Os leitores da PROTESTE INVESTE já sabem que investir num imóvel para arrendar não é, em regra, um bom negócio nas condições atuais do mercado: como indicámos na edição passada, a compra para arrendar rende cerca de 3% nas zonas residenciais da Grande Lisboa e do Grande Porto. Todavia, há uma maneira de conseguir aumentar substancialmente a rentabilidade potencial do arrendamento: pagar pouco pela habitação. Os leilões de imóveis, cada vez mais frequentes em resultado da urgência da banca em alienar património, são um bom local para encontrar preços baixos. Existem algumas empresas especializadas nos leilões de imóveis. A Uon e Euro Estates são duas das mais conhecidas que promovem frequentemente leilões presenciais. Normalmente agendam dois a três leilões por mês.
Os leilões presenciais normalmente estão associados a uma instituição financeira, que procura através deste meio escoar parte da sua carteira de imóveis adquiridos através da execução de hipotecas. Como o objetivo do banco é reduzir a sua exposição ao setor imobiliário e recuperar a totalidade ou parte da dívida contraída pelo anterior proprietário, o valor de venda pode ser bastante inferior aos valores médios de mercado praticados para imóveis com características semelhantes. Nos leilões que a PROTESTE INVESTE assistiu anonimamente identificámos várias situações em que o valor base de licitação era inferior ao valor médio de mercado em mais de 40 por cento.
Regras das operações
Para participar num leilão é necessário inscrever-se, no dia do leilão no local ou previamente através do sítio na Internet da leiloeira, e entregar uma caução em cheque ou dinheiro. O valor varia, rondando os dois mil euros, e serve de sinal para o caso do participante adjudicar algum imóvel.
Caso contrário o valor será devolvido no final do leilão. Antes do início do leilão, é-lhe entregue uma raquete com uma identificação numérica, que será usada para licitar. Se arrematar algum imóvel, o contrato-promessa de compra e venda é celebrado de imediato, com o pagamento do sinal (valor variável entre 5% e 10% do valor final da venda). Ao valor de venda, acresce-se ainda os impostos e custos legais.
Nalguns imóveis, a arrematação é condicionada. Neste caso, o vendedor pode recusar a aceitação da melhor licitação se a mesma não atingir um determinado valor superior ao valor base.
Leilões das Finanças
Também o Estado, através da Autoridade Tributária e Aduaneira, recorre a leilões eletrónicos (www.e-financas.gov.pt/vendas) para vender os imóveis que penhorou a contribuintes com dívidas fiscais. Durante 15 dias o imóvel é colocado para venda com um valor base de 70% do valor patrimonial tributário. Após este período, se não ocorrerem licitações, as Finanças ficam recetivas a receber propostas em carta fechada com valor mínimo de 50% do valor patrimonial tributário durante um período que pode ir até 20 dias. Posteriormente, se o imóvel ainda não estiver vendido, é novamente colocado em leilão eletrónico sem valor base (pode ser vendido por 1 euro).
Se no termo do leilão, a sua licitação for a mais elevada, terá de liquidar de imediato um terço do montante. O remanescente terá de ser liquidado no espaço de 15 dias.
Se o valor da aquisição for superior a 51 mil euros, é possível, mediante requerimento ao chefe da Repartição de Finanças que está a proceder à venda, alargar o prazo de pagamento até 8 meses. Ao valor licitado acresce o Imposto Municipal sobre Transmissão Onerosa de Imóveis e o Imposto do Selo.
Tenha muito cuidado com o valor que coloca para licitar, pois fica vinculado perante as Finanças a esse valor, sem possibilidade de remover a licitação. Tenha também em atenção que nalguns casos a penhora é feita a apenas um dos titulares do imóvel, pelo que, está a adquirir uma parte da propriedade e não a sua totalidade.
Com o pagamento é emitido o auto de adjudicação, que é o documento que confirma a transmissão do bem. Após o trânsito em julgado, período no qual pode haver oposição de terceiros à venda, é emitido pelas Finanças um despacho a autorizar a anulação de todas as hipotecas pendentes. Entregando estes dois documentos numa conservatória do registo predial, torna-se proprietário.
PROTESTE INVESTE recomenda:
Cuidados a ter nos leilões
1 Pesquise os imóveis disponíveis e selecione os que lhe interessam. Regra geral, as promotoras além de fornecerem catálogo aos participantes, publicam na Internet uma lista com fotos e dados de cada lote: local, ano de construção, tipologia, área e base de licitação. Informe-se sobre a situação fiscal do imóvel, direitos de preferência, usufruto ou arrendamentos.
2 Faça uma estimativa do valor real, para não pagar mais do que numa compra direta. Pode pedir uma cópia da caderneta predial, com o valor patrimonial.
3 Visite a casa para avaliar o estado, acessos e zona envolvente. As casas em mau estado podem ser um bom negócio, mas convém avaliar o custo das obras e o mercado.
4 Se planeia recorrer ao crédito, fale antecipadamente com vários bancos para saber quanto lhe emprestam e que prestação pode suportar.
5 Contabilize despesas de sinal, obras, registos e escritura e tenha em conta que a maioria dos bancos não financia 100% da avaliação. Se negociar com o banco associado ao leilão poderá ter alguns benefícios.
6 A maioria das desistências deve-se à falta de financiamento. Embora as leiloeiras vendam imóveis penhorados pelos bancos, estes não garantem o crédito. A menos que tenha dinheiro ou crédito garantido, não licite. Pode perder a caução, se desistir.
7 Estipule o valor máximo pelo qual está disposto a licitar. Os leilões têm uma carga emocional muito grande, pelo que é fácil perder a noção do preço da casa. Para aumentar o valor de arrematação, o leiloeiro tenderá a espicaçar os licitadores com licitações perdedoras.
8 No caso de leilões do Estado, tenha também em atenção se está a adquirir a totalidade do imóvel ou parte dele. Por vezes, a penhora incide apenas sob um dos titulares da propriedade.
Fonte: Negócios
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