O impacto da saída da troika no imobiliário

Há cerca de três anos analisámos o impacto do início da intervenção da troika no mercado imobiliário. Desde essa altura pode-se afirmar convictamente que o país mudou determinantemente e o mercado imobiliário também. Previam-se por via da aplicação do memorando o aumento do IMI, a redução dos benefícios fiscais em sede de IMI e em sede de IRS no tocante à habitação e a reforma do mercado do arrendamento com um crescente peso do mesmo, sobretudo nos centros urbanos. Na verdade, em maior ou menor grau, todas essas medidas foram postas em prática e fazem hoje parte do nosso vocabulário. 

Apenas a prometida redução do IMT - Imposto Municipal sobre Transação de Imóveis, de forma a maximizar a liquidez do mercado e reduzir as barreiras à transação, ficou aparentemente "esquecida", pelo menos até hoje. Para além disso foram lançadas medidas pontuais como os vistos gold e os benefícios fiscais para residentes não habituais que adquiram imobiliário nacional, de forma a estimular o mercado.

Neste período recente os juros em mercado secundário subiram muito mais do que seria de esperar, a redução do crédito foi brutal e o mercado ressentiu-se, tendo passado por fases de verdadeira anemia, senão mesmo estrangulamento, tendo tido o seu pior momento em meados de 2012. 

A célebre frase de Mario Draghi, presidente do BCE - Banco Central Europeu, prometendo mão firme para "salvar o euro" iniciou um círculo virtuoso de queda das taxas de juro. Em vésperas da saída da troika as obrigações do tesouro português a dez anos transacionam-se já abaixo dos 4%, valor abaixo do verificado no período pré-troika.

É nossa convição de que Portugal será um case study nas universidades ocidentais nos próximos anos, senão vejamos o comportamento do índice de confiança dos consumidores: à medida que as taxas de juro caem, este último tem um. comportamento quase simétrico e recupera para os valores anteriores à crise, antecipando melhores tempos no que diz respeito a consumo e descida; progressiva do desemprego. 

No entanto, no tocante aos bens duradouros, os portugueses estão ainda um pouco mais cautelosos, fruto da sua ancestral sabedoria e as perspetivas de aquisição de bens de investimento (como a habitação) já recuperam mas a um ritmo bem mais prudente. 

No decorrer deste período há ainda que relatar a forte descida dos preços de venda, entre 20 a 30%, sobretudo nas principais periferias, e a mudança total do modelo de financiamento. Os leilões e as oportunidades dos imóveis dos bancos ultrapassam já os 10% de quota de mercado, as compras a pronto dominam, o crédito é mais exigente e os spreads mais elevados. Nos últimos tempos os números indicam um ligeiro crescimento da concessão de crédito à habitação (mais 15% do que no primeiro semestre de 2013) e um sinal mais do que evidente: a descida dos spreads dos bancos. De igual forma, antecipando melhores dias, a Bolsa anima-se e as transações imobiliárias também, embora em muito menor grau e de forma bem mais progressiva. Alguns players aproveitam já os preços atrativos e investem numa perspetiva de rentabilidade a muito longo prazo, quer no mercado residencial, dominado por pequenos investidores, quer no mercado corporate/empresarial, dominado por grandes fundos, nomeadamente estrangeiros. 

Tudo somado, a saída da troika terá reflexos amplamente positivos no mercado imobiliário. Será um marco de que o pior já terá passado e o mercado irá convergir para um novo ciclo, à medida que a economia consiga melhorar e o investimento recupere de níveis historicamente baixos.

Com a informação atual o cenário mais provável será a chamada saída "limpa" ou "à irlandesa" ainda que, na minha opinião, com forte vigilância e apoio prudencial do BCE, numa. primeira fase. A eventual retoma da subida das taxas de juro no mercado secundário terá um profundo impacto na economia e no mercado imobiliário, pelo que esse perigo será, nos próximos tempos, latente. 

Falta assim, ainda, a subida do rating da República, dos bancos e das grandes empresas nacionais. As perspetivas das agências de notação financeira são agora melhores mas, na verdade, nada se alterou. Num mundo globalizado a subida do rating é crucial, quer para a performance económica quer para o mercado imobiliário. Apenas dessa forma retornarão alguns dos principais investidores e o imobiliário português poderá voltar a estar no radar dos investidores. 

Dessa forma há que fazer lobbying (na verdadeira aceção da palavra) nesse intuito, pois trata-se de aferições de risco não totalmente matemáticas ou racionais, mas antes de decisões que misturam expetativas económicas, financeiras e até políticas. Não haverá por aí um manifesto nesse sentido?

Por MBA, especialista em análise de mercado imobiliário, research e avaliações

Fonte: Expresso