"Estamos no contexto da reabilitação urbana. Há reabilitação urbana" anunciou Ricardo Guimarães no final da sua intervenção na conferência Green Project Awards. O diretor da publicação Confidencial Imobiliário admitiu que nos últimos anos tem feito várias apresentações a defender que era essencial desenvolver este mercado, mas que finalmente isso está a acontecer, numa mudança bem-vinda e que é sobretudo originada em Lisboa, mas que tem todas as condições para se disseminar a outras zonas do país.
Usando como base os dados do SIR - Sistema de Informação Residencial para a Área Metropolitana de Lisboa, Ricardo Guimarães traçou a evolução do contexto do mercado residencial na região de Lisboa, apontando indicadores de valorização dos imóveis e preços de rendas, mas também de projetos de reabilitação urbana.
De acordo com os indicadores, no contexto da crise financeira o mercado do arrendamento reagiu "bastante bem" com uma dinâmica que deu origem a um ajustamento das rendas, embora a procura se mantenha bastante abaixo da oferta e não seja uniforme nos de mercado. Na gama baixa, os preços de arrendamento caíram 47% desde o início da crise, mas em 2013 registou-se uma recuperação de 9%, enquanto a gama alta recuperou 24%, muito impulsionada por fenómenos como os vistos Gold, mas também pelo ambiente económico de maior confiança.
Incentivo ao investimento
A recuperação de preços é vista por Ricardo Guimarães como um incentivo ao investimento que pode trazer uma nova dinâmica ao mercado imóvel, depois de alguns anos com um nível reduzido de construção de novos fogos e mesmo de recuperação habitacional, onde as obras de curta duração, reservadas a pequenas melhorias, também não registaram grande evolução.
O retrato não é porém homogéneo no país. Lisboa é a região onde as mudanças se fazem sentir de forma mais relevante, mas o diretor do Confidencial Imobiliário admite que o mercado vai recuperar "de Lisboa para fora".
"No sector imobiliário as mudanças que vão acontecer serão necessariamente depois de se fazerem em Lisboa", explicou, reconhecendo que no resto do país o cenário de Reabilitação Urbana é bastante diferente e menos significativo do que o registado na Capital, até pela relevância que o mercado imobiliário tem nesta região.
Apesar do sentimento maioritariamente positivo, Ricardo Guimarães lembra que há ainda desafios a ultrapassar, sobretudo no financiamento bancário, onde se sente alguma recuperação. "É, preciso que este potencial regresso do financiamento bancário possa ser aplicado de forma positiva no contexto da reabilitação urbana e não se torne uma ameaça, sendo penalizada pelo incentivo apenas à construção nova".
O efeito dos vistos Gold
O preço das casas de luxo em Lisboa aumentou 54% em 2013, sob influência dos Golden Visa, atingindo os 4.266 euros por metro quadrado, um valor que supera o verificado antes da crise, no 3º trimestre de 2008, altura em que se fixava em 3.700 €/m2. Os dados do SIR mostram que o incentivo à fixação em Portugal para investimento acima dos 500 mil euros está a atrair muitos estrangeiros, mas Ricardo Guimarães acredita que apesar de ser este o fator mais mediático ligado à subida dos preços não é o único.
Segundo os dados do Confidencial Imobiliário, o efeito dos visto Gold teve inicialmente um âmbito geográfico muito localizado na zona do Parque das Nações, onde o preço por metro quadrado chegou a atingir os 6,8 mil euros, mas começa agora a estender-se a outras zonas de Lisboa, criando novas oportunidades no contexto da reabilitação urbana.
Os preços das rendas nas zonas da Baixa, Parque das Nações e Chiado são os mais altos da cidade de Lisboa, situando-se entre os 9,5€/m2 e os 10,6€/m2 no ano de 2013. O valor médio ronda os 7,9 euros por metro quadrado, sendo mais reduzido na margem sul onde se fixou nos 4,3 €/m2.
Números da Reabilitação Urbana
Construção nova (2012-2013):
- 48 projetos licenciados
- 530 fogos de construção nova
- média de 24 fogos/imóvel
Reabilitação (2012-2013):
- 208 projetos licenciados
- 1.210 fogos reabilitados
- média de 9 fogos imóvel
Obras de curta duração (2012-2013):
- 224 projetos licenciados
- 1.138 fogos intervencionados
- média de 12 fogos/imóvel
Fonte: Negócios
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