublinha o presidente da APEMIP. Num mercado de arrendamento "a crescer", e em que a procura ainda é maior do que a oferta, os valores das rendas, "em muitos casos, ainda são muito exagerados", alerta ainda o responsável.

NÚMEROS 

• 388 vistos gold foram concedidos pelo Estado português até agora, representando €242 milhões. Os chineses lideram com 295 vistos.
• 43 milhões foi o valor da aquisição do edifício Báltico pelos alemães da Deka Immobilien à Mota-Engil. Na semana passada foram os suíços da AFIAA que compraram o Espace&Explorer por €30 milhões à Pramerica.

Fonte: Expresso