Todas as estatísticas apontam na mesma direção: o setor imobiliário é um dos mais castigados na atual crise económica. Para começar, o volume de transações no mercado está em níveis muito baixos. Em 2011 e 2012, o investimento no setor imobiliário comercial foi de cerca de 10% do realizado apenas no ano de 2007, mostram os cálculos da Cushman & Wakefield, uma empresa de prestação de serviços na área imobiliária.
A confiança dos investidores no negócio é pouca. O Índice Imobiliário da PROTESTE INVESTE atingiu 41 pontos em junho, o que revela um elevado pessimismo dos investidores em relação à evolução do setor nos próximos meses.
Embora não existam dados oficiais, estima-se que o tempo médio de venda de um imóvel ronda atualmente dois anos e meio. Enquanto não conseguem vender, os proprietários ficam muitas vezes com as casas fechadas. Estas situações representam diminuições dos patrimónios familiares: há custos inerentes à propriedade do imóvel (como impostos, contribuições para condomínios e seguros) e não há receitas para as compensar.
Muitos optaram por arrendar o imóvel em contratos de longa duração, mas o mercado está saturado. O aumento acentuado de oferta de casas para arrendar provocou uma quebra do valor das rendas e, logo, uma redução das receitas potenciais.
Arrendar a turistas
Uma alternativa, que começa a ter cada vez mais adeptos, é o arrendamento de curta duração, vocacionado para clientes que estão de passagem pela zona do seu imóvel (turistas, pessoas em viagens de negócio) e que preferem apartamentos a hotéis. Esta modalidade tem algumas vantagens, entre as quais se destaca o rendimento potencial: o pagamento da diária normalmente é superior ao valor das rendas mensais (ajustadas ao dia) e o risco de incumprimento é menor. No entanto, obriga a ter uma estrutura mínima, que pode incluir alguém responsável pelo serviço de limpeza e alguém que seja responsável pela manutenção do equipamento e da estrutura do imóvel.
O número de proprietários a aderir aos contratos de curto prazo está a crescer. No início de setembro, o número de imóveis nacionais disponíveis no sítio na Internet HomeAway, um dos mais populares entre os cibernautas, ultrapassa os 10 mil. O Algarve absorvia mais de metade dos anúncios, seguido da região de Lisboa e da Costa da Prata. Um anúncio no HomeAway custa no mínimo 146 euros por ano.
No Housetrip, não custa anunciar, mas ao preço cobrado acresce uma comissão entre 10% e 20%. Na Airbnb, a comissão é repartida entre proprietários (3%) e arrendatários (6% a 12%).
Para poder arrendar uma propriedade em regime de curta duração é necessário registar o imóvel como estabelecimento de alojamento local. Isto é feito através de uma comunicação prévia dirigida ao presidente da câmara municipal em que se localiza o imóvel, juntamente com comprovativo de que é proprietário, da planta do imóvel e de termos de responsabilidade relativo às instalações elétricas, de gás e termoacumuladores.
A comunicação prévia, o respetivo comprovativo, e o pagamento de taxas (se houver) permitem a abertura provisória de alojamento, que passa a definitiva se passar na vistoria da câmara, a realizar, preferencialmente, no prazo de 60 dias. A vistoria incide sobre requisitos genéricos (por exemplo, o edifício encontra-se bem conservado no exterior e, no interior, está ligado a uma rede de abastecimento de água, tem esgotos, janelas com comunicação para o exterior, mobiliário, equipamento e utensílios), de higiene (ter serviços de arrumação e limpeza que incluem a mudança de toalhas e roupa de cama no mínimo uma vez por semana e sempre que ocorrer uma alteração de ocupante) e de segurança (extintores, equipamento de primeiros socorros, manual de instrução dos equipamentos eletrónicos e indicação de Número Nacional de Emergência, vulgo 112). É também necessário possuir livro de reclamações.
Faça um contrato escrito
Com a nova lei do arrendamento urbano, que entrou em vigor no início do ano, é obrigatório que o contrato de arrendamento seja escrito, independentemente da sua duração. A não existência de documento escrito implica a nulidade do arrendamento. No mesmo devem constar cláusulas relativas a identificação do imóvel, ao período de arrendamento, ao valor da renda e à forma de pagamento, à política de cancelamento e às restrições, se existirem (por exemplo, relacionados com fumadores e com animais de estimação). O contrato pode ser celebrado em português ou noutra língua (normalmente o inglês), para o caso de o cliente ser estrangeiro.
Para usar como referência, o site da Deco Proteste disponibiliza uma minuta do contrato de arrendamento de curta duração em português.
O contrato deve ser registado nas Finanças, local onde se efetua o pagamento do Imposto do Selo que é de 10% do valor da renda, se a duração do arrendamento for inferior a 1 mês, ou 10% da primeira renda mensal, nos restantes casos.
Fonte: Deco Proteste Investe
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