A recuperação do setor de escritórios está sustentada?
Creio que não podemos falar em recuperação. É um facto que em 2012 o volume de absorção registou um crescimento de 16% face a 2011, ano em que se verificou o nível mais baixo da última década (88 mil m2). No entanto, feitas as contas, verificamos que cerca de 46 mil m2, ou seja, 45% do take up, diz respeito a operações diretas de pré-arrendamento, nomeadamente sedes que foram construídas de raiz ou reaproveitadas para as empresas ocupantes. É o caso das sedes da Zon, do BPA, da Azinor e da CMVM - Comissão do Mercado de Valores Mobiliários. Por outro lado, o mercado continua a ser dominado por operações de reduzida dimensão. Das 185 operações em 2012, cerca de 50% têm áreas abaixo dos 200 m2, uma tendência liderada quer pelos processos de downsizing das empresas quer pela crescente procura por parte das start ups.
Mas não há sinais positivos no mercado de escritórios?
Sim, há sinais positivos. Apesar de alguns indicadores negativos, nem tudo é mau. Na verdade, em 2012 o mercado começou a reagir às condições adversas em que se encontrava, saindo de um estado de apatia em que não se sabia muito bem o que fazer. Hoje há mais multinacionais que aproveitam este ciclo baixo do mercado para mudarem para novas instalações com condições mais vantajosas, e muitas empresas, nacionais ou internacionais, que renegociam os seus contratos de arrendamento. O mercado mudou, as necessidades das empresas são diferentes e é importante que se tomem decisões, que se promovam novas soluções para não ficarmos todos de braços cruzados à espera do fim da crise.
Como está a evoluir esta área de negócio? O que é expetável para 2013?
2013 não deverá ser muito diferente do ano passado, e os resultados da atividade no primeiro trimestre revelam isso mesmo. É importante notar, contudo, que ao longo dos três meses a tendência foi de crescimento e, por isso mesmo, a nossa expectativa é de que a absorção possa continuar a aumentar de forma gradual. Mas como todos sabemos, é cada vez mais arriscado fazer previsões, mesmo a curto prazo, pois estamos ainda muito vulneráveis a crises económicas e políticas na Europa e em Portugal.
Essa instabilidade continuará a afetar o mercado de escritórios...
Sim, sem dúvida. Além disso, o forte aumento da carga fiscal nos consumidores continuará a afetar o volume de negócios das empresas, continuando a pressão para a redução das rendas e para a concessão de mais incentivos por parte dos proprietários. Também a tendência de ocupação de áreas mais pequenas irá permanecer, devido não só às novas tecnologias, que permitem o trabalho à distância, como também à crescente procura por start ups, e ainda à predominância de grandes open spaces, que diminuem os rácios de área necessários.
Que impacto tem a oferta suplementar de área na zona prime da Avenida da Liberdade sobre outras zonas de Lisboa?
De facto, pela primeira vez em vários anos, o prime CBD terá um aumento significativo de oferta nova de qualidade (23 600m2), algo que poderá fazer com que a renda nessa zona sofra um pequeno ajuste. Durante muitos anos esta zona prime de Lisboa não teve oferta suficiente e de qualidade para responder à procura, e muitas empresas que queriam estar no centro da cidade acabaram por escolher outras localizações. O volume de oferta que está a surgir nesta zona significa que várias empresas que sempre quiseram estar no prime CBD, ou outras que eventualmente nunca consideraram essa hipótese devido aos elevados custos, podem agora optar por uma localização prime com preços e condições que não existiam há alguns anos.
O que fez com que a atividade em escritórios tivesse subido em 2012? Preços e localização?
Não podemos dizer que a atividade tenha subido. Houve mais take up face a 2011, mas como referi, deveu-se sobretudo às grandes operações diretas de pré-arrendamento e também ao facto de o mercado empresarial ter começado a reagir. Houve procura por parte de empresas com uma estratégia imobiliária bem definida e que procuraram reduzir custos de ocupação através da mudança ou da renegociação (esta última não é obviamente contabilizada no take up, mas dinamiza o mercado). Há uma procura crescente por parte das start ups em resultado da alta taxa de desemprego. Como é evidente, estamos a falar de áreas muito pequena, mas que são importantes nesta fase e obrigaram os proprietários a adaptar os seus produtos às novas necessidades do mercado, ou seja, a oferta de áreas mais pequenas, muitas vezes através do fracionamento dos espaços existentes e também ao surgimento de business centres.
Temos aqui algum sinal sustentado de inversão da tendência de queda dos últimos anos?
Gostaríamos de acreditar que sim, mas ainda estamos um pouco apreensivos em relação à evolução da economia e, consequentemente, do mercado imobiliário. Começámos 2013 com uma absorção baixíssima, temos vindo a recuperar, e chegámos ao fim do primeiro trimestre com uma atividade muito semelhante à do ano passado. Queremos acreditar que o aumento gradual de take up se vai manter, mas as notícias diárias não são nada animadoras para os nossos empresários.
De que forma está a Jones Lang LaSalle a responder aos desafios de clientes que precisam de apoio em áreas transversais do imobiliário?
