O MERCADO IMOBILIÁRIO E DA CONSTRUÇÃO
1. Economia e Mercado Imobiliário
A profunda alteração do contexto económico marcado pela recessão interna teve reflexos na gestão da maioria das Pequenas e Médias Empresas (PME) principalmente da Fileira da Construção, resultando em diminuição da atividade para níveis de há vinte anos, quebra acentuada nas vendas e no emprego, especialmente nos últimos cinco anos, causas: crise financeira sem precedentes, restrições no acesso ao crédito, instabilidade e incerteza, a impedirem decisões de investimento, diminuição da rendibilidade e aumento das insolvências, dificuldades de internacionalização e aumento das exigências fiscais e laborais.
A reabilitação urbana vem sendo elevado a novo paradigma da ordenação da cidade, assente na contenção em detrimento da expansão, no regresso ao centro histórico em alternativa ao alargamento da periferia. Além da sua filosofia própria, a reabilitação urbana consubstancia um espaço propício para o investimento privado, onde se incluem particulares, promotores imobiliários e investidores.
Uma das principais aliciantes, para os investidores, na reabilitação urbana é o conjunto de benefícios fiscais e incentivos financeiros que lhe está associada, destacando-se:
- IMI - artº 45 do EBF - isenção por período de 2 anos após licença de utilização e (Artº 71 do ebf - isenção por período de 5 anos após conclusão da reabilitação)
- IMT - isenção nas aquisições de prédios urbanos para reabilitar e iniciar em 2 anos
- IVA - taxa reduzida de 6% nas empreitadas de reabilitação
2. O que não pode acontecer para que o mercado imobiliário funcione bem e sem bolhas:
2.1-Não se pode violar o princípio da confiança, já que as pessoas tinham uma perspetiva que é adulterada pois que se está constantemente a mudar as regras do jogo do setor.
2.2-Tem de se respeitar os contratos em vigor
2.3-Tem de se dispor de crédito para permitir o encontro entre a oferta e a procura
2.4-A continuação de uma Recessão profunda gera quebra de grande dimensão do emprego gerando credito mal parado, falências e consequentemente stress bancário e creditício. Há pois que fomentar politicas de crescimento económico
2.5-O sistema de bancos centrais e do banco de Portugal não podem em prazos curtos fazer exigências sobre ativos imobiliários que provoquem o pânico e a venda acelerada para realizar capital o que tem acontecido ultimamente fazendo aumentar o credito mal parado.
Acresce que a crise imobiliária e creditícia, as exigências de Basileia III e a perturbação da oferta e da procura de imóveis, o efeito de vendas em massa (“saldos”) de edifícios por incumprimento creditício, e a retração da procura são fatores temporários de crise de valor .Quando a confiança é tão gravemente afetada, é do senso comum que a sua recuperação exige medidas excecionais e precauções especiais com tempo
2.6-O sistema financeiro não pode tomar atitudes restritivas dos mercados fazendo baixar avaliações por serem casa hipotecadas, pois isso é uma violação dos contratos firmados.O que deve sim é ter vários coeficientes de risco para diferentes uso de um imóvel
Consideramos também que:
- Toda a avaliação de imóvel rústico ou urbano (edifício, loteamento, lote de terreno, etc.) é feita pela aplicação de normas técnico-científicas que começam pela vistoria pelo perito avaliador ao imóvel e a sua pesquisa de indícios e evidências (no imóvel, na envolvente, nos projetos, licenças e outros documentos), sobre parâmetros importantes para a definição do valor do imóvel e análise das características do mercado em que ele se integra.
