Fundada em 2008, fruto do agrupamento de três empresas, com mais de 20 anos de experiência no mercado, os sócios fundadores entretanto separaram-se e a Mencovaz é há mais de 2 anos encabeçada por Jorge Ferreira Mendes, perito avaliador imobiliário desde 1972 e uma das grandes referências do setor. Mencovaz é, por isso, sinónimo de qualidade, código de conduta, confiança, exigência, rigor, compromisso, isenção, experiência e ética.
“É fundamental a um perito avaliador a confiança pública, é fundamental que acreditem que o valor que dizemos que determinado imóvel vale é o que de facto vale. A Mencovaz conseguiu isso. Eu sei de coisas íntimas de pessoas que nem imaginam, sei o que têm dentro de casa e é preciso que este tipo de informações fique do lado de pessoas confiáveis”, afirma.
Por essa razão, a empresa tem como clientes algumas das principais instituições financeiras nacionais e fundos de investimento imobiliário, para além de promotores imobiliários e proprietários de imóveis institucionais ou privados.
A Mencovaz elabora avaliações imobiliárias de todo o tipo, bem como estudos do mercado imobiliário e da viabilidade económico-financeira de projetos de investimento imobiliário.
As novas exigências que advêm da globalização e o cada vez maior rigor pretendido no ato de avaliar fazem parte do dia a dia desta empresa que conta com mais de 130 colaboradores numa rede espalhada por todo o país e Regiões Autónomas. “Tenho uma rede que começa em Valença e termina no Corvo porque a rapidez neste mercado é muito importante, pedem-nos hoje para amanhã e nós recebemos em média 20 a 25 pedidos por dia, sendo em parte, contencioso ou pré contencioso”, afirma.
“Notava efetivamente que o método comparativo não era suficiente”
Questionado quanto às diferenças entre ser perito avaliador nos anos 70, quando começou a interessar-se por esta área, e agora, Jorge Ferreira Mendes estabelece uma analogia “é como passar de um Citroen dois cavalos para um rolls royce. Eu comecei a fazer avaliações em 72 por gosto, mas naquela altura não havia nada, era uma isenção total de regras. Como se avaliava? Basicamente pelo método comparativo. Eu media tudo cuidadosamente à mão, porque não havia Autocad, por isso demorava dias mas desta forma conseguia obter a área. Depois não havia estudos de mercado nem bases de dados como existem, hoje em dia. Para além disso, quem financiava habitação eram apenas a Caixa Geral de Depósitos, o Montepio e o Crédito Predial”.
Numa viagem a Londres, Jorge Ferreira Mendes tomou contato com um livro que viria mudar a forma como desenvolvia as suas avaliações.“Property Valuation-The 5 methods” (“Avaliação Imobiliária: os cinco métodos”), assim se chamava. “Até então eu não sabia que havia cinco métodos para fazer as avaliações mas notava efetivamente que o método comparativo não era suficiente. Atualmente, já temos bases de dados que cobrem todo o território, temos o método de custo, o método de rendimento baseado na renda e muitas outras normas a seguir para chegar ao justo valor, na altura não havia nada disso e portanto aquele livro foi como uma bíblia para mim”, explica.
Na Mencovaz, os peritos são avaliadores reconhecidos, que actuam de acordo com as normas internacionais de avaliação, nomeadamente as Normas TEGOVA, IVS e Basileia II. Para tal efeito, a empresa ministra aos seus colaboradores cursos de formação contínua, incluindo matemática financeira “discounted cash-flow” e análises de sensibilidade, recorrendo também à estatística básica e à inferência estatística.
“Eu indicaria a Baixa e o centro histórico de Lisboa para reabilitação urbana, visando a habitação ou similar”
A avaliação imobiliária influencia grande parte das decisões financeiras nas economias modernas onde o setor imobiliário tem grande relevância para o crescimento económico, quer direta, quer indiretamente. Num contexto de globalização, as crises financeiras passadas e recentes demonstraram que os perigos de colapso financeiro são reais, sendo de prever o seu contágio a outros mercados e a outras economias.
