Entre 11 a 15 mil milhões de euros foram os valores que o mercado imobiliário movimentou em 2015. Os números foram avançados por Luís Lima, presidente da Associação dos Profissionais de Mediação Imobiliária de Portugal (APEMIP), na opinião de que vamos continuar a assistir a um crescimento na ordem dos 40%.
Que crescimento prevê para o mercado imobiliário este ano?
Em 2015 transacionaram-se 107.302 alojamentos familiares, mais 27,4% que em 2014, confirmando a estimativa que avancei em janeiro do ano passado, de que o número de transações aumentaria entre os 25% e os 30%. Estes valores, e a evolução positiva que se tem registado desde 2013, confirmaram o sentido crescente a que o imobiliário português tem assistido e reafirmam a retoma deste que é um sector tão importante para a economia do país. Para 2016, estimo que este aumento se situe ente os 35 e os 40%.
Em média, que valores movimenta este mercado?
Em 2015, deverá ter movimentado entre 11 a 15 mil milhões de euros. Destes, mais de 3 mil milhões dizem respeito a investimento estrangeiro.
Quais os pilares para a sustentabilidade deste sector?
São a transparência e a segurança. Quanto mais transparente e seguro for este mercado, mais investimento conseguirá captar. Depois, em Portugal o imobiliário continua a ter potencial de valorização. Existem três vértices que ainda têm um grande potencial de crescimento e desenvolvimento: a reabilitação urbana, e o turismo residencial, que aliados farão do nosso imobiliário um sector cada vez mais forte.
O investimento estrangeiro continua a ser o motor desta atividade?
O motor do sector são as transações efetuadas, mas sem dúvida que o investimento estrangeiro tem uma importância muito grande. Até pelos valores que movimenta pois, regra geral, os estrangeiros fazem investimentos mais avultados. No primeiro trimestre de 2016, o investimento estrangeiro representou 20% do total das transações efetuadas, registando-se uni decréscimo de 3% face ao ano de 2014. Uma quebra que se justifica não pela diminuição deste tipo de investimento em Portugal mas sim pelo aumento da representatividade do mercado interno, que tem cada vez mais relevância.
Os benefícios fiscais continuam a atrair investidores ou essa estratégia deixou de ter impacto?
Existe apenas um programa que dá benefícios fiscais, que é o regime fiscal para residentes não habituais. O programa dos Vistos Gold atribui apenas aos investidores autorização de residência no país e livre circulação no espaço Schengen. Não tem qualquer benefício fiscal ou obtenção de nacionalidade, como muita gente erradamente pensa. Não há dúvida de que ambos foram os grandes chamarizes para o investimento estrangeiro no nosso país. Ainda assim, hoje há mais estrangeiros a investir sem recurso a estes programas, mas sim pelas qualidade não só do nosso imobiliário mas também do país. Nas ações de internacionalização que tenho estado presente. uma das referências que tem sido feita constantemente é a segurança que se sente. De acordo com o Global Peace Index 2016, Portugal é o 5º país mais seguro do mundo. É a nossa "cereja no topo do bolo". O facto de podermos andar na rua descansados, de não nos sentirmos inseguros em lado nenhum, é um ex-líbris que espero que se perpetue. Claro que isso, aliado ao nosso clima, gastronomia e hospitalidade fazem de Portugal um país ainda mais interessante e atrativo.
O mercado do arrendamento está realmente em alta, como previu no ano passado?
O mercado de arrendamento tem muito potencial. No entanto, a sua dinâmica continua a não se verificar como seria expectável. Infelizmente, temos perdido décadas a tentar dinamizar um mercado de arrendamento urbano que só tem procura por via da falta de alternativa das famílias e não pela vontade das mesmas. Há alterações legislativas necessárias arrumadas na gaveta e decisões como a liberalização das rendas, que provocaram muita discussão, mas que tiveram um impacto reduzido no total do mercado. Para trás, continuam medidas necessárias como a criação de um seguro de renda popular ou a revisão fiscal sobre este mercado. A par disso, e ao contrário do que seria de esperar, também o Governo tem falhado ao não promover a geração de consensos junto da sociedade civil e dos agentes intervenientes do sector.
Para existir um mercado dinâmico e atrativo, era muito importante que fosse adotada uma tributação mais justa para os proprietários, que atualmente são tributados em sede de IRS (em sede da tributação normal) ou por via da taxa liberatória. O que acaba por representar um cenário de dupla tributação aquando do pagamento do IMI, quando deveria privilegiar-se a tributação pelo rendimento, em detrimento da tributação pela posse. Idealmente, a coleta do IMI deveria ser dedutível coleta do imposto resultante dos rendimentos obtidos no arrendamento, criando uma maior confiança aos proprietários e a quem investe no imobiliário, gerando assim um mercado de arrendamento com maior dimensão.
Qual o impacto da carga fiscal sobre os imóveis (IMI e IMT...)?
É brutal e é um dos problemas que continua a estrangular o sector. O Estado continua a percecionar o sector imobiliário como uma verdadeira árvore das patacas. Idealmente, a propriedade imobiliária deveria ser taxada em função do rendimento que possa gerar, e não pelo simples facto de ser detida por um particular. Infelizmente, ninguém fala em aliviar a carga fiscal que se abate neste sector, castigando quem nele investiu nos anos de ouro em que grande parte das famílias portuguesas adquiriu casa própria, muitas vezes sem condições para tal, substituindo-se ao Estado que deveria ter criado condições e habitação social para muitas delas.
