Edifícios de escritórios na Europa em risco de se tornarem obsoletos

Estão em curso três novas mudanças que poderão gerar obsolescência e desvalorização mais rápido que nunca nos edifícios de escritórios europeus, alerta a Jones Lang LaSalle.

A conjugação de mudanças estruturais em três fatores - a crescente legislação sobre sustentabilidade, os avanços da tecnologia para os espaços de trabalho e os novos requisitos do empregador - fará com que, na próxima década, os edifícios de escritórios na Europa enfrentem um risco acrescido de depreciação do valor e obsolescência (no âmbito da qual o edifício deixa de ser desejável ou desajustado para uso). Resultado: um volume substancial do stock de escritórios irá desvalorizar-se e será convertido para funções alternativas, de acordo com o estudo Offices 2020, realizado pela Jones Lang LaSalle.

A empresa de serviços financeiros e profissionais especializados em imobiliário dá o exemplo da capital dos Países Baixos, Amesterdão, onde a absorção de espaços de escritórios com mais de 1000 m2 totalizou os 160 mil m2 em 2011, enquanto mais de 93 mil m2 de escritórios foram transformados em hotéis e habitação. Refere ainda a cidade inglesa de Birmingham, cuja absorção de espaços com mais de 1000 m2 no ano passado foi de 31 100 m2, volume que compara com os 50 mil m2 de escritórios obsoletos que foram reconvertidos para usos alternativos. Esta tendência deverá acentuar-se com os desenvolvimentos na legislação e na tecnologia, adianta a companhia.

Bill Page, head de offices research na região EMEA, afirma que "a maioria dos edifícios de escritórios europeus é antiga. Na Alemanha, por exemplo, 59% do stock de edifícios terciários foi construído entre 1950 e 1990; no Reino Unido, 22% foi construído antes de 1960, enquanto em Paris, dois terços do stock de escritórios tem mais de 20 anos de idade". O responsável frisa "que os edifícios antigos exigirão um investimento mais avolumado e uma elevada manutenção para assegurar que continuam a cumprir as suas funções. Isto representa um risco ainda maior".

Apesar do elevado volume de adaptação de edifícios para uso alternativo, as atuais baixas taxas de renovação de escritórios na Europa Ocidental - entre 1 e 3% - significam que, à medida que o stock continua a envelhecer, os investidores e inquilinos vêem-se pressionados a actualizarem os seus ativos e a salvaguardarem os proveitos das rendas, reduzindo espaços vazios e atraindo empresas para os edifícios. Este desafio é ainda maior numa época em que as despesas de manutenção são cada vez mais restritas e em que os produtos serão controlados pelos bancos ainda durante algum tempo.

Benoît du Passage, managing director da França e Sul da Europa da Jones Lang LaSalle e responsável pela realização deste research junto dos clientes, comenta que, "embora a depreciação e obsolescência não sejam novos para o setor imobiliário, o mercado de escritórios foi mais atingido do que qualquer outro setor terciário". Pelo que, adianta, "estar atualizado é uma preocupação constante e determinante. Em França, as evidências sugerem que os investidores já estão a estabelecer preços com base no cálculo do custo da adaptação de edifícios para os padrões exigidos pelas leis ambientais Grenelle II. Isto terá um impacto nas avaliações dos imóveis, especialmente nos produtos secundários, que podem requerer maior esforço financeiro".

No mercado de Lisboa, de acordo com Mariana Seabra, diretora de office agency & corporate solutions da Jones Lang LaSalle Portugal, "existem cerca de 500 mil metros quadrados de escritórios desocupados e muita desta área não dispõe das condições exigidas hoje em dia pelas empresas". No entanto, acrescenta, "se existem zonas onde podemos considerar que a oferta é excessiva e a médio-longo prazo os proprietários de edifícios poderão ter de pensar numa alternativa, existem outras, como a zona prime, onde a oferta de escritórios com qualidade e ajustada à procura é muita escassa. Nesta zona existem muitos edifícios de escritórios obsoletos, que necessitam de ser reabilitados, e muitos edifícios ocupados com habitação que poderiam ser reconvertidos em escritórios. Este tipo de intervenção permitiria não só ter escritórios de qualidade para responder a uma procura crescente, mas tornaria também o centro de Lisboa mais atrativo, incluindo para investidores estrangeiros".

Bill Page remata, dizendo que os edifícios de escritórios "são projetos de desenvolvimento complexo, e pode levar anos entre a ideia do arquiteto e o produto concluído. No entanto, a indústria e as exigências dos ocupantes corporativos estão a evoluir a um ritmo mais rápido. As empresas querem edifícios flexíveis, que tenham em conta a sustentabilidade e a evolução dos padrões tecnológicos, e os colaboradores querem um espaço agradável de trabalho. Os edifícios que ficam aquém dos requisitos legais e não são adequados, ou serão destinados a usos alternativos ou, em circunstâncias extremas, demolidos".

Fonte: OJE