- Entre os vários parâmetros a considerar pelo perito avaliador, encontram-se: existência de ónus ou encargos que dificultem a alienação do imóvel, regime de copropriedade, cumprimento das normas e regulamentos aplicáveis, cumprimento de condicionamentos de licenças, aspetos sustentáveis de longo prazo do imóvel, utilização corrente e utilizações alternativas adequadas do imóvel, estado de conservação, obsolescência técnica, obsolescência ambiental e económica, eficiência energética, eficiência acústica, fontes de energias renováveis on-site, qualidade da construção, qualidade do ar interior, riscos de segurança e saúde dos utentes resultantes da construção ou do meio envolvente, indícios de vícios ou defeitos visíveis ou ocultos nos elementos construtivos ou nos equipamentos, segurança do edifício em relação a fenómenos da natureza (sismos, cheias, ventos, deslizamentos de terrenos), resistência e prevenção de fogos, características da localização e da envolvente, características geológicas, existência de radiações provenientes do solo ou da envolvente, características dos solos das fundações, resultados das análises e ensaios, estado do mercado em que o imóvel se integra, condicionamentos conjunturais da oferta e da procura imobiliária, etc.
- Tanto no caso de edifícios como de loteamentos, as questões ligadas à “construção sustentável” (componente, ambiental, social e económica) ligadas ao ciclo de vida dos edifícios e das infraestruturas, bem como das redes elétricas inteligentes (internas e externas aos edifícios), fontes de energia renovável, capacidade de armazenamento de energia produzida por fontes renováveis, integração em smart-cities têm cada vez maior importância. Tanto maior quanto a vida útil de um edifício hoje planeado se estende provavelmente até ao século XXII.
3. Avaliação no Setor Financeiro e Segurador
Consideramos que:
- Os Fundos de Investimento Imobiliário (FII) têm, na atual situação de crise e de desemprego, uma importância crescente, na sua dupla função de veículos de captação de poupança coletiva e instrumentos de investimento num setor intensivo de mão de obra direta e indireta.
- Além da supervisão e regulação direta da própria CMVM, as atividades dos FII estão também dependentes indiretamente do Banco de Portugal (BdP) cuja supervisão atua sobre as instituições de crédito e das sociedades financeiras que atuam como gestoras, administradoras e representantes dos Fundos.
O Instituto do Consumidor tem também competência para supervisão dos Fundos em matéria de publicidade, o que implica cuidados acrescidos na defesa dos Consumidores, com a credibilidade e o rigor das avaliações dos respetivos imóveis e as suas caraterísticas de qualidade (ver também nº 54).
- Os ativos de um FII, relacionados com imóveis, correspondem aos imóveis e às participações em sociedades imobiliárias. Os imóveis adquiridos pelos FII correspondem a prédios urbanos e frações autónomas e, nos casos de FEII, prédios rústicos ou mistos. Nas participações em sociedades imobiliárias, aos imóveis destas aplicam-se princípios equiparáveis aos dos FII, especialmente no que respeita a regras de avaliação e conflitos de interesses.
- Grande parte das avaliações imobiliárias para os FII diz respeito a edificações (fracções autónomas, edifícios e outras construções para diversos fins) terrenos para promoção imobiliária, lotes de terreno para construção e explorações florestais.
- Todos estes tipos de ativos exigem aos peritos avaliadores qualidades e capacidades pessoais e aptidões de natureza técnico-científica (além de experiência e competência técnica, ética e de caráter), própria de algumas profissões reguladas específicas, como condição necessária para o avaliador poder ser reconhecido pelos investidores e mercados – com confiança e transparência – como avaliador competente, rigoroso, objetivo, imparcial e claramente isento de conflitos de interesses.
- O valor das Unidades de Participação (UPs) dos FII é fixado não com base em cotações de mercados, mas com base no mecanismo de avaliação por peritos avaliadores de imóveis considerados credíveis e isentos de conflitos de interesses Tal facto impõe ainda maior rigor e transparência a este tipo de avaliações
- Os bens imóveis, pela sua própria natureza, são bens de longa duração (largas décadas, chegando a ultrapassar um século). Os edifícios são por excelência o habitat da espécie humana, nas economias emergentes ou desenvolvidas. Quase 90% do seu tempo é passado no interior de edifícios (habitação, atividade económica, lazer, etc).
