O mercado imobiliário está diferente. Ainda a recuperar dos anos recentes de queda acentuada de transações e de preços na maioria das zonas, alguns segmentos apresentam agora um dinamismo promissor no curto prazo. Será o retomar do anterior modelo que se esboroou com o eclodir da crise financeira de 2008? Os dados parecem apontar noutra direção.
O que mudou, então? Os promotores são agora extremamente cautelosos, e as estatísticas apontam para o prolongar de baixo nível de novos licenciamentos de construção bem como de conclusão de edifícios e fogos. Além disso, os bancos refinam a sua análise de risco e emprestam em condições mais restritas e seguras e com maior spread. O nível de alavancagem para novas transações é agora menor.
Por outro lado, os investidores institucionais, com os estrangeiros agora a dominar as operações, são mais cautelosos e apostam apenas em localizações prime em segmentos selecionados de escritórios, centros comerciais e lojas em ruas centrais e de prestígio. No caso de investidores privados, o modelo é semelhante aplicado à habitação em localizações nobres ou centrais.
Muitos imóveis estão ainda em poder dos bancos, estimando-se em cerca de 20 mil o stock atual para venda (embora apenas 40% seja habitação). O processo executivo é longo e muitos processos continuam em fase de contencioso, sendo de esperar que a carteira de imóveis dos bancos nos segmentos médio e médio/baixo continue excessivo durante muitos anos. Se adicionarmos ainda os milhares de imóveis previstos leiloar pela autoridade tributária, facilmente concluí-mos que a oferta nesses segmentos será elevada a médio prazo.
No entanto, os portugueses parecem retomar as suas decisões de investimento porventura adiadas no passado recente. O contexto económico está a ajudar: queda e manutenção das taxas de juro em níveis historicamente baixos nos próximos anos, descida dos spreads para novos contratos, maior liquidez muito por força da forte intervenção do BCE. Por outro lado, a menor cotação do petróleo auxilia a manutenção de mais alguns euros na carteira no final do mês. Desta forma, os indicadores de confiança disponíveis apontam para maior propensão ao consumo e investimento por parte do consumidor.
Além disso, muitos investidores nacionais e estrangeiros procuram intensamente aplicações alternativas para o seu capital face a forte queda da remuneração dos depósitos a prazo, certificados de aforro, obrigações e outros instrumentos clássicos com baixo risco. Tentam, assim, encontrar boas alternativas de investimento no mercado imobiliário, tradicionalmente considerado seguro, para gerar novas fontes de rendimento via arrendamento e potenciais mais-valias no futuro.
Os indicadores disponíveis parecem então indicar que as principais tendências para 2015 deverão passar por:
- Fortes volumes de investimento na propriedade comercial, como centros comerciais, hotéis, lojas de prestígio, escritórios prime e nichos de oferta industrial e logística.
- Continuação da dinâmica de investimento em habitação de segmento elevado em localizações privilegiadas por investidores estrangeiros. Os preços deste segmento estão, aliás, com tendência de significativa subida.
- Ligeira retoma dos valores de venda e de avaliação bancária nos segmentos médio e médio/alto, invertendo progressivamente o ciclo depressivo anterior.
- Por outro lado, maior fragmentação e tendência para a formação de um mercado dual: os segmentos médio/baixo e franjas do segmento baixo de habitação bem como o segmento de retalho/lojas no interior e na periferia indiferenciada das cidades parecem caminhar para uma situação de prolongada agonia que poderá durar longos anos. O mesmo acontece com alguns e produtos industriais e de logística menos centrais. De facto, produtos difíceis de escoar não deverão encontrar novos públicos de forma sustentada, pelo que a oferta se manterá excessiva e os preços sobre pressão.
Prevê-se que 2015 seja assim, se nenhum evento extraordinário ocorrer, um ano com bastante liquidez e volume de transações. Se será um bom ano, dependerá de consideramos o copo como "meio cheio" ou "meio vazio". Pelo menos, "já há água no copo".
MELHOR CLIMA ECONÓMICO PARA O IMOBILIÁRIO
"Os portugueses estão a retomar as suas decisões de investimento adiadas no passado recente. O contexto económico está a ajudar: queda e manutenção das taxas de juro em níveis historicamente baixos nos próximos anos, descida dos spreads para novos contratos, maior liquidez por força da intervenção do Banco Central Europeu", sublinha o analista Pedro Pimentel.
Por Pedro Pimentel, Mestre em Gestão
Fonte: Expresso
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