A maioria dos principais players no mercado afirma que existe agora uma certa estabilização no mercado imobiliário de habitação, assistindo-se a um maior número de transações, consolidação dos preços de venda e uma certa retoma do financiamento bancário. Em simultâneo a maior parte das transações (excluindo imóveis da banca) ocorre a pronto ou com baixa percentagem de financiamento bancário.
Nesse sentido, concluem que é um bom momento para comprar casa ou investir em propriedade imobiliária dado que o "pior já passou". De facto, o ciclo imobiliário é geralmente mais longo e extremado do que o ciclo económico embora dependa determinantemente do mesmo. Assim, as boas oportunidades deverão ocorrer no ponto mais baixo do ciclo imobiliário e não, obviamente, no ponto mais alto.
Os recentes indicadores económicos confirmam a inversão da tendência recessiva anterior: PIB em ligeiro crescimento por dois trimestres consecutivos, uma certa retoma do consumo privado, exportações em crescimento moderado, uma certa contenção da anterior subida vertiginosa do desemprego. Além disso, os indicadores de confiança dos consumidores estão em recuperação e até índice o PSI-20 indica uma bolsa a antecipar melhores tempos.
Mas o que dizem os dados do mercado imobiliário? Fundamentalmente pouco, para já. Como é típico do sector os dados oficiais são escassos, a sua divulgação lenta e dispersa e reina a perceção empírica quando não apenas baseada no puro feeling.
Vamos por partes: No tocante aos preços estes efetivamente parecem ter estabilizado terminando a tendência decrescente de quatro anos consecutivos. No tocante ao valor médio de avaliação bancária este estabilizou em cerca de 1.020 euros por m2 para o conjunto do país. Claro que a variação foi mais acentuada em algumas zonas (geralmente as periferias) do que em outras (mais centrais ou com menor oferta). Uma análise particular merecerá o caso dos imóveis detidos pela banca em que, devido ao elevado volume, a tendência de fortes descontos sobre o dito 'preço de mercado', nomeadamente via leilões, poderá perdurar ainda durante algum tempo.
No tocante ao financiamento este parece ter estabilizado mas não existem indicadores que provem uma recuperação do mesmo. A desalavancagem do setor deverá manter-se e o crédito deverá continuar escasso e acessível apenas a 'bons clientes'. Os que dados disponíveis apontam para que atualmente apenas 30 a 35% do volume total de transações seja financiado pela banca. Também neste indicador os imóveis detidos pela banca parecem ser a exceção que confirma a regra e o sistema aposta em financiar a compra de imóveis 'parados' através de condições particularmente vantajosas.
No tocante a transações a ausência de informação é gritante e o INE apenas recentemente divulgou os dados de 2012. Muitos players apontam, no entanto, para transações em 2013 um pouco acima dos números de 2012 sendo que os prédios urbanos deverão orbitar em torno das 90 a 100 mil unidades embora com elevado grau de incerteza, nesta altura.
O baixo nível de taxas de juro de referência (Euribor) deverá permanecer em 2014, o que associado a uma potencial diminuição dos spreads, à medida que o rating da república e dos bancos recupere, será um incentivo adicional ao investimento. Muitas famílias procuram já aplicações alternativas para as suas poupanças dado que os depósitos a prazo oferecem agora remunerações pouco atrativas.
No entanto, em sentido inverso, o mercado de arrendamento dá sinais de abrandamento nas zonas periféricas à medida que a oferta se intensifica e a concorrência se intensifica. Nas zonas centrais dos polos urbanos o mercado de arrendamento continua relativamente dinâmico mas já com tendência para uma certa contenção dos valores de arrendamento. Neste ponto o fenómeno do envelhecimento demográfico está instalado e não nos é possível alhear do facto de que existem mais de 700 mil imóveis desocupados ou vagos em Portugal.
Imóveis a preço de saldo pululam atualmente nas newsletters e sites de classificados. Os leilões persistem em descontos entre os 30 e 50% em termos de valor de licitação, embora o diferencial para o valor de remate e o adicional valor das obras de requalificação seja ainda bastante considerável. no mercado das mediadoras os preços de venda são agora mais acessíveis e os vendedores aceitam geralmente contrapropostas em termos de preço.
Boas oportunidades parecem não faltar. Será que teremos mercado para todas? Prudência e urna correta análise custo-beneficio para a zona em análise já serão imperativos. No entanto, no meio de várias incertezas que caraterizam a atual situação uma certeza parece estar adquirida: Esta é melhor altura para investir em imobiliário do que em 2007, 'pico' do ciclo imobiliário anterior.
Por Pedro Pimentel, MBA, Especialista em Análise de Mercado, Research e Avaliações na PREA
Fonte: Expresso
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