A questão da durabilidade e da sustentabilidade – das suas fundações, estruturas, materiais, componentes, equipamentos, emissões para o exterior, eficiência energética do edifício e dos seus equipamentos, qualidade do ar interior, conforto acústico e térmico, proteção da saúde e da vida dos utentes, resistência a ações da natureza, produção de cargas sobre o ambiente, prevenção, tratamento e reciclagem de resíduos, a emissão de radiações sobre o edifício (radão, campos magnéticos), a prevenção de emissão de gases com efeito de estufa, o grau de poupança/produção e de otimização tarifária da energia (fóssil ou renovável, inclusive a produzida on-site) através de redes elétricas inteligentes, poupança de recursos escassos – passou a ser, depois do terceiro choque petrolífero e da crise financeira eclodida em 2008, da maior importância para a competitividade das economias na escala global.
Este impacto faz-se sentir inclusive nas avaliações de danos por sinistros em edifícios, na indústria seguradora
- A qualidade da construção – ao longo do seu ciclo de vida útil – é cada vez mais consequência da qualidade da conceção inicial do edifício e sua inserção na envolvente, da qualidade e coordenação dos projetos, do controlo de qualidade da construção. Tem o perito avaliador de dispor de conhecimentos profissionais para lidar com essa evolução técnica da técnica de conceção e projeto de edifícios e loteamentos.
Salientam-se, nomeadamente as seguintes questões reguladas pelo Aviso 5/2006 do BdP, quanto às avaliações - Sublinhados nossos):
a. Uso de critérios de prudência.
b. Consideração de aspetos sustentáveis de longo prazo do imóvel.
c. Utilização corrente e utilizações alternativas adequadas do imóvel a avaliar.
d. Definição do valor de mercado do imóvel.
e. Revisão, por perito avaliador, da avaliação do imóvel quando possa: 1) ter ocorrido uma diminuição substancial do valor do imóvel; 2) o valor do imóvel ter diminuído materialmente em relação aos preços gerais do mercado.
f. O perito avaliador deve: ser independente; possuir as qualificações, a competência e a experiência profissional adequadas ao desempenho das respetivas funções.
g. Não se considera independente o perito avaliador que se encontre numa situação suscetível de afetar a sua isenção de análise, nomeadamente por:
* existir qualquer interesse específico no imóvel objeto de avaliação;
* existir qualquer relação comercial ou pessoal com o devedor (ou seja, de forma mais geral, com o beneficiário direto ou indireto do resultado da avaliação);
* a retribuição a auferir se encontrar dependente do valor de avaliação a atribuir ao imóvel.
h. A seleção, pela instituição, dos peritos avaliadores deve ser realizada de forma a assegurar uma adequada diversificação e rotação.
Por outro lado nem sempre o perito avaliador dispõe de Certificação Energética ou Declaração de Conformidade Regulamentar, nos imóveis que avalia, cabendo-lhe a ele a análise dos indícios e evidências não só relativas aos regulamentos térmicos, mas também dos regulamentos de conforto acústico e a todos os outros regulamentos aplicáveis.
De um modo geral, o elevado grau de qualidade atingido pelos peritos qualificados do SCE garante ao perito avaliador uma ferramenta auxiliar de grande valia. Porém, pode haver casos em que haja conflitos de interpretação técnica regulamentar entre ambos os peritos. Nesse caso, o Código de Deontologia das Ordens Profissionais respetivas, juntamente com o Código de Deontologia de Peritos Qualificados do SCE e/ou de Projectistas e o Código de Deontologia da Associação Profissional do Perito Avaliador são instrumentos preciosos para resolução de eventuais divergências, tanto mais que os Peritos Qualificados são, por lei, membros das respectivas Associações Profissionais públicas para a resolução de eventuais litígios técnicos.
Consideramos ainda que:
- Os Fundos de Investimento Imobiliário têm um elevado potencial para o desenvolvimento sustentável da sociedade portuguesa. Esse potencial é sempre muito importante, mas mais importante é na atual conjuntura de crise nacional.
- A função de garantia aos investidores e aos mercados – resultante da credibilidade profissional e ética e da competência técnico-científica dos peritos avaliadores – aconselha a que o Estado e as entidades reguladoras e supervisoras assegurem um enquadramento e controlo ainda mais eficiente e transparente, corrigindo o que se mostrou com riscos relevantes para o bem comum e prevenindo ou mitigando futuros riscos.