Procuramos sempre envolver vários departamentos da empresa na procura de novas soluções que vão ao encontro das necessidades dos nossos clientes, sejam corporate, sejam promotores ou proprietários. Posso dar-lhe o exemplo do edifício Central Station, a antiga sede dos CTT, que foi adquirido com um fim que, nas condições atuais do mercado, não foi viável. O nosso departamento de consultoria analisou o edifício, reposicionou-o, definindo muito bem o seu target e, com a ajuda da área de marketing, desenvolveu o naming, branding e toda atividade de comunicação e marketing. Neste momento, está a ser comercializado por nós com sucesso, para um público muito específico, além de sermos também responsáveis pela gestão.
Esse aconselhamento também existe no caso de edifícios que já têm em comercialização?
Sim, sempre. Temos a preocupação de aconselhar os nossos clientes proprietários a adequar os seus produtos à procura, seja através do fracionamento dos espaços para criar áreas mais pequenas, seja para fazer remodelações de forma a torná-los mais modernos e com as condições técnicas adequadas à sua ocupação, procurando envolver a nossa empresa de arquitetura e obras Tétris Design & Build. Posso dar o exemplo do edifício Atlantis, no Parque das Nações, onde, após o seu reposicionamento para responder à procura de áreas mais pequenas através da conversão de um dos pisos em business centre, temos fechado várias operações e atingimos já uma taxa de ocupação superior a 55%. No fundo, focamo-nos nos nossos clientes e na melhor forma de rentabilizar o seu património imobiliário, apresentando novas soluções e criando novas oportunidade. Para isso, alocamos, se for necessário, todas as áreas de atividade da empresa para acompanhar o cliente ao longo do ciclo imobiliário e apresentar-lhe soluções que respondam às suas necessidades.
O que significa a crise para este setor de atividade?
Está a significar oportunidades! Porque somos dos países da Europa com preços mais baixos e mais atrativos para as multinacionais se instalarem e há de facto muitas empresas estrangeiras a olhar para Portugal e Lisboa com muito interesse. Pode parecer uma trivialidade, mas além desse argumento, o nosso sol, a nossa luminosidade e o bom ambiente que se vive em Lisboa faz também com que a cidade seja eleita em detrimento de outras que não têm essa "qualidade de vida".
É uma visão bastante otimista de uma crise que está a afetar todo o imobiliário...
Mas é uma realidade, e compete também a nós, consultores, ver o lado positivo. Como é evidente, esta crise representa também um volume de absorção que está em queda desde 2008, significa áreas mais pequenas devido aos processos de downsizing das empresas e à procura muito direcionada para este tipo de espaços, e significa que os proprietários tiveram de se adaptar à nova realidade e de estar focados em estratégias que consigam reter os seus actuais inquilinos, como a renegociação de rendas e o incremento dos incentivos. Mas é importante que estejam igualmente focados em captar novas empresas, tornando os seus produtos mais apetecíveis e mais ajustados às novas tendências do mercado e da procura, e nós aí temos igualmente um papel importante.
Quais os grandes negócios colocados pelo departamento nos últimos seis meses?
Temos fechado boas operações e posso dizer que estamos um pouco em contra ciclo. Temos sabido adaptar-nos a esta situação e criar novas oportunidades, quer para nós, internamente, quer para os nossos clientes. Em 2012, o departamento de office agency & corporate solutions cresceu 25% em volume de negócios. Estivemos envolvidos em cerca de 32 mil m2 de escritórios: mais de 16 mil m2 relativos a operações de arrendamento na área de agência ou em representação de clientes empresariais, e mais de 15 mil m2 respeitantes à renegociação de contratos de arrendamento, a maioria dos quais em cumprimento de mandatos empresariais. Temos crescido muito na área de corporate, através da qual apoiamos as empresas ocupantes no desenvolvimento das suas estratégias imobiliárias, seja na procura de novas instalações, na renegociação das condições de arrendamento, no fit out dos seus escritórios, etc. No fundo, representamos essas empresas na área do imobiliário e podemos alocar vários serviços da Jones Lang LaSalle para responder às necessidades neste setor.
Pode dar exemplos?
Nos últimos seis meses temos acompanhado muitos clientes corporate, quer na renegociação dos seus contratos de arrendamento, quer na procura de novas instalações, entre os quais posso referir a BP, a TNS, ACE, a Unisys, o Crédit Suisse ou o Deutsche Bank. Em agência temos concretizado inúmeras operações de arrendamento, a grande maioria com áreas relativamente pequenas, mas também outras com áreas acima da média, como a Merck no Duo Miraflores Premium; a Maersk no edifício Infante; a Beta i e a CoWork na Central Station; a Finsolutia no edifício Palácio Sottomayor; uma empresa internacional no edifício Atlantis, entre outras. Destaco, aliás, este último imóvel, onde temos fechado várias operações e temos outras em fase avançada de conclusão após o reposicionamento do mesmo para responder à procura de áreas mais pequenas.
Que peso está a ter o departamento no global dos negócios da Jones Lang LaSalle Portugal?
É um departamento que tem vindo a crescer gradualmente desde há cinco anos, apesar dos tempos difíceis que vivemos no setor de escritórios. Temos uma equipa muito dinâmica, dedicada e focada na concretização de negócios. A Jones Lang LaSalle tem hoje uma atividade muito diversificada, com sete áreas de negócio, sendo que as não transacionais passaram a ter mais peso. Contudo, mesmo nesse registo temos dado um contributo muito importante.
Fonte: OJE
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