Apesar da apetência dos investidores, as limitadas oportunidades prime pressionaram o imobiliário industrial na Europa entre Janeiro e março deste ano. De acordo com um estudo da Jones Lang LaSalle, o volume transacionado caiu 40% em termos homólogos, para 1,5 mil milhões de euros. Polónia e Alemanha foram a exceção.A maioria dos mercados europeus de investimento industrial registou um início de ano tranquilo, após a agitação observada no final de 2011. As principais exceções foram a Alemanha e a Polónia, de acordo com a análise da Jones Lang LaSalle ao mercado de investimento na região e que inclui transações superiores a 3,5 milhões de euros (cerca de 5 milhões de dólares). A empresa de serviços financeiros e profissionais especializados em imobiliário refere que a venda de quatro imóveis no mercado polaco, bem como de dois portefólios logísticos pela Prologis (que incluem seis imóveis e dois parques logísticos) no germânico, impulsionou os resultados em ambos os mercados. Como resultado, o volume cresceu 37% na Polónia face a igual trimestre de 2011 e 12% na Alemanha.
Por toda a Europa, o volume total investido em ativos industriais nos primeiros três meses de 2012 atingiu 1,5 mil milhões de euros, o que representa uma queda de 40% em relação a igual período de 2011. Já por comparação com o trimestre anterior, especialmente dinâmico, o investimento em imóveis industriais caiu para menos de metade entre janeiro e março deste ano.
A Jones Lang LaSalle adianta que assessorou cerca de 30% do volume transacionado na Europa no primeiro trimestre de 2012. Algumas operações de referência incluíram a venda do portefólio da Prologis na Alemanha (no valor de 138 milhões de euros); a venda do portefólio da Prologis na Polónia (100 milhões de euros); a compra de um armazém de distribuição em Werl, na Alemanha, em representação da Rockspring (por 17 milhões); a venda da unidade de distribuição da La Poste, em Lyon, França (22 milhões), bem como o Iceland Distribution Centre, em Enfield, Londres (42 milhões de euros).
Penny Hacking, diretora da Jones Lang LaSalle European Logistics e Industrial de Capital Markets, afirma que "a queda da atividade resultou da escassez de oportunidades de investimento prime e das contínuas pressões económicas, que continuaram a restringir a disponibilidade de financiamento". Acrescenta que, "por outro lado, continuamos a assistir a uma crescente procura por parte de um maior leque de investidores. Portanto, esperamos que o volume de transações industriais em 2012 fique em linha com o ano de 2011".
Polónia lidera em volume de negócios...
O Reino Unido (RU), a Alemanha e França continuam a ser os mercados com maior volume de negócios, contabilizando cerca de 1,2 mil milhões de euros no primeiro trimestre de 2012, ou seja, quase 80% do total europeu. Ao contrário do crescimento no volume de investimento na Alemanha face ao mesmo período de 2011, no Reino Unido o volume caiu 16%, para 715 milhões de euros. França registou uma queda de quase 50%, para 115 milhões. Na Alemanha, o mercado concentrou um investimento em ativos industriais na ordem dos 350 milhões de euros. O resultado foi impulsionado pela venda de um portefólio de logística, que foi responsável por cerca de 40% do volume total transacionado neste mercado.
Mas o maior crescimento homólogo foi registado na Polónia, onde foram investidos cerca de 100 milhões de euros entre janeiro e março deste ano, quase 40% mais que no primeiro trimestre do exercício transato, desempenho igualmente impulsionado pela venda de um portefólio de logística.
No entanto, na sequência de um forte 2011, nos primeiros três meses de 2012 o investimento em imobiliário industrial diminuiu fortemente em toda a região da Europa Central e de Leste (ECL), bem como na Rússia, sendo a Polónia o único país a registar atividade.
Penny Hacking refere que "as oportunidades prime na ECL e na Rússia continuaram a ser limitadas. Na sequência da forte atividade de investimento observada em 2011, apenas um pequeno número de ativos com características internacionais permaneceram no mercado. Assim, é expectável que em 2012 o volume de investimento nesta região seja menos expressivo, ainda que os investidores continuem atentos às oportunidades para maximizar diferenças positivas de yields e indicadores de mercado positivos".
... e RU em investimento estrangeiro
Nos restantes mercados europeus, em geral, a atividade de investimento imobiliário industrial manteve-se moderada. Os volumes caíram 85% no Benelux e 72% nos países nórdicos em termos homólogos, sem nenhuma atividade significativa registada fora da Suécia.
A Europa do Sul (inclui Itália, Portugal e Espanha), impulsionada por um crescimento de 7%, embora baseada em volumes bastante baixos de atividade, registou um decréscimo menos acentuado no total transacionado, tendo descido 53% face ao trimestre homólogo.
O peso do investimento estrangeiro deslizou para 52% entre janeiro e março deste ano face aos 65% registados no total de 2011. No entanto, fixando-se em cerca de 500 milhões de euros, o capital internacional continuou a ser a principal fonte de investimento, contabilizando cerca de um terço do total, seguido de perto pelos investidores do Reino Unido (RU).
Alexandra Tornow, responsável pelo research na área de logística e industrial da Jones Lang LaSalle na região EMEA, observa que "o abrandamento no volume de operações estrangeiras foi gerado pela conjugação da aversão ao risco, da limitação de produtos institucionais prime no mercado e pela restrição no acesso ao crédito. Como resultado, os investidores estão a examinar as oportunidades mais atentamente antes de tomar quaisquer decisões, e o capital estrangeiro, em especial, está atualmente mais focado nos mercados mais líquidos e com menor risco".
Nos primeiros três meses de 2012, o capital estrangeiro foi sobretudo investido em quatro países, incluindo os mercados core do Reino Unido, Alemanha e França, e ainda a Polónia. Com 43% do total de investimento estrangeiro realizado na Europa, o Reino Unido alcançou a maior participação, seguido pela Alemanha (34%), Polónia (21%), enquanto a França conquistou uma participação marginal, com apenas 2% do total investido por estrangeiros. Outros negócios que envolvem investimento estrangeiro mas oriundo de apenas um país europeu, foram igualmente registados nestes quatro mercados, bem como na Holanda e na Suécia.
As oportunidades limitadas levaram a que a competitividade entre investidores por ativos core arrendados a inquilinos de referência se mantivesse forte no início de 2012, ainda que os volumes de investimento tenham abrandado. Como resultado, os níveis de yields mantiveram-se estáveis nos principais mercados, enquanto alguns mercados regionais registaram correções marginais no trimestre: Utrecht com menos 10 pontos-base; São Petersburgo com menos 50; Lisboa com mais 25 pontos-base; Valência com mais 50; Leeds com mais 50 pontos-base.
Consequentemente, a prime yield líquida média na Europa permaneceu inalterada pelo quarto trimestre consecutivo, fixando-se uma vez mais nos 7,40% entre janeiro e março de 2012.
Alexandra Tornow adianta que a Jones Lang LaSalle espera "ver uma maior diversificação nos movimentos das yields ao longo dos próximos trimestres, enquanto a prime yield média europeia deverá estabilizar em 2012, à medida que uma maior compressão nos mercados alemães será compensada pelo crescimento ligeiro de yields em alguns mercados non-core". Conclui ainda que, "com as perspetivas para o crescimento das rendas a serem revistas em baixa, a valorização dos imóveis em 2012 deverá ficar em terreno ligeiramente negativo na Europa como um todo, com bolsas de crescimento a continuarem a registar-se apenas num número restrito de mercados, principalmente Alemanha e Rússia".
Fonte: OJE
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