Tal como a má moeda expulsa a boa moeda, também as más avaliações expulsam as boas avaliações.
- Dada a relevância para o bem comum do potencial de captação poupanças coletivas e de geração de empregos indirectos pelos FII, tudo aconselha a que a captação da confiança pública dos investidores se consiga mediante mecanismos de regulação que levem a avaliações selecionadas por concorrência pela qualidade da avaliação e não pela concorrência dos preços.
- A questão geral do valor está também muito dependente de questões mais vastas, ligadas com as ideologias, os interesses, os debates culturais, as dominações políticas ou económicas, etc.. Por outras palavras, o valor também depende – e muito – dos valores. A cultura da pós-modernidade tende a relativizar valores, como se tornou claramente evidente na eclosão da crise em Wall Street.
O Governo devia pronunciar-se favoravelmente na questão dos DTA
Até recentemente, os ativos de impostos deferidos (DTA - deferred tax assets) eram contabilizados como capitais próprios e assim contribuíam para o rácio Core Tier 1. De acordo com as regras de Basileia III, os ativos por impostos deferidos (DTA) deixaram de ser considerados, a partir de 2014, para efeitos de rácios de capital, o que gera um impacto negativo para o sector bancário. Todavia, em alguns países como a Itália, a Alemanha e a Espanha, os DTA podem ser transformados em créditos fiscais, que são garantidos pelo Estado e que podem ser integrados no cálculo do rácio Core Tier 1. Esta transformação implicaria um menor impacto em capital da implementação de Basileia III nos bancos e reduziria potenciais necessidades de capital no setor de acordo com as regras de Basileia.
Nos últimos dias, os investidores têm esperado que o Governo Português siga o exemplo espanhol e adopte um quadro legislativo semelhante.
O valor médio da avaliação bancária registou uma diminuição de 0,4%, em Dezembro, face ao mês anterior e uma queda homóloga de 0,5%, para se situar em 1.014 euros por metro quadrado, segundo os dados divulgados esta sexta-feira pelo Instituto Nacional de Estatísticas (INE).
A descida é justificada pela queda de 0,8% no valor médio dos apartamentos, sendo que a maioria das regiões verificou uma desvalorização da sua avaliação bancária, à excepção do Norte e do Algarve, que viram o valor das habitações atribuído pela banca aumentar em 0,5% e 0,4%, respetivamente.
Nas principais regiões do país, a área metropolitana de Lisboa assistiu a uma diminuição do valor da avaliação bancária de 1%, enquanto a área metropolitana do Porto se valorizou em 0,9%.
Este indicador é fundamental para quem quer comprar casa através de crédito bancário. É que os bancos usam o valor da avaliação para determinar qual o montante que emprestam. Regra geral, os bancos financiam até 80% da avaliação, o que significa que se uma casa for avaliada em 100 mil euros, a banca empresta até 80 mil euros e quanto maior for a diferença entre a avaliação feita do imóvel e o valor do empréstimo melhor serão as condições
3- Avaliação e Perícia Judicial - Arbitragem
- a APAE tem sócios que pertencem à lista oficial dos peritos judiciais encarregues de atribuir o valor a imoveis para o tribunal -seria bom para o sistema, que os peritos fossem considerados como parte, com mais dignidade e não como meros intervenientes do tipo de testemunhas.
As bases de dados de valores de transação, das conservatórias, notários e das finanças-fiscais, deviam ser cruzadas e acessíveis aos peritos, para além das estatísticas do mercado.
4-Avaliação Fiscal
A Avaliação Geral do Património foi uma operação de indispensável justiça social e simultaneamente uma operação de grande envergadura, cobrindo cerca de 4,9 milhões de casas e terrenos que estão efetivamente avaliados .
- A APAE considera que a conceção desta ímpar operação exigiu um colossal esforço de organização e planeamento pelos Serviços do Ministério das Finanças, com grande dedicação, provada competência e uma metodologia de grande inovação e sem prejuízo dos direitos de garantias dos contribuintes.
- A APAE considera que os engenheiros, engenheiros técnicos e arquitetos portugueses têm amplo conhecimento e experimentado saber sobre a realidade administrativa, imobiliária e social nacionais.