Essas crises são fortemente sentidas no setor imobiliário e, por isso, desde 2008, assistiu-se, em Portugal, a uma redução do valor da habitação e à desvalorização dos títulos relacionados com o imobiliário e à redução do investimento no setor. O índice de preço das casas, atualizado mensalmente pelo INE, demonstra uma prolongada tendência negativa presente nos preços praticados pelo mercado imobiliário durante os últimos anos. No entanto, desde 2013 que a diminuição no preço perdeu a intensidade registada nos anos anteriores, tendo o índice voltado a demonstrar crescimento ténue nos últimos meses do ano, tendência que foi mantida em 2014. De facto, os sinais apontam para que possamos estar no início de um processo de recuperação do setor imobiliário, em locais específicos.
Ainda assim, na opinião de Jorge Ferreira Mendes “o setor imobiliário nunca mais será o que foi mas acredito que a reabilitação urbana, com aquilo que tem sido feito em zonas como a Baixa do Porto e agora também em Lisboa, irá crescer. O Porto é um caso fantástico a este nível! A baixa da cidade deixou de ter apenas o uso de escritórios e de empresas para ser também uma zona de habitação preferencial e comércio. Também o turismo nos centros históricos continuará a crescer. Aliás, para mim, o futuro são os hostels! Ora isto em termos económicos é bastante positivo porque alavanca muito mais a economia do que construir na Amadora ou em Odivelas, que são essencialmente dormitórios. Quanto a construção nova de edifícios, excetuando hotéis, nos próximos anos, estou pouco confiante”.
Desde que os vistos gold foram alargados à reabilitação urbana, no início deste ano, os pedidos por parte de clientes estrangeiros de prédios para este fim é já notório principalmente por parte dos investidores chineses.
“Nós aconselhamos os nossos clientes, muitos dos quais estrangeiros. Neste momento eu indicaria a Baixa e o centro histórico de Lisboa para reabilitação urbana, visando a habitação ou similar”, acrescenta.
“É preciso muito bom senso porque nós transformamos construção e terrenos em euros”
Como resultado da conjuntura económica, o tipo de avaliações desenvolvido na Mencovaz também sofreu algumas alterações. Jorge Ferreira Mendes divide mesmo o percurso da empresa em duas fases: “antes e depois de 2010. Como a Banca começou a entrar na posse de imóveis resultantes dos incumprimentos começaram a surgir também muitos pedidos de avaliação, sendo a maior parte dos quais contencioso. 2012, principalmente, foi um ano horrível. Para além disso, começamos a avaliar muito em pacote. Há empresas estrangeiras que compram pacotes de vários milhões em imóveis de todo o tipo de uma só vez”.
A avaliação de prédios para aquisição direta teve assim uma acentuada quebra, porém, o mercado de avaliação imobiliária tem vindo a crescer nos últimos anos, como resultado destas compras em pacote, muitas das quais resultantes dos golden visa, dos incumprimentos e das vendas de património. Como tal, e tendo em consideração o elevado desemprego no país, que fez com que muitos profissionais se vissem obrigados a criar o seu próprio emprego, foram também muitos os peritos avaliadores a surgir no mercado. “Apareceram vários peritos como resultado do desemprego entre os engenheiros, os arquitectos e os gestores. No entanto, tenho visto também muitas empresas fechar portas porque, nesta área, o “passa palavra” é muito importante e muito rápido. Um falhanço numa avaliação depressa denigre a imagem da empresa. É preciso muito bom senso porque nós transformamos cimento e terreno em números” alerta.
Por todos estes motivos, Jorge Ferreira Mendes defende que o mais importante na área das avaliações imobiliárias “é a conduta irrepreensível”.
Certificação Energética
Desde 2006 que se tornou obrigatória a apresentação dos DCR - Documentação de Conformidade Energética dos edifícios (decretos-lei, 78/2006, 79/2006 e o 80/2006 de 4 Abril) bem como a emissão de Certificação Energética RCCTE e RSECE para os edifícios em venda e/ou arrendamento. Como tal, a Mencovaz está também habilitada para a emissão destes certificados de conformidade energética, para quaisquer tipo de imóveis - habitacionais, serviços, comercias, industriais, mistos e quaisquer outros -, dispondo de uma rede de Peritos Qualificados com cobertura de território nacional e regiões autónomas.
Fonte: Pontos de Vista
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