IMI. A duplicidade de critérios nas alterações às regras

Desde a sua entrada em vigor, em 1 de dezembro de 2003, o Código do Imposto Municipal sobre os Imóveis (IMI) foi objeto de 16 revisões, a última das quais, pelo Decreto-Lei n° 41/2016, de 1 de agosto, que aumentou a ponderação do coeficiente relacionado com a "exposição solar e vista".

Ponderadas as alterações feitas nos últimos anos, alguns poderão arguir que houve algum equilíbrio, existindo algumas alterações em benefício do contribuinte (redução da taxa máxima de IMI, a existência de descendentes no agregado familiar permitir uma redução adicional de taxa, utilização) e outras alterações em benefício do Estado (revisão dos coeficientes de localização, aumento da ponderação do coeficiente "localização e operacionalidade relativa" para os imóveis com afetação habitacional (critério "sol e vista"), redução dos prazos de reação, entre outros).

Contudo, este aparente equilíbrio desaparece se tivermos em consideração que o IMI deve ser decomposto, essencialmente em duas partes: o Valor Patrimonial Tributário dos Imóveis (i) e a taxa de IMI. Analisadas as alterações a esta luz, será fácil constatar que, ao mesmo tempo que são aprovadas diversas medidas destinadas a reduzir a taxa de IMI (e consequentemente o IMI pago), os coeficientes para a determinação do VPT dos imóveis tendem a aumentar.

E recorde-se, o VPT não é apenas usado para efeitos de IMI. O VPT é também considerado um valor mínimo de venda para efeitos de liquidação de Imposto Municipal sobre a Transmissão de Imoveis (IMT) e Imposto do Selo (IS), assim como para efeitos de determinação de mais-valias em sede de IRS e IRC. Por fim, o VPT tem servido desde 2012 como matéria coletável de Imposto do Selo para a tributação de imóveis (e terrenos para construção) afetos à habitação que possuam um VPT acima de 1.000.000 EUR, imposto este que é liquidado anualmente a uma taxa fixa de 1%.

Ou seja, o que o Estado dá com uma mão (redução de taxas de IMI) tira com a outra (aumento do VPT). E claro que o que o Estado dá, dá através da receita da Administração Local - mais fácil do que reduzir a sua própria receita. Dois exemplos poderão ilustrar esta constatação. No que concerne em particular aos imóveis afetos à habitação com um VPT acima de 1.000.000 EUR, estes encontram-se sujeitos, não só a IMI, mas igualmente a IS. Ora, se no que toca ao IMI, o aumento do VPT poderá não beneficiar os Municípios que viram a taxa máxima de IMI que podem cobrar ser reduzida para 0,45% (podendo estes decidir conceder benefícios adicionais aos contribuintes que levariam a uma maior redução da taxa), no segundo caso, é claro que o aumento do VPT levará ao aumento da receita do Estado. Esta situação de progressiva erosão da receita (apenas) municipal e aumento do VPT é ainda mais patente nas alterações introduzidas no coeficiente de qualidade e conforto pela reforma da fiscalidade verde, que entrou em vigor em 31.12.2014.

Antes desta, os imóveis que utilizassem técnicas ambientalmente sustentáveis teriam uma redução do VPT.

Com a entrada em vigor da reforma da fiscalidade verde, este elemento minorativo foi expurgado do cálculo do VPT e, em sua substituição, os Municípios passaram a ter a possibilidade de reduzir em 15%, por um período máximo de 5 anos, a taxa de IMI a aplicar a imóveis com eficiência energética. Trocou-se, assim, uma redução permanente do VPT por uma redução provisória da taxa de IMI. Torna-se, assim, claro que o IMI tem sido utilizado de forma abusiva, com o Estado a acenar com diversas reduções de taxa de IMI provisórias ou definitivas (que só penalizam a administração local), ao mesmo tempo que toma medidas para que o VPT do parque imobiliário nacional aumente, através do qual obtém a sua própria receita (IRS, IRC e IS). A recente possibilidade de os Municípios e as Juntas de Freguesias poderem apresentar reclamações de matriz com o propósito de pedir a atualização do VPT dos imóveis (entenda-se, só nas situações em que este VPT possa aumentar) vêm permitir recuperar parte da receita para a Administração Local.

Contudo, como este jogo é de soma nula, a fatura deste novo "privilégio" das Autarquias e Juntas de Freguesia será faturado ao Contribuinte, como sempre. Sublinhamos: não se trata de contestar o Direito do Estado a arrecadar receita por via de impostos, mas antes a forma pouco transparente como tal é feito.

Por fim, sugerimos um pequeno exercício para a análise do próximo Imposto Patrimonial que se avizinha (IMI progressivo): adivinhando-se que se trata de uma receita exclusivamente (?) estadual, será que o diploma prevê benefícios para redução de taxa semelhantes aos existentes no IMI, como por exemplo no caso dos imóveis que possuam equipamentos que lhe assegurem uma eficiência energética ou para os imóveis de agregados familiares com descendentes?

(i) Desde a sua entrada em vigor, o cerne do IMI - base da sua forma de cálculo e condicionante de toda a sua estrutura - é o valor patrimonial tributário (VPT). Este é um valor distinto do valor de aquisição do imóvel, calculado, pela Autoridade Tributária, de acordo com critérios definidos no Código do IMI, e que servirá de base para liquidação deste imposto. O VPT foi criado com o objetivo de mitigar ou afastar a fraude fiscal associado à aquisição de imóveis, em que o valor declarado, na aquisição, seria posteriormente considerado como base fiscal para cálculo de impostos, sendo amplamente conhecidas situações em que eram declarados valores inferiores aos efetivamente pagos. Assim, aquando da sua criação, pretendia-se que a forma de cálculo do VPT permitisse apurar um valor próximo do valor de mercado dos imóveis.

Artigo de António Gaspar Schwalbach, fiscalista associado da Telles de Abreu Advogados, na Vida Imobiliária