"Vistos Gold" Passaporte para o investimento

Os portugueses já passaram por várias dificuldades ao longo dos séculos mas o engenho fê-los avançar. As medidas nem sempre eram inéditas, mas uma vez copiados do estrangeiro e transpostas para a realidade portuguesa provaram saber ir um pouco mais além. Foi o que se passou com os "Vistos Gold".

Da necessidade de contornar a crise, na sua astúcia, Portugal 'ofereceu' a cidadania - em troca de um investimento com a transferência de capital de, pelo menos, um milhão de euros e a criação de um mínimo de 10 empregos - a estrangeiros, sobretudo, de nacionalidade chinesa, angola, russa e brasileira. Com isso, começou-se a falar em retoma e o imobiliário começou a mexer. 

Segundo o Vice-Primeiro-Ministro Paulo Portas, mentor deste programa, este regime "trouxe para Portugal, até final de Janeiro, mais de 1.270 milhões de euros de investimento, e deixou mais de 100 milhões de euros de impostos: estimulou o investimento privado, trouxe receita para o erário público e animou o mercado imobiliário". 

Programa português é o melhor do mundo

No ranking do "Global Residence and Citizenship Programs 2015", da Henley & Partners, Portugal foi considerado o melhor país do mundo para atrair o investimento estrangeiro e estabelecer residência. Esta análise teve como base diversos factores, nomeadamente a reputação do país, a qualidade de vida, o ambiente fiscal, o acesso a vistos e o tempo e requisitos para a aquisição de cidadania. Para Martim Louro, responsável pelas Relações Internacionais da Cobertura, "grande parte do sucesso deste programo assenta na legislação que suporta a operacionalidade do mesmo: com objectivos claros, de fácil compreensão por parte dos agentes envolvidos e de fácil implementação". A isto acresce "o clima, a nossa gastronomia, o facto de Portugal ser um destino turístico de excelência e os retornos do mercado imobiliário português serem actualmente mais competitivos do que a maioria dos mercados europeus". 

O Facto de os estrangeiros terem de investir num sector estipulado pelo Governo português, até há pouco tempo limitado ao imobiliário mas que, agora, com a reforma da ARI, foi aberto a investimentos nas áreas do ciência, da cultura e da reabilitação urbana, também ajudou. 

Mudanças no imobiliário 

O que mudou, então, no mercado imobiliário com o entrada em vigor deste programa? Desde de 2013, altura em que foi implementado, e ao longo de 2014 os especialistas são unânimes: assistiu-se a uma recuperação do sector imobiliário. Esta evolução positiva, impulsionada principalmente pelo investimento estrangeiro, continua a dar sinais de crescimento durante o ano de 2015, que se advinha animador. 

Martim Louro revela que, actualmente, "cerca de 70% das atuais transações em que a Cobertura intervém têm origem em clientes de nacionalidade estrangeira". 

Refira-se também que, ao nível das empresas de mediação e de consultoria, que fazem a ponte entre Portugal e os estrangeiros, veio trazer uma mudança no modus operandis e até da organização das próprias empresas. Tudo mudou. 

"A forma como nos posicionamos e comunicamos mudou pois o alvo também é outro. As necessidades e desejos do cliente final são distintos dos clientes domésticos e por isso a nossa forma de actuação teve forçosamente de se adaptar", explica. Acrescentando que "a nossa estrutura também sofreu adaptações, o nosso departamento de investimento foi reforçado no final do ano transacto". Para se ter uma noção desta dimensão, Martim Louro refere que só no "primeiro trimestre deste ano, este departamento efetivou entre outros a comercialização de um edifício residencial oitocentista para reabilitação no centro da cidade, um ativo comercial de rendimentos e um edifício para exploração turística também no centro de Lisboa a investidores estrangeiros". 

Quem são e o que procuram 

Há quem diga que os 'Golden Visa' portugueses não são nada mais do que uma porta de entrada para o espaço Schengen. Mas há os que realmente querem investir e obter maiores retornos. E outros há que apenas desejam passar o resto dos seus dias num país à beira-mar plantado, tranquilo e cheio de sol. 

