Nos últimos anos, o crowdfunding ganhou uma enorme popularidade no seio dos investidores individuais o que os levou a financiar tudo, desde filmes, produtos de consumo, até startups de tecnologia. Até agora, além de algumas tentativas modestas, esta fonte de capital não tem feito muitas incursões no mundo do imobiliário.
Na verdade, se fizermos um balanço, tendo em conta um outro instrumento financeiro muito popular, os empréstimos 'peer-to-peer', não verificamos uma grande quantidade de ofertas de crédito à habitação para os compradores individuais de casas.
Pode-se perguntar se o imobiliário será mesmo a próxima fronteira para estas fontes alternativas de capital, ou se existem impedimentos estruturais no caso particular desta classe de ativos. Mas claramente, podemos enumerar uma série de benefícios que existem ao partilhar um ativo que, devido à sua inerente natureza e dimensão, não é um investimento acessível a pequenos investidores privados, especialmente se considerarmos o imobiliário comercial.
Dos benefícios para os pequenos investidores, o simples acesso a uma classe de ativos no qual não terão exposição, proporciona o benefício da diversificação, a par dos tradicionais benefícios que o imobiliário fornece tais como a distribuição de rendas, volatilidade moderada (em comparação com as ações) e outros benefícios típicos de qualquer ativo dito "real".
Os promotores beneficiam também com o potencial desta nova fonte de capital. Não só é um tipo de capital menos exigente, que coloca menos restrições sobre um promotor, operador ou investidor de longo prazo, como também o processo de crowdfunding pode transformar-se numa importante ferramenta de marketing de um imóvel ou negócio.
O gestor de um hotel pode oferecer essa forma de propriedade partilhada aos investidores e, ao mesmo tempo, oferecer descontos ou upgrades aos 'crowdfunders'. Não foi há muito tempo que o Hard Rock Hotel, em Palm Springs, nos Estados Unidos da América, ofereceu um programa desta natureza aos investidores, em que cada um contribuiu com pelo menos 10.000 dólares para reconstruir parte do hotel e em troca passou a deter um pedaço desta unidade hoteleira, com o benefício adicional de ter descontos em reservas e a garantia do 'upgrade' dos quartos.
O crowdfunding tem, contudo, as suas armadilhas. Várias plataformas surgiram no Reino Unido, investindo principalmente no sector preferencial - residencial -, e permitindo aos investidores ter exposição ao sector através de pequenos investimentos.
Os imóveis residenciais, sejam apartamentos ou moradias, não beneficiam, em geral, de economias de escala. Se adicionarmos aos custos de manutenção de um imóvel residencial, os custos da plataforma de 'crowd-sourcing' que promove estes investimentos, e que pode atingir uma taxa inicial de 5% sobre o capital investido e 20% sobre os lucros, o retorno de um investidor pode facilmente chegar a valores muito baixos, mesmo em mercados fortes.
Um outro desafio que este tipo de investimento representa envolve a governação. Quando comprar, quando vender? Como serão tomadas as decisões? Não obstante as boas práticas das plataformas, das regras claras, o investidor está, no entanto, a transferir grande parte do poder de decisão para uma entidade que tomará as decisões em nome de todos os proprietários.
Finalmente, há a questão da liquidez. Os imóveis em si não são uma classe de ativo líquida. Uma pequena percentagem de um único imóvel é ainda menos líquida. As plataformas têm seu trabalho talhado para que, no processo de gestão, um investidor possa vender a sua posição a outro investidor, assim criando liquidez num mercado secundário. Sem dúvida que mais taxas e um forte spread será aplicado de modo a facilitar esta troca, diluindo ainda mais o potencial de retorno para o investidor.
Há, porém, um nicho em que, na minha opinião, o crowdfunding pode providenciar um bom equilíbrio entre as exigências do promotor e os retornos dos investidores que é o financiamento à construção/promoção. Isto pode assumir a forma de dívida de médio prazo, de dois-três anos, com uma taxa de retorno alta e até uma participação nos lucros. Tal estrutura tem a vantagem de proporcionar um retorno relativamente elevado, enquanto, ao mesmo tempo, proporciona alguma proteção contra uma eventual queda, subjacente à natureza do rendimento fixo da estrutura. Os promotores já utilizam este tipo de instrumento financeiro proporcionado por investidores muito específicos, em particular com certos fundos de dívida.
O benefício adicional para os investidores é o baixo custo base. Fornecer dívida não implica a gestão de uma propriedade e as plataformas podem manter os custos baixos uma vez que se trata de uma gestão menos intensiva, obviamente partindo do pressuposto de que o projeto corre bem e que a promoção do projeto será bem-sucedido.
O crowdfunding ainda se encontra na sua infância mas, sem dúvida, que iremos testemunhar inúmeros avanços nesta forma de capitalismo popular.
Por Roberto Varandas, Diretor Global de Desenvolvimento de Negócios - Imóveis da Aberdeen Asset Management
Fonte: Magazine Imobiliário
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