Foi, recentemente, tornado público que o mercado residencial português valorizou 1,2% em 2014, contrariando, pela primeira vez, uma quebra de valor continuado nos últimos sete anos em que a desvalorização acumulada terá atingido 21,8%. Aparentemente uma boa notícia. Mas será?
Vejamos: o que sucedeu em Portugal, nos anos mais recentes, foi um ajustamento dos preços à realidade económica do país, ou consistiu numa quebra súbita de valor causada por fatores exógenos, sendo os preços da habitação, antes praticados, conformes com o custo da construção e o nível de vida das pessoas?
Em primeiro lugar, cumpre recordar uma realidade consensual. Em Portugal, tal como em Espanha, por exemplo, foi construído, nos anos 90 e no início do século XXI, um número de casas de 1ª habitação e sobretudo casas secundárias que gerou um excesso de oferta.
Este excesso de oferta, se tivermos em conta o nível de vida e os rendimentos líquidos das populações, mesmo da dita classe média, não provocou, desde logo, uma quebra de preços, porque foi disfarçada, durante os anos do crédito fácil e descontrolado. Isto é, os preços aumentaram, à custa de um subprime, qualquer que seja o modo como isto se definiu em cada país.
Fosse porque os terrenos tenham sido adquiridos por preços especulativos ou pela construção ser demasiado dispendiosa, porque os licenciamentos eram (ainda serão?) obtidos com o pagamento de "luvas", os impostos demasiado altos, ou os lucros expetáveis dos promotores desajustados duma economia competitiva de mercado, a verdade, é a generalidade dos portugueses que adquiriram habitação nesses anos pagou um preço injustificadamente alto pelas habitações.
Daí que a quebra de 20% fosse um ajustamento, mais do que justificado, houvesse crise ou não. Outra questão intrigante neste anunciado aumento do valor é que o mesmo contraria todas regras da oferta e da procura. De facto, como é que um bem absolutamente excedentário neste momento (tendo em conta o rendimento das famílias, não das suas necessidades, pois não estamos a falar de filantropia, claro) pode valorizar?
Os números têm de ser lidos com espírito crítico e não devemos entrar de novo como meros sujeitos passivos, em altas expectativas, muito conformes com os interesses de uma reduzida parte do tecido económico e com largo prejuízo do restante.
Uma boa notícia seria que, finalmente, se estava a concretizar a venda ou arrendamento das mais 200.000 habitações novas hoje devolutas, com preços de venda ou de arrendamento adequados às capacidades das pessoas e da economia portuguesa. Ou seja, que teriam sido vendidas ou arrendadas pelo preço que já resultou da "desvalorização". Só assim será possível dar-lhes destino.
Falar em aumento de valor do parque habitacional nas presentes condições não é uma boa notícia. Até pode ser verdade que esteja a acontecer e ter significado macro-económico. Pode ser só mera publicidade. Mas não deixa de ser uma completa irracionalidade económica.
Por José Manuel Oliveira Antunes, Jurista
artigo publicado no jornal Vida Económica no dia 20 de Março de 2015
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