O artigo 916.º do CC impõe ao comprador o ónus de denúncia dos defeitos da coisa ao vendedor (excluído apenas no caso de dolo do vendedor), com o qual se visa permitir-lhe adquirir conhecimento dos mesmos.
Estando em causa a compra e venda de um imóvel destinado a longa duração em que o vendedor haja sido o seu construtor, é aplicável o regime do artigo 1225.º, n.os 2 e 3, e não o do artigo 916.º do CC. Relativamente aos direitos do comprador o seu reconhecimento pressupõe, de forma articulada o funcionamento de três prazos: (i) um ano para a denúncia (que se conta a partir do descobrimento dos defeitos); (ii) o prazo de exercício do direito (acção judicia a pedir a indemnização ou eliminação dos defeitos), de um ano a contar da denúncia e (iii) o prazo de máximo de garantia legal, que é de 5 anos a contar da entrega do imóvel, dentro dos quais terá de ser feita a denúncia.
O prazo de garantia começa a correr a partir da entrega do imóvel ao condomínio, considerando-se que esse acto de entrega se reporta, não à data da entrega das fracções, mas à data em que foi eleita a primeira administração de condomínio.
Na exegese do artigo 913.º, n.os1 e 2, do CC prevêem-se quatro tipos de situações: (i) os vícios que desvalorizam a coisa; (ii) os vícios que impeçam a realização do fim a que a coisa é destinada; (iii) falta de qualidades asseguradas pelo vendedor e (iv) falta de qualidades destinadas à realização daquele fim.
Os direitos conferidos ao comprador não podem ser exercidos arbitrariamente, mas numa sequência lógica: em 1.º lugar, detectado o defeito, terá de exigir ao empreiteiro a sua eliminação, se tal for possível, ou sendo excessivamente onerosa, a sua substituição, frustrando-se estas, pode ser exigida a redução do preço ou a resolução do contrato.
Exceptuados os casos de acção directa ou de incumprimento definitivo do empreiteiro-vendedor (nomeadamente de recusa de realização das obras no prazo admonitório, fixado nos termos do artigo 808.º do CC), o comprador não tem o direito de se substituir ao empreiteiro (por si ou por intermédio de terceiro) na eliminação dos defeitos ou na reconstrução da obra, à custa daquele.
A indemnização cumula-se com qualquer destas pretensões, com vista a cobrir os danos não ressarcíveis por estes meios.
Fonte: Abreu Advogados
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