Avaliação de imóveis feita sem critérios consistentes

Supervisor e auditores externos demonstram reservas quanto aos critérios de valorização. Os fundos imobiliários não são uma classe de investimento marginal em Portugal. Pelo contrário, a sua dimensão rivaliza com o segmento mobiliário. Apesar disso, a avaliação dos seus ativos permanece relativamente opaca e, tal como o supervisor dos mercados financeiros reconhece no seu último relatório anual, também discricionária.

Os fundos de investimento imobiliários nacionais gerem 12 mil milhões de euros, o que compara com os 13,1 mil milhões geridos pelos fundos de investimento mobiliário. Ou seja, pesam quase 50% no total de fundos geridos em Portugal, de longe a maior representatividade entre os países do euro. Por exemplo, na Grécia pesam 31%, em Itália 17,2%, enquanto em França representam 4,5% do total de fundos, e em Espanha apenas 2,9%. Na zona euro, o peso médio dos fundos imobiliários é, no total, de 4,8%.

Mas apesar da dimensão desta indústria em Portugal, a Comissão do Mercado de Valores Mobiliários (CMVM) detetou falhas graves que colocam em causa o próprio valor destes fundos. O regulador identificou "deficiências, nomeadamente, quanto à valorização de participações em sociedades imobiliárias e à consistência dos critérios de valorização de imóveis", explica a CMVM ao Diário Económico.

Falhas que surgem em linha com as reservas apontadas pelos auditores externos, cujos relatórios analisados pelo regulador liderado por Carlos Tavares, identificam "problemas relacionados com a avaliação dos ativos, como sejam o não reconhecimento de imparidades e o facto de existirem avaliações de imóveis com antiguidade superior ao prazo legal [dois anos]". E ainda; "Incerteza nos pressupostos utilizados na avaliação de imóveis por parte dos peritos avaliadores." 

No relatório da CMVM é ainda possível perceber que a rotação de avaliadores é mínima, uma vez que existem apenas 102 peritos avaliadores de imóveis com avaliações efetuadas, o que corresponde a menos de um quinto dos 549 peritos registados.

Os fundos de investimento imobiliários navegaram bem pela crise financeira dos últimos cinco anos. Apesar do preço da avaliação bancária em Portugal ter caído 11,5% desde 2008, os ativos sob gestão dos fundos imobiliários continuaram a aumentar durante esse período. Cresceram 15,4% nos últimos cinco anos. Já em termos de rendibilidade, dos 24 fundos cujo retorno é divulgado pela APFIPP, 15 estão positivos em termos de rendibilidade anual a cinco anos. Em média, os fundos abertos registam rendibilidades de 1,25%, enquanto os fundos fechados apresentam retornos médios negativos de 3,82% a cinco anos. 

FUNDOS IMOBILIÁRIOS

Os fundos imobiliários representam 48% dos fundos geridos em Portugal, o que compara com a média da zona euro de 4,8%.

ACTIVOS SOB GESTÃO

Os ativos sob gestão dos fundos imobiliários portugueses cresceram 15,4% nos últimos cinco anos, apesar da crise financeira.

Fonte: Económico