4.1 IMI e taxa de esgoto
A APAE interveio através de apoio aos seus sócios no processo de avaliação geral do património e, apesar dos erros que existem, considera que a avaliação geral foi uma medida boa para trazer mais equidade fiscal aos contribuintes no universo dos imóveis, pois havia muitos prédios sem avaliações e ou com valores irrisórios.
- Podia ter sido mais perfeita se os valores unitários de remuneração das avaliações não fossem tão baixos, o que motivou alguns peritos a não irem ao local nalguns casos, quando havia outros prédios já avaliados na proximidade e podendo gerar algumas incorreções.
O valor do metro quadrado que serve de base à avaliação fiscal dos prédios e do apuramento do IMI a pagar pelos proprietários vai ficar congelado nos 603 euros e 2014 será o quinto ano consecutivo em que este preço se mantém inalterado.
O preço do metro quadrado será relevante para todos os imóveis que sejam reavaliados em 2014, seja porque foram ampliados, porque mudaram de mãos ou porque foram construídos de novo, entre outros motivos.
O que tecnicamente se designa por "valor base dos prédios edificados" é uma das componentes mais importantes da formação do preço de um imóvel para efeitos fiscais (para aquilo que tecnicamente se designa de “valor patrimonial tributário”, e sobre o qual recaem depois as taxas de IMI que cada autarquia fixa) e é composto pelo valor médio de construção, que mantém em 482,4 euros e pelo valor do terreno, que corresponde a 25% daquele montante, ou seja, 120,6 euros. Ao todo, são 603 euros por metro quadrado, um valor que se mantém congelado desde 2010.
Este valor de base que serve de referência para todo o País sofre depois majorações ou minorações em função da zona onde o imóvel se insere e as caraterísticas próprias da habitação em causa.
O congelamento deste preço não é considerado suficiente pelo setor imobiliário, que tem reclamado que a desvalorização do mercado (visível nos valores das avaliações bancárias) seja também acompanhada por uma descida deste referencial. Ainda recentemente foram discutidas propostas neste sentido na Assembleia da República.
A DECO levanta uma questão relativa ao coeficiente de vetustez dos imóveis que a APAE já tem abordado em varias reuniões pois o sistema informático das finanças é muito bom e podia fazer a atualização do coeficiente de vetustez de forma automática (coeficiente relativo à idade dos edifícios) - BASTARÁ APENAS BOA VONTADE.
Nos próximos anos, os portugueses vão pagar mais IMI. Deve-se à avaliação geral dos imóveis, responsável pelo agravamento dos valores patrimoniais tributários (VPT) e à extinção, já em 2014, da cláusula de salvaguarda, que impede que o imposto a pagar exceda a colecta de IMI do ano anterior.
A grande maioria das autarquias decidiu manter ou baixar as taxas do Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI), ficando os valores de referência idênticos aos de 2012.
• Municípios que cobram IMI pela taxa máxima vão duplicar
Contudo, a fatura de Abril do próximo ano (referente ao IMI deste ano) irá sofrer um aumento à boleia da avaliação geral de imóveis que agravou os valores patrimoniais tributários (VPT) das habitações.
Ao mesmo tempo, 2014 será o último ano em que a cláusula de salvaguarda se aplica (à exceção dos casos referentes a rendas antigas), o que implicará, já em 2015, um aumento mais agravado do imposto.
O valor do imposto a pagar no próximo ano, referente a 2013, irá refletir uma subida face a 2012, mas, ainda com a cláusula de salvaguarda em vigor, esta subida não será substancial.
Esta cláusula tem como principal objetivo evitar que a atualização do VPT leve a um disparo do valor do IMI num único ano.
