Cobrança de dívidas aos arrendatários

Posso executar o arrendatário por conta de todas as rendas que deixou de pagar? Várias têm sido as referências e artigos sobre o BNA e cobrança de dívidas aos arrendatários. Posto isto, a verdade é que tem sido com algum espanto que temos sido confrontados com decisões de tribunais, que entendem que não existe título executivo, quanto ao pedido de pagamento das quantias referentes “a rendas” e/ou “valor proporcional aos dias de ocupação do imóvel, apurado com referência ao valor da renda” vencidos entre o envio da comunicação com vista à resolução do contrato, a resolução e a efetiva restituição do locado.

Ora, situemo-nos a propósito de tal entendimento: Em face da resolução do contrato de arrendamento operada quer por via de notificação judicial avulsa, quer por outra das vias legais possíveis, tem o senhorio (decorrido o prazo legal sem que o arrendatário liquide os valores em divida acrescidos da respetiva indemnização), o direito de avançar judicialmente com o processo de despejo no BNA. Porém muitas vezes opta-se por em paralelo, autonomamente e em momento anterior ao P.E.D., de prosseguir judicialmente com a competente execução para pagamento dos valores em divida, apresentando assim como título executivo o contrato de arrendamento acompanhado do comprovativo de comunicação ao arrendatário do montante em dívida e certidão da notificação do mesmo (artigo 14.º A da Lei n.º 6/2006, de 27/02 e alínea c) do n.º 1 do artigo 703º do CPC). 

Porém, existe uma realidade incontornável, e que se impõe debater… Ora, entre a comunicação da pretensão da resolução da qual resulta a indicação e comunicação dos valores vencidos e em divida pelo arrendatário, a sua efetiva comunicação e a consolidação dos efeitos da resolução (30 dias), que nos permitirá dispor de título para o despejo e cobrança dos valores devidos, vão-se vencendo montantes, que os nossos tribunais têm vindo a entender, ser de reclamar em outro processo totalmente distinto e autónomo! Fará tal entendimento sentido?

Alguns tribunais, espelham o entendimento que apenas as rendas comprovadamente comunicadas na data ao arrendatário como vencidas, é que estão cobertas pelo título executivo, sustentando que não existe título executivo quanto ao remanescente dos valores. Tal entendimento culmina, com o indeferimento parcial da execução quanto ao pedido no valor excedente. Pois, semelhante entendimento não merece a nossa concordância, na medida em que a existência de valores vencidos posteriormente à data da formação do título executivo, não pode constituir motivo de indeferimento, ainda que parcial do pedido. A comunicação que visa operar a resolução do contrato com fundamento na mora no pagamento da renda igual ou superior a dois meses, deverá ser articulada com o que o NRAU e CPC dispõem a propósito (art. 14ºA do NRAU e 10º n.º 5 e 716º do CPC). Na prática, existe a possibilidade de a obrigação poder ser em parte ilíquida, caso em que pode ser feita a liquidação na própria execução, o que no caso em concreto resulta agilizado uma vez que tal liquidação depende apenas de cálculo aritmético. 

Para os mais distraídos, sugerimos a leitura do Ac. RP de 18/10/2011 e do Ac. RP de 22/03/2012, ambos disponíveis em www.dgsi.pt, onde é perfilhado o entendimento de que é possível a execução das rendas vincendas, a liquidar através do mecanismo da liquidação prevista no art. 716º do CPC, embora o 1º admita apenas as rendas vincendas, mas não a indemnização a que se refere o artigo 1045º do C.C. e o segundo entenda ser de abranger também a indemnização. 

Temos para nós, que admitir uma decisão em que apenas se dispõe de titulo executivo para reclamar as rendas vencidas e devidas à data da comunicação da pretensão da resolução do contrato de arrendamento, é onerar o sistema judicial com mais processos judiciais inúteis e totalmente despiciendos, sem qualquer fundamento, a não ser o de onerar monetariamente as partes e protelar a possibilidade e viabilidade de uma cobrança coerciva, imediata e mais eficaz!

Por Ana Rita Rodrigues Associada, Imobiliário e Veículos de Investimento da PRA-Raposo, Sá Miranda & Associados

artigo publicado na Vida Económica