Por que podemos ter de pagar várias vezes pela avaliação a uma casa quando pedimos crédito à habitação? Por que não podemos escolher a empresa avaliadora? Por que pagamos a mais? A DECO exige as mudanças necessárias.
A decisão de comprar uma casa, já sabemos, é uma das mais importantes que tomamos na vida. Uma das etapas fundamentais para chegar a essa meta é a escolha do crédito à habitação, que representa cerca de 85% do total de empréstimos que a banca concede a famílias. Mas antes, outra fase se impõe, a dos consumidores estão sob a ordem dos bancos quanto a custos e liberdade de opção avaliação da casa, um fator fundamental para a determinar o valor e as condições do empréstimo.
Em regra, os preçários das instituições bancárias estabelecem que este valor é devido pelo consumidor, mesmo que, no final, o crédito não seja concedido. Tal pode acontecer, por exemplo, se o resultado da avaliação do imóvel não corresponder ao valor mínimo suficiente para cobrir a relação financiamento-garantia, exigida pelo banco para autorizar o empréstimo.
Enviámos um questionário a 127 empresas de avaliação de imóveis registadas na CMVM e obtivemos 21 respostas válidas. Não foram contactados técnicos avaliadores singulares. Pretendíamos conhecer os preços praticados nas avaliações, tanto para particulares como para os bancos, para diversas tipologias, e analisar a disparidade de preços existente.
Em paralelo consultámos, no mês de maio, os preçários de 14 instituições bancárias para saber quanto cobram pelo serviço de avaliação aos consumidores, aquando do pedido de crédito habitação.
A que conclusões chegámos?
Em 2011 verificámos que as empresas avaliadoras cobravam aos bancos duas vezes menos do que aos consumidores. Hoje, a situação mantém-se: em média os bancos cobram 232 euros aos consumidores, enquanto as empresas avaliadoras pedem 109 euros aos bancos. Estamos a falar de uma margem de mais de 100% amealhada pelos bancos. Quando contratadas diretamente pelos consumidores, as avaliadoras cobram pela avaliação de uma habitação 163 euros em média.
Mas há mais. Todos sabemos que a avaliação não é garantia para selar um negócio. O crédito pode não ser aprovado e se o consumidor recorrer a outra instituição, já sabe... Tem de pagar uma nova avaliação. A que tinha feito anteriormente não serve, apesar de esta possibilidade estar prevista na lei, a chamada portabilidade da avaliação. Neste domínio, passados seis anos desde a nossa última reivindicação sobre o tema, quase tudo continua na mesma. No processo de concessão de crédito, os bancos ainda exigem a avaliação do imóvel e impõem a entidade que faz o serviço. O consumidor não pode utilizar um relatório de avaliação encomendado por si a uma entidade certificada, nem escolher a empresa a que o banco vai recorrer para fazer a avaliação.
E ainda tem de pagar por essa imposição do banco. Embora esteja consagrado na lei que, caso a avaliação encomendada pelo banco seja suportada pelo consumidor, o relatório de avaliação seja disponibilizado. Mas a verdade é que não lhe serve de muito, pois esse relatório não será aceite por uma segunda instituição bancária.
Só à conta desta imposição, assumindo que foi efetuada pelo menos uma avaliação em todos nos 5122 contratos mútuos com hipoteca realizados em Portugal em 2015, os bancos faturam anualmente, em média, mais de um milhão de euros. Acreditamos que a portabilidade dos relatórios de avaliação traria o poder de negociação para o lado dos consumidores e que os preços cobrados seriam mais baixos.
Os consumidores estão claramente sob a ordem das instituições bancárias quanto a custos e à liberdade de opção que a portabilidade das avaliações permitiria. Ou seja, não deveriam, se quisessem submeter o pedido de análise de crédito em vários bancos, ter de suportar o custo de avaliação em todos eles.
O que já se passa lá fora
Em Espanha, tal como por cá, a avaliação de um imóvel para efeitos de crédito hipotecário é efetuado por um técnico avaliador certificado e sempre que os encargos da avaliação sejam por conta do cliente, este tem direito ao relatório. Onde começam as diferenças? A lei obriga as instituições de crédito a aceitar qualquer avaliação certificada e válida que o consumidor já tenha. Ou seja, a portabilidade existe. No nosso país, o Banco de Portugal sugere apenas a execução de boas práticas e, na última circular publicada sobre o tema, em 2014, não aborda sequer o tema da portabilidade. Queremos que vá para além das recomendações e das intenções, motivo pelo qual já enviámos as nossas reinvindicações às entidades competentes.
Mas nem tudo ficou na mesma. Há seis anos, defendíamos a criação de uma base de dados de peritos certificados, capazes de fazer uma avaliação reconhecida a qualquer imóvel. Essa base de dados foi criada e quem quiser recorrer a um desses peritos pode consultar o seu registo na CMVM (pesquise "peritos avaliadores de imóveis" no site www.cmvm.pt). Mas, dizemos desde já que, mesmo com a certificação dos profissionais e a possibilidade de recorrer a eles que a lei nos dá, não servirá para muito recorrer a estes serviços. Os bancos não os vão aceitar. A avaliação da qualificação e da experiência profissional é tripartida entre aquela instituição, o Banco de Portugal e a Autoridade de Supervisão de Seguros e Fundos de Pensões.
Hoje, o exercício da atividade dos técnicos avaliadores está certificado por uma única entidade, algo que reivindicámos em 2011 e estão bem descritos os requisitos legais para o exercício da sua função e relação com os clientes. Existe uma entidade reguladora para o setor, existem cursos homologados de avaliação de imóveis e a própria atividade está também padronizada de acordo com métodos de avaliação reconhecidos internacionalmente (Comissão Internacional de Normas de Avaliação, Grupo Europeu de Associações de Avaliadores e o Royal Institution of Charts). A verdade é que nada disso simplificou a vida dos consumidores quando pensam fazer um pedido de crédito que obrigue à avaliação do imóvel, nem reduziu os seus custos. Num confronto entre passado e presente verificamos que a situação para os consumidores continua a ser penalizadora.
Fonte: Negócios/DECO
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