O que se vai falando e ouvindo é em agravar: agravar o IMI, tornando-o progressivo; agravar o IMI sobre segundas residências, sem avaliar a percentagem de proprietários de segundas habitações que estão a pagar empréstimos contraídos para concretizar esse investimento. Não há números sobre o incumprimento no pagamento deste imposto, mas estou convencido que são elevadíssimos, devido à impossibilidade das famílias de cumprirem com o pagamento dos elevados valores que se praticam.
O incentivado sonho de ter casa própria e o investimento no imobiliário paga-se caro em Portugal, quando seria tanto mais justo e fácil se a fiscalidade sobre o património voltasse a incidir sobre o rendimento que esse património gerar.
Comprar para arrendar, como alternativa à poupança bancária é urna opção para os investidores?
Sem dúvida, até porque há desconfiança e incertezas no sector bancário. O imobiliário português mostrou, mesmo em crise, ser um investimento seguro. Como tenho dito, quem investe no imobiliário não deve esperar lucros muito elevados ou muito imediatos, mas terá um ativo seguro e com potencial de valorização. A aposta no arrendamento acaba por ser um retrocesso ao que acontecia no tempo dos meus pais, em que se adquiriam ativos para garantir um rendimento ou reforma no futuro. Continua a ser um investimento mito interessante e uma boa opção.
De que forma as plataformas turísticas de arrendamento também estão a dinamizar o mercado?
Estão, sem dúvida, a dinamizar os mercados de compra e venda e da reabilitação urbana. Há, finalmente, privados a investir na reabilitação dos seus imóveis para os colocarem no mercado de alojamento turístico. E há quem esteja a comprar para investir neste segmento. Se hoje assistimos ao dinamismo e às obras de recuperação das principais cidades, devemo-lo aos privados que são quem tem feito uma grande aposta na regeneração dos centros urbanos. Nessa perspetiva, estas plataformas têm sido fabulosas.
O segmento de luxo (residencial e empresarial) continua a ter procura?
O segmento de luxo está a perder peso para o segmento médio-alto, que tem sido o foco principal. Ainda assim continua a ter procura, concentrada sobretudo em Lisboa. Também há um aumento da procura no Porto, em que imóveis com as mesmas caraterísticas apresentam um valor por m2 inferior. No Algarve continua a haver um segmento que aposta em casas de gama alta, nomeadamente reformados europeus.
Que variáveis estão a condicionar a recuperação?
A recuperação do sector imobiliário é um facto confirmado, que foi muito impulsionado pelo investimento estrangeiro. Podia, aliás, ter sido mais célere se não fosse a indecisão política que fez estagnar os programas de captação de investimento estrangeiro. Este investimento foi o motor de arranque para o resto. O aumento da procura por parte de estrangeiros acabou por influenciar positivamente o mercado interno, que beneficiou simultaneamente da retoma de concessão de crédito à habitação pelo sector financeiro. Atualmente é preciso olhar para o futuro deste mercado com as cautelas necessárias. É natural que os preços das casas continuem a valorizar, resultante do crescimento da procura, mas é importante que este aumento seja feito de forma sustentável. Não nos podemos esquecer do nosso passado recente. Se, por um lado, conseguimos evitar uma bolha imobiliária, impedindo a desvalorização forçada dos ativos, por outro é necessário agora que não provoquemos a situação inversa: uma bolha pela via da especulação dos preços. Depois, é também necessário que não haja nenhuma circunstância que possa fazer oscilar o positivismo do mercado, como, por exemplo, alterações fiscais ou mudanças nos programas de captação de investimento estrangeiro.
E os bancos? Estão a voltar ao imobiliário?
Estão. Os bancos voltaram a conceder crédito às famílias, mas com mais reservas do que acontecia antes. E ainda bem, porque é importante que tenhamos aprendido alguma coisa com a crise que aconteceu recentemente.
Como está o sector empresarial da mediação imobiliária? Novas empresas, encerramentos...
O sector está a crescer, depois da crise do subprime em 2008. A retoma do imobiliário que se faz sentir desde o fim de 2013, fez com que algumas empresas reabrissem, e que abrissem tantas outras novas, com vontade de explorar este mercado. Atualmente, a internacionalização do mercado imobiliário é um dos pontos mais importantes, sendo para tal necessário recursos humanos que tenham formação para trabalhar estes mercados, nomeadamente a nível de línguas e técnicas de vendas. A profissionalização dos trabalhadores do sector imobiliário tem urna relevância crescente, e pode e deve ser sempre acompanhada pela constante formação profissional.
Mercado imobiliário e recuperação da economia. Corno vê esta relação?
O mercado imobiliário é sem dúvida um dos motores para a recuperação económica dos países. Há muito que tenho vindo a dizer isso, pois é um dos sectores que mais investimento e emprego recolhem. Em Portugal, o sector imobiliário está intimamente ligado ao crescimento de segmentos como o turismo ou a construção. Se não fosse a retoma do imobiliário, a construção estaria hoje ainda mais estrangulada, não só pelas dificuldades que o país atravessa, mas também pelos problemas que surgiram nos países de língua oficial portuguesa, como Angola, Moçambique ou até o Brasil, onde estavam emigrados muitos portugueses, trabalhadores deste sector, que se viram obrigados a regressar. Felizmente, o imobiliário, aliado às oportunidades que se abriram no mercado da reabilitação urbana e turismo residencial, estão a empregar muita gente. É por isso que o investimento estrangeiro é tão importante para nós e não nos podemos dar ao luxo de o desperdiçar. Sé em 2015 representou mais de 3 mil milhões de euros para o país, que se multiplicam se tivermos em atenção os efeitos positivos que se alastram aos outros sectores. Infelizmente, continuamos a não olhar para o imobiliário como um sector exportável. Mas é. E quanto mais exportarmos, mais dinâmico será a nossa economia.
entrevista publicada na edição n.º 77 de agosto de 2016 da revista Exame
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