Alguns Fundos de Investimento Imobiliário (FII) nacionais têm sabido aproveitar o bom momento que se vive no mercado nacional mas os grandes beneficiários têm sido os aforradores estrangeiros. O presidente da Associação Portuguesa de Fundos de Investimento, Pensões e Patrimónios (APFIPP), José Veiga Sarmento, explica este cenário.
Qual o balanço que faz dos Fundos de Investimento Imobiliários (FII) em 2016?
Um balanço contraditório, já que apesar da quase generalidade dos indicadores disponíveis sobre o mercado imobiliário português evidenciarem uma recuperação, a mesma ainda não é totalmente percetível nos Fundos de Investimento Imobiliário nacionais. O mesmo não se pode dizer dos Fundos Imobiliários estrangeiros, que foram os grandes investidores e dinamizadores do mercado nacional. R contradição vem da nossa realidade da ausência de poupança nacional que, como sabemos, é considerada em certos meios políticos como um alvo a abater. Temos por isso um mercado imobiliário em pleno crescimento, mas os beneficiários são os afogadores estrangeiros. A cegueira de alguns decisores políticos faz com que se considere a poupança nacional organizada em organismos de investimento colectivo, um mal absoluto. não é um bom caminho. Acho que deviam reflectir no mal que estão a fazer ao País.
Mas é um facto que o mercado em si está incomparavelmente melhor. Temos sem dúvida uma muito maior liquidez, como se comprova pelo valor de transações recorde registado em 2015, e que se espera poder ser igualado este ano, o que tem permitido aos Fundos nacionais alienar parte do seu património, para satisfazerem os pedidos de resgate e/ou efetivarem a liquidação dos Fundos Fechados que chegaram ao termo do prazo para que foram constituídos.
Atualmente quantos fundos encontram-se em actividade?
No final de Setembro, existiam 237 FII em atividade, que geriam um Património Imobiliário avaliado em 11,8 mil milhões de euros. Na mesma data, o valor líquido destes Fundos (deduzido do efeito de alavancagem) ascendia a 10,6 mil milhões de euros. Tal representa, em relação ao final do ano anterior, nove Fundos a menos, uma redução de 5,1% no património imobiliário sob gestão e uma descida de 5,6% em termos de Valor Líquido Global gerido.
Apesar desta evolução sectorial negativa, é possível, ainda assim, encontrar alguns exemplos que demonstram que os Fundos portugueses têm aproveitado o bom momento que se vive no mercado imobiliário nacional. São vários os Fundos que apresentam rendibilidades positivas, sendo de destacar, neste aspecto, os Fundos Fechados que, de acordo com o Índice APFIPP/IPD de Fundos de Investimento Imobiliário apresentaram, no final do 3° trimestre de 2016, um retorno anual positivo de 6,1%.
Mas estes bons resultados não se traduzem em novos Fundos criados. Pela simples razão que não há poupança nacional disponível. A prioridade é a venda de dívida pública nacional. Não consigo é perceber, como fazem alguns, que se pode promover a transformação da poupança dos portugueses em dívida pública e ao mesmo tempo apelar ao não pagamento dessa dívida. Será sadismo?
A consultora JIL anunciou recentemente que os fundos de investimento são a classe de investidores mais ativa no mercado português, concentrando mais de metade do volume transacionado em 2016, com cerca de 500 milhões de euros. Na sua opinião, a que se deve este cenário.
É um facto, mas apesar desta referência não ser claramente transmitida na nota divulgada pela JLL, os Fundos Imobiliários responsáveis por estas transações são, quase exclusivamente estrangeiros, sobretudo no que diz respeito à parte compradora, na medida em que, como já referido, os Fundos Imobiliários nacionais se encontram numa fase vendedora. Tal como refere a JLL, as yields e o nível de rendas praticados no mercado imobiliário nacional são bastante competitivos, sobretudo nas zonas prime de Lisboa e Porto, especialmente se comparados com outros mercados e cidades de dimensão semelhante, quer periféricos, quer de outros países da Europa mais desenvolvidos.
A preferência manifestada por estes investidores é, certamente, reflexo da elevada qualidade do nosso património imobiliário e do potencial de retorno futuro (rendibilidade) que o mesmo oferece, sobretudo quando comparado com outras classes de activos e, como já referido, com outros mercados imobiliários.
O dinamismo protagonizado pelos Fundos de Investimento, tendo em conta o volume de negócios referido (500 milhões de euros), é também uma prova de que os Fundos de Investimento, no geral, e os FII, em particular, continuam a ser, no geral, e os FII, em particular, continuam a ser, mercê das suas caraterísticas muito especiais, um excelente instrumento de captação de investimento e de poupanças.
É notório que a conjuntura económica adversa, que temos vivido ao longo dos últimos anos não tem permitido uma maior participação por parte dos FII nacionais neste domínio. Esperamos, naturalmente, pelas razões apontadas anteriormente, que os FII nacionais sejam capazes de, a breve prazo, retomar o papel preponderante de dinamizadores do mercado imobiliário nacional que já tiveram no passado.
Uma das soluções para esse desenvolvimento poderá passar, por exemplo, pela consagração de um regime específico para a criação de REITs nacionais, tendo em consideração que as SOCIMI espanholas, conforme mencionado no estudo em apreço, são, igualmente, dos agentes mais ativos no mercado imobiliário português.
Atualmente qual é o principal alvo das aplicações dos FII e de que tipo de investidores estamos a falar?
Os FII nacionais, historicamente, sempre privilegiaram as aplicações em imóveis destinados aos setores dos serviços (escritórios) e do comércio. O estudo da JLL evidencia que continuam a ser estes os segmentos que mais investimento captaram nos primeiros nove meses do ano.
Cremos que a tendência se manterá, embora haja espaço para os Fundos Imobiliários investirem noutros segmentos, sobretudo em alguns nichos que têm demonstrado grande dinamismo, como o setor turístico, o da saúde ou mesmo o das residências sénior.
Relativamente ao tipo de investidor, no que respeita aos Fundos nacionais, estes são, essencialmente, investidores de longo prazo, que procuram imóveis de qualidade que permitam gerar um fluxo de rendas estável, que possibilitem devolver aos participantes um nível de rendibilidade significativamente superior, quer à taxa de remuneração dos depósitos, quer à taxa de inflação.
Como perspetiva o investimento nos FII em 2017?
Há vários Factores que merecem ponderação e que influenciarão este investimento. Por um lado, temos um mercado imobiliário que vem ganhando dinamismo. Mas por outro, e como já vimos, os FII nacionais têm vindo a perder atractividade relativamente a outras formas de investimento no sector imobiliário.
Face às dificuldades internas de captação de poupanças, que praticamente não existe, a oportunidade apenas favorece a atracção de capital estrangeiro que tem estado atento ao setor imobiliário nacional. neste sentido, torna-se clara a importância da criação de uma figura nacional semelhante à dos REITs internacionais, facilmente reconhecida pelos investidores não residentes e que permita ainda uma maior dinamização das suas aplicações neste setor, em Portugal.
Quanto à poupança nacional para investimento, esta não é a prioridade da Assembleia da República neste momento.
Fonte: Magazine Imobiliário
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