Note-se que as receitas totais do IMI no território nacional foram de 1,018 mM€ de 2009 (cobrada em 2010); 1,087 mM€ de 2010 (cobrada em 2011) e 1,150 mM€ de 2011 (cobrada em 2012). Comparando estes valores globais com o VPT calculado no presente número, só para parte do parque edificado nacional, conclui-se que a punção fiscal em IMI de 2012 a cobrar em 2013, excede em muito o mínimo acordado no memorando de entendimento.(150 milhões isto é 13%)
Com efeito, segundo as estimativas da APAE – com base nas estatísticas de resultados de avaliações gerais já conhecidos e admitindo a média de 0,40% para a taxa média nacional de IMI – o total de aumento das receitas de IMI cobradas em 2015 relativas a 2014 (acabada a transição das cláusulas de salvaguarda), em relação à receita total de 2011, será da ordem de 100% a 120% ou seja, no mínimo o aumento da receita de IMI resultante da avaliação geral fará duplicar a receita anual em relação à de 2011, passando para cerca de 2,3 mM€.
Claro que em cada ano seguinte a 2015, a receita total é da ordem dos 2,3 mM€ (se as taxas não aumentarem).
Segunda as mesmas estimativas da APAE, para o ano de 2012, com a cláusula de salvaguarda, o aumento do IMI é da ordem dos 300 M€ e para 2013 é da ordem de 600 M€ (sempre em relação a 2011).
No sentido de aliviar um pouco o stress fiscal devia pensar-se reduzir o aumento aprovado em finais de 2012 das taxas (mínimo 0,2 que passou para 0,3 e máximo 0,4 que passou para 0,5), o que da origem em 2015 a aumentos muito grandes da colecta. (superiores a 100%)
Igualmente a taxa dos prédios devolutos so devia ser agravada apenas dentro de 3 anos, para permitir uma adaptação do mercado e não gerar vendas forçadas e execuções fiscais.
A associação lisbonense dos proprietários também considera que a carga fiscal sobre imóveis está muito pesada.
5-Certificação Energética, como parte do valor
A questão energética, na União Europeia e em particular em Portugal, por razões estratégicas, de equilíbrio das balanças e de redução do endividamento (público e privado) estão a ter importância essencial. O mesmo está a acontecer com o contributo dos edifícios para a saúde pública e para a produtividade/competitividade da economia (redução do absentismo e de capacidade produtiva por deficientes condições de qualidade do ar interior e de conforto térmico e acústico, etc.), para as quais os edifícios têm importância crescentemente reconhecida, dado que as pessoas passam mais de 80% da sua vida no interior de edifícios.
No dia 1 de Dezembro, o novo Decreto-Lei (118/2013) entrou em vigor e obriga que todos os imóveis que estejam à venda ou em arrendamento tenham um Certificado Energético à disposição dos potenciais interessados.
O objetivo principal deste documento é informar as pessoas que pretendem adquirir, arrendar ou mesmo vender o seu imóvel, acerca do seu consumo energético do mesmo, avaliando a sua qualidade térmica e propondo sugestões de melhoria, de forma a valorizá-lo.
Sabia que os edifícios são responsáveis pelo consumo de cerca de 40% da energia na Europa?
Vantagens do Certificado Energético |
- Dá a conhecer a qualidade térmica do imóvel, de forma a permitir que o proprietário tome as medidas de melhoria e permitir que o consumo energético seja reduzido, com vista à eficiência energética.
- Dá Benefícios Fiscais:
Com a classificação energética que o Certificado confere ao seu imóvel usufrui de, por exemplo, 10% de dedução na dedução à colecta de IRS dos custos com crédito à habitação se for classificado com classe A ou A+.
6-Avaliação e Ordenamento do Território
A Proposta de Lei n.º 183/XII, que estabelece as bases gerais da política pública de solos, de ordenamento do território e de urbanismo, é um dos temas sobre que a APAE vai debater ao organizar sessões de formação e colóquios, bem como com a entrada em vigor do novo Código de Expropriações (CE), o cadastro, rústico e urbano (sobretudo pela premência que o tema vai ter proximamente, em função da avaliação fiscal rústica).
Da mesma forma se coloca a oportunidade de fazer um congresso, definindo objetivos e metas, assumindo desde já a organização, a curto prazo, que poderia ser designada por “Projeto de diploma do novo Código de Expropriações e confronto com a lei de bases da política de solos – implicações no enquadramento das avaliações”.
Por João Martins do Vale, Presidente da APAE
Fonte: Revista Pontos de Vista
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