Eficácia Real do Contrato-Promessa

O contrato-promessa cria para o promitente uma obrigação de vir a contratar, cujo objecto é uma prestação de facto, gozando apenas de eficácia meramente obrigacional, restrita, por conseguinte, às partes contraentes, ao invés do contrato prometido, quando se trate de contrato de alienação ou oneração de coisa determinada, que tem eficácia real.

O regime da eficácia real da promessa está previsto no artigo 413.º do Código Civil, actualizado no seu n.º 2 com a nova redacção que lhe foi dada pelo Decreto-Lei n.º 116/2008, de 4 de Julho.

É, assim, legalmente admitido que a promessa de transmissão ou constituição de direitos reais sobre bens imóveis, ou sobre móveis sujeitos a registo, produza efeitos em relação a terceiros, desde que se verifiquem os seguintes requisitos:

• Constar a promessa de escritura pública ou documento particular autenticado, salvo se para o contrato prometido a lei não exigir escritura ou documento particular autenticado, porque nesse caso basta um documento particular com o reconhecimento das assinaturas;
• Os promitentes expressamente atribuírem eficácia real;
• Serem inscritos no registo os direitos emergentes da promessa.

Conferindo-se efeitos reais ao contrato, a promessa subjacente, enquanto não for revogada, declarada nula ou anulada, ou não caducar, prevalece sobre todos os direitos (pessoais ou reais) que no futuro se constituam em relação ao bem prometido alienar.

Perante terceiros, o contrato-promessa com eficácia real tem efeitos idênticos ao do contrato prometido (como se na data da sua celebração se houvesse realizado a alienação ou oneração definitivas).

Na falta de registo legalmente exigido, o contrato-promessa manterá apenas a sua eficácia obrigacional (entre as partes contratantes) e o estipulado não pode ser oposto a terceiros, nem destes pode ser exigido qualquer indemnização pelo facto da sua violação.

Já devidamente registado, os direitos emergentes do contrato podem ser opostos a terceiros. No caso mais frequente da compra e venda de imóveis, se o contrato-promessa tiver eficácia real e for violado, não obstante a coisa já ter sido alienada a um terceiro, pode ser interposta pelo promitente-comprador uma acção de execução específica (neste caso, terá de ser interposta contra o promitente vendedor e contra o terceiro adquirente) para obter uma sentença que fará prevalecer os direitos emergentes do contrato-promessa sobre os efeitos jurídicos da compra e venda posteriormente celebrada.

A ter ainda em consideração que o objecto do contrato-promessa, para ter eficácia real, tem de incidir sobre uma promessa de contrato definitivo com eficácia real transmissiva ou constitutiva (não podem ter eficácia real, por exemplo, e entre outros, os contratos-promessa de comodato, de prestação de serviços, de trabalho e de arrendamento).

Fonte: gestaoimobiliaria.dashofer.pt