Pelos motivos que se conhecem, a ténue ou quase inexistente pressão compradora que se verificou nos últimos anos determinou quedas significativas no valor da generalidade dos bens imóveis em Portugal. Salvaram-se apenas alguns ativos, que se mostraram mais resilientes, precisamente por terem tido elevados níveis de procura devido a determinadas características específicas que se sobrepuseram ao risco sistémico do setor.
De facto, se olharmos para os anos recentes, é fácil concordar que face ao custo de oportunidade de baixo risco disponível, o investimento imobiliário afigurava-se como uma alternativa muito pouco atrativa.
Quem iria preferir investir em imobiliário quando poderia optar por emprestar dinheiro a entidades bancárias ou empresas sólidas com remunerações equivalentes ou superiores?
Porquê apostar no arrendamento de um apartamento para obter, na melhor das hipóteses, uma ‘yield' de 5%, quando o capital equivalente podia gerar mais de 6% em obrigações corporativas de meia dúzia de boas empresas da nossa praça?
A situação do país dá agora provas de querer, de facto, inverter-se. A recente emissão de Obrigações do Tesouro a 10 anos ocorreu a uma taxa pouco acima dos 5%, sendo inferior nos restantes prazos, e as próprias emissões de dívida corporativa remuneram agora os investidores a níveis máximos nessa mesma ordem de grandeza.
E do estrito ponto de vista da análise de tendências, é bem patente que, a curto prazo, existe espaço para que o spread que premeia o investimento em ativos de natureza imobiliária ganhe ainda mais terreno. Este é um dos racionais válidos que dá força à teoria de que nos encontramos em "buy point" no setor imobiliário. Volta a valer a pena investir em bens imóveis do ponto de vista da rentabilidade.
Estas premissas dependem, contudo, da verificação de outras condições fundamentais, que determinarão a força e a continuidade desta tendência. O futuro próximo deverá passar pela aposta na estabilidade e reforço positivo da imagem que o nosso país reflete para o exterior, por forma a recuperar de vez os índices de confiança dos investidores.
Há depois que mostrar ao mundo que nem tudo são destroços e que verdadeiras oportunidades foram criadas. Neste contexto, o papel dos profissionais do ramo imobiliário é determinante no sentido de identificar e apontar os casos onde os preços de determinados ativos subestimam os seus verdadeiros fundamentais, pois será desta forma que o ato de investir irá acrescentar valor e beneficiar do "upside" que o mercado pode proporcionar aos investidores a curto ou médio prazo.
Entende-se que a relação risco/retorno é crucial na tomada da decisão do investidor e que até há bem pouco tempo comprar um imóvel poderia ser comparável a tentar agarrar uma faca em queda.
Mas, se ao nível governamental for feito um bom trabalho, nomeadamente na estabilização das questões da fiscalidade e na continuidade da aposta em alguns bons incentivos, se o setor da banca arrumar a casa e perceber como alavancar a economia de forma sustentável, e se o país mostrar determinação na resolução dos seus problemas internos - independentemente de uma saída "limpa" do programa de resgate ou através de programa cautelar - é de acreditar que os sinais disponíveis poderão bem representar a oportunidade de tentar apanhar um lugar em classe executiva do próximo "bull market" do mercado imobiliário.
Por José Hermozilha, consultor sénior do departamento de Avaliações da CBRE
Fonte: OJE
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