Quando se fala nestes 'estrangeiros, embora dominem as nacionalidades chinesa, angolana, russa e brasileira, a realidade é que não é fácil segmentar e muito menos ainda categorizar estes clientes internacionais uma vez que a origem e os intuitos são diversos. 

Com base no seu know-how, Martim Louro esclarece que, regra geral, no que se refere ao 'Golden Visa' existem três grandes tipos de clientes: "Os que apenas pretendem a obtenção do 'visto' com o intuito de obter um passaporte que lhes permita circular no espaço Schengen e que têm apenas um número limitado de dias para seleccionar o imóvel e tratar de todo o processo burocrático; os clientes que procuram adquirir imobiliário em busca de retornos sólidos numa óptica de investimento puro; e aqueles que procuram mudar-se de malas e bagagens para Portugal, na esperança de encontrarem um futuro melhor do que aquele que lhes é oferecido no seu país de origem". 

A mediadora Cobertura especializou-se nos segmentos médio-alto e alto em especial na grande Lisboa, possuindo uma forte vertente de empreendimentos residenciais. Com base nesta experiência, faz a ressalva para o facto de já começar a ser "notória a falta de oferta que se começa a sentir em alguns segmentos do mercado, nomeadamente em imóveis localizados no centro de Lisboa com preços próximos aos 500.000 euros, valor mínimo de investimento necessário para a obtenção do denominado 'Visto Gold'". 

Os perigos de 'oferecer' cidadania 

Este programa tem, no entanto, um 'lado negro' que não pode deixar de ser focado. Se por um lado atrai o investimento estrangeiro; por outro tem gerado uma elevada especulação dos preços imobiliários nomeadamente em zonas prime das cidades ou tradicionalmente escolhidas como segunda residência no nosso País. 

De acordo com as mais recentes notícias, a Moody's refere que os preços das casas em Portugal aumentaram 2,2% em 2014 explicando não esperar uma recuperação significativa nos próximos cinco anos devido ao desemprego, à elevada dívida dos famílias e à política por parte dos bancos em limitarem o crédito imobiliário. 

No entanto, como salienta Martim Louro, "existem certas zonas da cidade de Lisboa em que se assiste ou assistiu em determinado momento a valores especulativos", tal é o caso da "zona do Parque dos Nações, por parte de investidores maioritariamente de origem chinesa". 

Recorde-se também a notícia avançada pelo Diário de Notícias que dava o exemplo da compra de uma vivenda em Olhos d'Água, no Algarve, pela quantia de 500 mil euros, quando o valor de mercado do imóvel era de apenas 232 mil euros e o valor patrimonial aplicado pelas Finanças de pouco mais de 155 mil euros.

Os rumores, não assumidos, avançam também com uma especulação das comissões cobrados nas transacções de imóveis. Para Martim Louro, tal como acontece "em qualquer mercado livre, existem vários tipos de operadores com diferentes formas de atuação". Embora essa não seja a postura da Cobertura.

Estas especulações trazem, inevitavelmente, consequências para o mercado imobiliário português. Desde logo, afecta a reputação de Portugal enquanto destino privilegiado de investimento. Ainda assim, Martim Louro espera que "o mercado corrija este tipo de atuação com o decorrer do tempo", uma vez que acredita que, "desde que devidamente legislado e regulado, será o próprio mercado a ditar que tipo de operações terão sucesso pois os clientes estão cada vez mais informados". 

Aos perigos da especulação, os 'Golden Visa' têm também gerado alguma controvérsia em relação ao facto de tratar a cidadania como algo que pode ser comercializado. No seio da União Europeia este programa tem suscitado vários debates. É que a mesma Europa que nega a cidadania aos refugiados africanos que chegam em barcos ao continente, é a mesma que dá a cidadania a um estrangeiro com uma mala cheia de dinheiro. 

Por último, este programa pode levar, como aliás já aconteceu em Portugal, a situações de corrupção e exploração por parte de criminosos e terroristas. Para Martim Louro, "os perigos de polémicas ligadas a este programa acarretam sempre o risco de afetar negativamente potenciais investidores". Mau grado, na sua opinião, "este risco foi para já ultrapassado e o eventual alargamento do programa a novas áreas e em particular à reabilitação urbana são bons indicadores da continuação desta política que tantos benefícios tem trazido ao País". 

Fonte: Magazine Imobiliário